普通商品房契稅繳納要按新標準

　　■普通商品房按新標準界定買房賣房納稅變化多

　　5月31日，北京市建委針對七部委文件出臺了北京市非普通住宅的三個標準。當時明確：6月1日起，個人轉讓購買超過兩年（含兩年）的住宅，普通住宅和非普通住宅也有所區(qū)別：普通住宅免征營業(yè)稅，而非普通住宅要根據(jù)售房和購入的差價，繳納差額營業(yè)稅。

　　在北京，營業(yè)稅的稅率是5%，事實上，這一普通住宅標準的出臺，不只改變了營業(yè)稅的繳納辦法，還改變了北京買房賣房的契稅繳納辦法，而從影響層面看，契稅繳納標準的改變對購房人的影響將遠遠大于營業(yè)稅的征收。

　　■契稅征收標準也跟著變

　　記者從北京市地稅局了解到，雖然市地稅局沒有出臺有關契稅征收新標準的具體文件，但事實上，從6月1日起，地稅部門已經(jīng)按照新的普通住宅標準征收新商品房、二手商品房買賣契稅，相關的通知已經(jīng)下發(fā)到了地稅局里各個處室。這意味著，過去能減半繳納契稅的“普通住宅”將在新的普通住宅標準下變成今天的“非普通住宅”而不再享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策，而是要按3%的全額稅率繳納契稅，即還要再多交一半契稅。

　　6月1日前，按照北京市原有契稅繳納的相關規(guī)定，單價在9432元/平方米（平均房價的兩倍）以下的為普通住宅（別墅、度假村除外），享受契稅減半的優(yōu)惠政策，即按總房價的1.5%計征繳納契稅；超過9432元/平方米的商品房為非普通住宅，按3%計征繳納契稅。

　　而6月1日以后，按照新的普通商品房的界定標準，普通商品房不再是過去單價在當年平均房價兩倍以下的房子，而是必須同時符合三個條件-住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍-才能被界定為普通商品房。只有同時符合了這三個條件的普通商品房才能減半繳納契稅，即按照總房價款的1.5%征收契稅，除此之外的非普通商品房要按照3%的稅率征收契稅。這個規(guī)定同樣適用于二手商品房交易過程中。

　　舉例說明：拿張先生購買的一套容積率在0.9，單價在8000元/平方米，面積在145平方米，總價為116萬元的房子舉例。

　　張先生如在2005年6月1日以前購買這套商品房，因為單價在9432元/平方米以下，因此，他在繳納契稅的時候享受減半征收的優(yōu)惠政策，即張先生要繳納的契稅為：116萬元×1.5%=1.74萬元。

　　張先生如在2005年6月1日以后購買這套商品房，因為容積率和單套建筑面積都已經(jīng)超標，因此，不屬于普通住宅，張先生在繳納契稅的時候不再享受減半征收的優(yōu)惠政策，即張先生要繳納的契稅為：116萬元×3%=3.48萬元。

　　可見，因為普通住宅標準的改變，張先生在6月1日以后購買所要繳納的契稅比6月1日前購買多了一半，多繳納1.74萬元。

　　■契稅繳納標準的改變影響遠遠大于營業(yè)稅

　　根據(jù)地稅局有關處室的回答，新的契稅繳納標準是以商品房合同簽訂日期為準（包括預售合同），即只要是在6月1日前簽訂的商品房買賣合同，不管是新房還是二手房，都將按原來的1.5%繳納標準享受原有優(yōu)惠政策。而只要是在6月1日（含6月1日）以后簽訂的購房合同，全部按新的普通住宅標準繳納契稅。業(yè)內人士認為，除了總購房款外，契稅是購房人支出的較大的一筆稅費，因此，此次契稅繳納優(yōu)惠標準的改變將對北京樓市產(chǎn)生比較大的影響，其影響遠遠大于兩年后轉讓營業(yè)稅的征收。

