房地產(chǎn)稅制混亂偷逃稅款　利潤(rùn)巨人變成納稅矮子

    稅收既是國(guó)家財(cái)政收入的重要組成部分，也同樣是國(guó)家宏觀調(diào)控中財(cái)政政策的主要工具之一。但目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稅制繁復(fù)，執(zhí)行和稽查中存在種種問(wèn)題，稅收對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控能力大打折扣。

    奈讓步北京國(guó)稅不升反降

    面對(duì)利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)行業(yè)，北京稅務(wù)部門為提高實(shí)際稅收，不得不尷尬地向企業(yè)讓步，降低所得稅實(shí)際稅率。

    據(jù)內(nèi)部人士透露，從2005年起，北京國(guó)稅部門對(duì)其所隸屬的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收做出重要調(diào)整，允許企業(yè)在按銷售預(yù)收入的15%征收所得稅前，扣除企業(yè)期間發(fā)生的費(fèi)用。與以前相比，企業(yè)所得稅的實(shí)際稅率大幅下降。

    記者就這一消息真實(shí)性向北京市國(guó)稅局方面求證，國(guó)稅局方面回避了記者的采訪和提問(wèn)。但據(jù)記者了解，新的所得稅征收辦法實(shí)際已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行，企業(yè)也正在按照新辦法繳稅了。

    按照我國(guó)現(xiàn)行稅制，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅費(fèi)中，營(yíng)業(yè)稅及其附加、所得稅等由于是按照銷售收入為基礎(chǔ)征收的，缺乏操作的空間，被房地產(chǎn)企業(yè)稱之為“死稅”。而其中大多數(shù)繳納的稅費(fèi)為地稅，北京的房地產(chǎn)企業(yè)亦是如此，但在企業(yè)所得稅方面略有不同。2002年以前注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)，其所得稅是在北京地稅局繳納，但2002年以后注冊(cè)成立的房地產(chǎn)企業(yè)，其所得稅則是歸北京國(guó)稅局負(fù)責(zé)征收。同樣是企業(yè)所得稅，地稅與國(guó)稅的征收方法大相徑庭，實(shí)際稅率更是有天壤之別。

    房地產(chǎn)行業(yè)不同于一般企業(yè)的所得稅征收方式，由于它運(yùn)作周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，稅務(wù)部門并不是等到企業(yè)的項(xiàng)目決算后，才對(duì)企業(yè)屆時(shí)財(cái)務(wù)報(bào)表中的利潤(rùn)數(shù)額進(jìn)行征稅，而是在企業(yè)項(xiàng)目銷售開(kāi)始，就對(duì)銷售產(chǎn)生的企業(yè)“預(yù)收款”進(jìn)行“預(yù)征收”，待企業(yè)項(xiàng)目決算后再重新核定，按照實(shí)際利潤(rùn)進(jìn)行稅款的多退少補(bǔ)。

    北京國(guó)稅以往的辦法是按照房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款的15%進(jìn)行33%的所得稅征收，也就是說(shuō)，稅務(wù)部門認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的一般利潤(rùn)率為15%，提前對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行征稅，實(shí)際繳納的稅率為銷售收入的5%.

    而地稅部門則不同，北京市的大多數(shù)區(qū)縣都是采取核定征收的方式，具體為以房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的5%為稅基直接征收33%的所得稅，也就是說(shuō)，地稅部門認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的一般利潤(rùn)率為5%，實(shí)際繳納的稅率為銷售收入的1.65%.

    兩相對(duì)比，國(guó)稅部門和地稅部門的企業(yè)所得稅率相差兩倍之多！即使對(duì)于一家銷售收入十億左右的小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這相當(dāng)于三四千萬(wàn)元的利潤(rùn)差距。而且，地稅部門采取的是一次性的直接征收，并不存在決算后退稅或補(bǔ)繳的情況。而國(guó)稅部門雖然規(guī)定決算后多退少補(bǔ)，但據(jù)一位房地產(chǎn)老總向記者表示，該方法實(shí)行近三年來(lái)，他幾乎沒(méi)有見(jiàn)到過(guò)哪家企業(yè)得到了國(guó)稅部門的退稅。

    國(guó)稅局的工作人員告訴記者，原征收方法實(shí)行近三年來(lái)，多數(shù)企業(yè)并未按照規(guī)定按時(shí)繳納稅款，或采取轉(zhuǎn)移銷售收入的方式，或勾結(jié)少數(shù)稅務(wù)人員拖欠稅款，總之，“沒(méi)有幾家企業(yè)是干凈利落地繳稅的。”

    另外，由于國(guó)稅與地稅之間較大的稅率差距，使得一些2002年以前注冊(cè)的房地產(chǎn)“殼”公司炙手可熱，部分準(zhǔn)備成立的房地產(chǎn)公司希望能借“殼”注冊(cè)，使得其所得稅的繳納在地稅進(jìn)行，國(guó)稅部門的應(yīng)繳稅收大量流失。

    在這樣的背景下，北京國(guó)稅局對(duì)其征收方式進(jìn)行調(diào)整，實(shí)屬無(wú)奈之舉，也是希望能借此提高企業(yè)繳稅的積極性。

    所得稅征收調(diào)整后，北京稅務(wù)部門在對(duì)企業(yè)銷售收入的15%進(jìn)行“預(yù)征收”時(shí)，允許企業(yè)先行扣除發(fā)生的期間費(fèi)用，包括營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用，之后再對(duì)余額進(jìn)行33%的征稅。這就大大加大了企業(yè)可操作的空間，一房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)人員向記者坦承，借助財(cái)務(wù)上的合法操作，企業(yè)完全可以讓扣除費(fèi)用后的余額接近零！也就是說(shuō)，稅務(wù)部門可能一樣收不到多少稅款。不同的是，以前企業(yè)是非法欠稅，而此時(shí)則為合法避稅。

