上海樓市熱議物業(yè)稅

　　廣東即將試點實行物業(yè)稅，傳言物業(yè)稅將在全國鋪開。對于地產(chǎn)市場較為成熟的上海來說，物業(yè)稅意味著什么？

　　由于近期廣東將要試點實行物業(yè)稅，“物業(yè)稅”一詞在媒體上的曝光率急劇上升，已經(jīng)成為目前房地產(chǎn)行業(yè)最為關(guān)注的熱點話題。

　　雖然上海有關(guān)部門還沒有對物業(yè)稅在上海的推行有任何的公開表態(tài)，但是接受記者采訪的一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和專家已經(jīng)開始揣測，假如廣東開始實施物業(yè)稅，那么房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟的上海也將很快面臨這項房地產(chǎn)市場中的稅費變革。

　　此前已經(jīng)有消息說，從2004年開始，物業(yè)稅將在全國從試點到全面鋪開。

　　房產(chǎn)市場的持續(xù)開發(fā)

　　“在中國大陸，以前是沒有物業(yè)稅這個概念的，但物業(yè)稅在國際上是比較通行的房地產(chǎn)稅制�！鄙虾７康禺a(chǎn)科學研究院副院長王青蘭認為，物業(yè)稅是更具有國際通行標準的稅制。

　　她告訴記者，物業(yè)稅也被稱為財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對不動產(chǎn)，根據(jù)政府的要求，不動產(chǎn)所有者或承租者須按期繳納一定的稅費。據(jù)國家財稅部門的介紹，物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

　　搜房研究院的高級分析師陳晟說，“這是一種可持續(xù)開發(fā)、支持城市持續(xù)運營的稅收辦法。”據(jù)了解，中國目前的土地使用制度是批租制，期限一般為40年到70年，而其中的大部分稅費在取得土地時幾乎是一次性支付，因此房價中包含了土地批租期限內(nèi)幾乎所有的房地產(chǎn)稅費。

　　“物業(yè)稅簡單理解，就是將一次性收的錢現(xiàn)在分期來交了。目前房產(chǎn)升值很快，但是升值后發(fā)展商或小業(yè)主得到了更多的利益，增值部分基本都被他們所享受，而房產(chǎn)中所承擔的風險和責任則由政府和納稅者所承擔�！标愱珊唵蔚乇容^了一下目前稅制和物業(yè)稅的利弊，物業(yè)在保有階段發(fā)生的增值部分，由于沒有稅收的調(diào)節(jié)機制，使政府無法參與增值價值的再分配，而流向了保有者，導(dǎo)致炒作泛濫，拉大了貧富差距。

　　因此，對于政府而言，實行“物業(yè)稅”制度后，土地的使用要定期進行評估。從理論上說，征收物業(yè)稅，會使土地初始價格比較低，但是每年都要承擔一定的物業(yè)稅，物業(yè)稅成了未來的預(yù)期收入。而業(yè)主所擁有的房產(chǎn)會由于基本設(shè)施的變化而升值，從而物業(yè)稅也會跟著提高。

　　陳晟介紹，在成熟市場經(jīng)濟國家中，由于土地資源及開發(fā)量的穩(wěn)定和有限，因此絕大多數(shù)采取了收取物業(yè)稅的方式。由于中國正處于房地產(chǎn)市場的初期階段，政府通過一次性收取土地批租費用后用于城市其他方面的建設(shè)�！岸�在目前中國一些經(jīng)濟發(fā)達的大城市，比如上海，隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟以及土地的有限，實施物業(yè)稅的征收辦法對城市的可持續(xù)發(fā)展有很大的必要性。”

　　理論上房價會有下降

　　關(guān)于購房者最為關(guān)心的房價，華東師范大學商學院工商管理系副教授王學英說，“物業(yè)稅將降低了購房者的準入門檻，而提高了養(yǎng)房的門檻�！�

　　房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，在目前的房價構(gòu)成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%。而在國外的房價中，建筑成本占房價的70%，稅費及房產(chǎn)商利潤約占30%。

　　目前購房者買一套房子，房價中已經(jīng)包含房地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等等以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等等。

　　對此，王青蘭表示，目前對于購房者來說一次性需要承擔的各項稅費顯得太多。

　　一些專家也指出，目前繁多的房產(chǎn)稅費是造成了房價高漲的一個組成部分。而根據(jù)國家有關(guān)部門表示，一旦開征物業(yè)稅，屆時將相應(yīng)取消其他與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費，改變房地產(chǎn)稅收原有的體制。

　　對此，陳晟分析，物業(yè)稅的推行理論上可以促使開發(fā)成本下降10%左右，相對來說買房更加便宜了，房價會有所下降。

　　不過，理論歸理論，很多專家和發(fā)展商還有不同的看法。東方海外房產(chǎn)集團的市場營銷部副經(jīng)理何以戰(zhàn)就表示，房價是有多種因素綜合作用的結(jié)果，并不會因為一個因素的出現(xiàn)而造成房價的下降。并且他認為，物業(yè)稅還不是影響房價的根本因素。

　　當然，作為發(fā)展商，在一般情況是不會說房價下降的，因此，王青蘭為這種情況作了自己的分析�！拔飿I(yè)稅即使在理論上使房價有了下降的空間，但是發(fā)展商是不愿意看到房價降低的。雖然這是正常的變化，但可能會對市場產(chǎn)生意想不到的影響。所以發(fā)展商可能會通過使用更好的建材或加大綠化及配套設(shè)施等手段，繼續(xù)保持房價的上升。”