　　一位業(yè)內人士擔憂地說：兩年后個人轉讓所購的住房，普通住宅和非普通住宅的區(qū)別只在于征收轉讓賣房收入和當年購買房價款差價的5%征收營業(yè)稅，同樣拿上述張先生的房子舉例，假定2年后，張先生的房子上漲了10萬元，張先生轉讓后要交的差額營業(yè)稅為10萬元×5%=5000元。5000元對一個投資人而言并不算什么，更何況還可以通過提高成交價的方式轉嫁給買家。但契稅優(yōu)惠標準的改變影響的有可能是一批中低檔的自住購房人。很多人會因為這個新規(guī)定而重新選擇戶型、樓盤。而在此前，北京的很多樓盤都是大戶型設計居多，有可能引起的后果是一批戶型面積較大的中檔樓盤滯銷，而需要解決住房問題的中低檔購房人買不到合適的房子。

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　　新契稅標準不優(yōu)惠精裝修房

　　市地稅局有關契稅征收新辦法的實施細則近日將出臺。而事實上，6月1日起簽訂購房合同的買房人已經(jīng)被通知按照新的普通住宅界定標準繳納契稅。從開發(fā)商和買房人的反應看，新房買賣按照新的普通住宅界定標準繳納契稅有以下三個問題亟待解決：

　　一是精裝修房的問題。按照新的普通住宅界定標準的三個條件，其中“實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍”這條規(guī)定，很多開發(fā)精裝修產(chǎn)品的開發(fā)商和購買精裝修的購房人覺得“不公平”，因為“精裝修項目的房價里包含了精裝修的價格，顯然是要高于毛坯房的價格的，因此，把精裝修房的普通住宅界定標準和毛坯房的普通住宅標準等同起來，顯然是不合理的”。而建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建忠解釋，“當時考慮‘同級別土地上住房平均交易價格1.2倍’這個標準，實際上是加權了同級別土地上各類住宅的交易價格后得出的平均值，因此，應該是包含了精裝修房子的�！钡�很多開發(fā)商和購房人都希望借助本報呼吁：建設部一直在致力提倡開發(fā)商開發(fā)精裝修房子，買房人購買精裝修項目，但如果在普通住宅的界定標準上，不把精裝修住宅和毛坯房住宅的標準區(qū)別開，顯然是不利于精裝修住宅的開發(fā)的，畢竟，對很多購房人而言，多交總房價款1.5%的契稅不是小數(shù)目。

　　二是節(jié)能節(jié)地型住宅的問題。從2000年開始，建設部一直在致力提倡“節(jié)能住宅”的開發(fā)建設，近日，國家也明確提出要建設“節(jié)能節(jié)地型住宅”。但新的普通住宅界定標準的出臺同樣也給這類住宅帶來這樣一個問題：按一般常識而言，節(jié)能節(jié)地型住宅在建安造價上要高于普通住宅的建安成本，體現(xiàn)在最終的房價上，肯定要高出同地區(qū)的其他住宅，如本市第一個建設部國家康居示范工程回龍觀龍澤苑的C、E、F、G、H區(qū)30多萬平方米的住宅為節(jié)能節(jié)地型住宅，因為建安造價要高于同地區(qū)其地的普通住宅，最終房價也高于其他住宅項目。該項目的開發(fā)商和購房人都認為，和精裝修房子一樣，如果節(jié)能節(jié)地型住宅的普通住宅界定標準和其他項目不能區(qū)分開，以后誰還有積極性購買或建設節(jié)能節(jié)地型住宅？

　　三是“超標房”怎么辦。根據(jù)新標準，一向大戶型比較好賣、且經(jīng)歷了去年“8.31土地大限”后一輪房價上漲，北京目前已經(jīng)在建、在售，正在規(guī)劃建設中、即將上市的很多項目都是“超標房”，如何給這些“超標房”一個出口成了很多購房人和開發(fā)商關注的話題。一些購房人提出，在新舊政策的交替過渡期，是否有關部門應該出臺相應的規(guī)定，允許已經(jīng)購買了“超標房”但沒有交房入住的購房人退房？一些開發(fā)商也呼吁，政府有關部門應該協(xié)調各相關部門，允許那些規(guī)劃已經(jīng)通過審批，但尚未開工建設的項目限期調整戶型。