    稅制繁復(fù)逃漏稅款成普遍現(xiàn)象

    日前，中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國(guó)工商聯(lián)、中國(guó)民（私）營(yíng)企業(yè)研究會(huì)共同發(fā)布的調(diào)查結(jié)果顯示：我國(guó)各行業(yè)的私營(yíng)企業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)大大高于其它行業(yè)，稅后凈利潤(rùn)比處于第2位的電力煤氣業(yè)的利潤(rùn)高1倍多，比平均水平高5倍。

    但利潤(rùn)上的“巨人”在納稅時(shí)卻變成了“矮子”。2004年，國(guó)家稅務(wù)總局公布了“2003年度中國(guó)納稅百?gòu)?qiáng)排行榜”中，房地產(chǎn)企業(yè)蹤影全無(wú)。即使是專為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置的“2003年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)納稅十強(qiáng)”里，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅總額也并不樂(lè)觀。

    去年，不少地區(qū)的稅務(wù)部門都在檢查中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)企業(yè)大量存在不同程度的偷漏稅行為。杭州市審計(jì)部門發(fā)現(xiàn)，列入審計(jì)范圍的杭州市房地產(chǎn)企業(yè)逃稅達(dá)七千萬(wàn)元；南京市地稅部門對(duì)全市十家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行了稅務(wù)檢查結(jié)果顯示，被查的十家開(kāi)發(fā)商竟然均存在著偷漏稅款行為。在山西、山東、四川、云南、上海等全國(guó)其他省市的稅務(wù)稽查結(jié)果顯示，約有90％的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問(wèn)題。

    中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉維新認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重，從某種程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，縱容了房產(chǎn)商去投機(jī)和偷漏稅款。

    例如，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售過(guò)程中，僅稅種就多達(dá)8種。有的地方還重復(fù)征稅，如契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅、耕地占用稅等等。收費(fèi)就更多，各個(gè)地方也參差不齊，多達(dá)80至150種，這無(wú)形中增加了建房成本。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，只有城市房產(chǎn)稅和少量的城鎮(zhèn)土地使用稅，而且是在一次減除原值10%至30%之后征收。另外，稅收部門在征收和檢查中的一些體制漏洞，也讓房地產(chǎn)公司有了可乘之機(jī)，北京國(guó)稅與地稅之間同稅種的稅率差距就是例子。

    物業(yè)稅試點(diǎn)在即稅制改革引人關(guān)注

    2004年年末，即將開(kāi)征物業(yè)稅的消息在房地產(chǎn)業(yè)界流傳，地產(chǎn)業(yè)的稅制改革成為了業(yè)界最關(guān)心的話題。

    一些專家認(rèn)為，現(xiàn)行的土地使用稅已經(jīng)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，起不到調(diào)節(jié)土地用途的作用。故建議可借鑒國(guó)外的一些經(jīng)驗(yàn)，例如將土地使用稅改為地稅，以面積計(jì)征改為價(jià)值計(jì)征，即“物業(yè)稅”；二是改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通過(guò)程中的稅種、稅率，減少稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)國(guó)外企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)；改變保有稅的計(jì)征方式，抑制投機(jī)，擴(kuò)大征稅范圍等等。另外，房地產(chǎn)稅制改革，應(yīng)該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍通盤考慮。

    物業(yè)稅又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”。通俗地講，征收物業(yè)稅就是將開(kāi)發(fā)商建房時(shí)繳納的一部分稅，改由購(gòu)房者在購(gòu)買房屋以后按年繳納。雖然目前我國(guó)還沒(méi)有明確提出征收不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)稅的具體實(shí)施細(xì)則和措施，但基本框架是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

    1月28日，財(cái)政部副部長(zhǎng)樓繼偉向外界透露，物業(yè)稅正在做模擬測(cè)算，估計(jì)不久將在部分地區(qū)開(kāi)始試點(diǎn)。首批進(jìn)入試點(diǎn)地區(qū)的城市包括北京、重慶、深圳。但后據(jù)媒體報(bào)道，財(cái)政部、北京地稅和北京國(guó)稅卻均表示對(duì)此并不知情。據(jù)政府有關(guān)專家了解后得知，物業(yè)稅的制定、測(cè)算非常復(fù)雜，需要綜合考慮征收對(duì)象、稅率以及征收形式等各方面的問(wèn)題，目前物業(yè)稅仍然作為一個(gè)課題由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位副主任進(jìn)行操作。

    雖然業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為推行物業(yè)稅是大勢(shì)所趨，但專家們都承認(rèn)僅僅出臺(tái)一個(gè)物業(yè)稅，而無(wú)相關(guān)的配套法規(guī)，不可能解決房地產(chǎn)稅制的所有問(wèn)題。中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉維新就認(rèn)為，房地產(chǎn)稅制改革，應(yīng)該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍全面考慮，而不僅僅是開(kāi)征物業(yè)稅，物業(yè)稅解決不了房地產(chǎn)稅制中存在的根本問(wèn)題。

    他建議，政府首先應(yīng)該組織一個(gè)課題組，客觀地做系統(tǒng)研究，研究對(duì)象應(yīng)是一個(gè)整體的通盤的稅制改革，然后理順?lè)康禺a(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)中存在的問(wèn)題。

    劉維新指出，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅收中一個(gè)突出的問(wèn)題是稅基太窄、稅種太多、稅率太高、重復(fù)征稅嚴(yán)重。而美國(guó)正好和我們相反，稅基很寬，稅種很少，稅率不高，免稅范圍很小，這也是我們今后稅制改革的方向。