　　對于目前物業(yè)稅的實施可能對房價的影響，王青蘭認為購房者應(yīng)該有個全面的心理準備，畢竟在目前的條件下政府和發(fā)展商還是不愿意看到房價發(fā)生異動。但是她也認為，即使房價沒有出現(xiàn)大家預(yù)想的變動，但房子品質(zhì)的提高也是房價下降的變相表現(xiàn)形式。

　　投資市場會有影響

　　如果物業(yè)稅在現(xiàn)實中確實造成了房價的下降，而且降低了首付的款項，那么可能會助長炒樓者進入市場。但是王青蘭表示，門檻降低之后確實將面臨這樣的問題，但是政府方面肯定會出臺相應(yīng)的政策加以限制，比如期房禁止轉(zhuǎn)讓等政策，將會對炒樓者產(chǎn)生更大的打擊。

　　從另一個方面來看，很顯然由于物業(yè)稅實行定期的交納，必然加大了養(yǎng)房子的壓力。對于目前上海房地產(chǎn)市場中越來越多的投資者并不是一個好消息。

　　按照陳晟的估計，一旦物業(yè)稅開征，目前一間70到100平方米的房子每月要交納的費用可能會在200元左右，養(yǎng)房成本的提高是顯而易見的。

　　美聯(lián)物業(yè)顧問（上海）有限公司的運營總監(jiān)方萬昌告訴記者，根據(jù)目前房地產(chǎn)稅費的征收辦法，購買房產(chǎn)的投資者只有在將其租賃時才會被收取綜合稅，而那些沒有進入租賃市場的房屋不會面臨任何稅收的影響。因此他認為物業(yè)稅的出臺肯定會對那些手中握有幾套房產(chǎn)的投資者產(chǎn)生影響。

　　根據(jù)一些發(fā)展商的透露，炒房者一般會利用手中的資金再通過銀行按揭貸款吃進多套房產(chǎn)，相當一部分房產(chǎn)也沒有進入租賃領(lǐng)域而是直接進入了流通市場，在沒有物業(yè)稅的情況下投資者可以坐等房產(chǎn)升值，而不必去擔心成本的消耗。但是物業(yè)稅肯定會使手中握有多處房產(chǎn)的投資者感到壓力，并且會降低投資者的收益率。

　　總體來說，房產(chǎn)中介公司的人士認為物業(yè)稅肯定會加大投機者的風險，對于打擊房產(chǎn)市場中的投機行為會有一定的遏制作用。

　　只是系統(tǒng)的一個部分

　　對于物業(yè)稅試點實施，業(yè)界更多把其看作是進行房地產(chǎn)稅制改革的一個信號和試探。不過這種試探目前在業(yè)界分歧較大，最后結(jié)果如何，專家認為目前尚不好評價。但是，最起碼此次擬開征物業(yè)稅的提議再次將房地產(chǎn)稅制改革的呼聲推向前臺，因為房地產(chǎn)行業(yè)稅收繁重、偷稅漏稅現(xiàn)象嚴重早已是業(yè)內(nèi)皆知的秘密。

　　王學英認為，“把多個稅種歸結(jié)為物業(yè)稅將更加科學合理，也是中國房地產(chǎn)稅制變革的必然。而這個變化是一個系統(tǒng)工程，物業(yè)稅只是這個系統(tǒng)化的解決方案的一個部分。”

　　業(yè)界已經(jīng)發(fā)出呼聲，改革現(xiàn)有的城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費，實現(xiàn)簡并稅種，稅費改革，構(gòu)建統(tǒng)一規(guī)范的房地產(chǎn)稅（物業(yè)稅）制，是今后地方稅工作的重點。

　　根據(jù)資料顯示，目前中國涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種有9個，收費近百種。其中：在房地產(chǎn)擁有使用環(huán)節(jié)，對外商投資企業(yè)和外籍個人征收城市房地產(chǎn)稅，對國內(nèi)企業(yè)和個人征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，對內(nèi)外資企業(yè)和個人征收土地增值稅，對國內(nèi)企業(yè)和個人征收固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。這樣的稅制和征收格局，確實帶來很多矛盾。一是內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外資企業(yè)和個人適用不同的稅種，政策待遇不一致；二是稅種繁雜，計稅依據(jù)差異大，征收管理困難；三是收入規(guī)模過小，調(diào)控作用不強，不能發(fā)揮其主體稅種的功能，各地對這些稅種的重視程度不夠。

　　對于目前房地產(chǎn)稅制的改革，一些專家認為單靠推行一項稅種根本無法解決房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)存的稅收問題，開征物業(yè)稅是治標不治本。對此，一位權(quán)威人士公開表示，房地產(chǎn)稅制改革，應(yīng)該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍全面考慮，而不僅僅是開征物業(yè)稅，物業(yè)稅解決不了房地產(chǎn)稅制中存在的根本問題。

　　雖然房地產(chǎn)業(yè)界和專家對物業(yè)稅已經(jīng)展開了熱烈的討論，但是其中的細則還沒有完全出臺，因此王學英表示，對于剛剛出來的概念在實踐中肯定會面臨不斷完善的問題，但是國外的資金或早或晚、或多或少的都會進入中國的房地產(chǎn)市場，以物業(yè)稅為標志的房地產(chǎn)稅制變革對發(fā)展中國的房地產(chǎn)市場有益。