物業(yè)稅：攪動房地產(chǎn)市場

　　去年中共十六屆三中全會明確提出：“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費�！贝撕�，財政部和國家稅務總局的權威人士在公開場合闡述下一步稅收改革基本思路時，也多次提及“物業(yè)稅”內(nèi)容。近日，中國人民銀行行長周小川表示，我國將在適當時機試點實施物業(yè)稅，屆時將對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范物業(yè)稅，相應取消其他與房地產(chǎn)有關的稅費。

　　最近，又從廣東傳來消息，在日前召開的廣州市財政工作會議上，廣州市常務副市長沈柏年透露，根據(jù)國家稅制改革方向，廣州準備統(tǒng)一征收物業(yè)稅。鑒于物業(yè)稅可能會成為今后地方稅收的主要收入，沈柏年要求財政部門要做好前期準備工作。

　　房地產(chǎn)業(yè)一直是中國近年來的高利潤行業(yè)，在去年更被評為十大暴利行業(yè)的“冠軍”，物業(yè)稅的開征無疑將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大沖擊，于是，物業(yè)稅成了近期人們關注的一大焦點。

　　物業(yè)稅：“平買貴用”直指房地產(chǎn)泡沫

　　雖然目前我國還沒有明確地提出征收不動產(chǎn)物業(yè)稅的一個具體實施細則和措施，但基本框架已明確。財政部稅政司一位負責人在日前透露，物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。該官員說，到目前為止，物業(yè)稅的稅賦水平尚未確定，但有一個基本原則，即科學測算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設環(huán)節(jié)收費總體規(guī)模，令物業(yè)稅的總體規(guī)模與之基本相當。

　　一位多年從事房地產(chǎn)專業(yè)訴訟的律師稱，開征物業(yè)稅并非簡單的稅種轉換。目前我國現(xiàn)行的土地使用制度為“批租制”，即在土地所有權屬于國家的前提下，用地者可以向政府購買一定期限內(nèi)的土地使用權，此謂“批租”。根據(jù)土地的不同用途，批租的期限從40年至70年不等，而其大部分稅費，用地者需在取得土地使用權時一次性支付。在這種稅收制度下，購房者在購買房子時，其房價中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費。而物業(yè)稅的開征，是將現(xiàn)行購房者在購買階段一次性交納的房地產(chǎn)稅費，轉化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取，也就是說，把現(xiàn)在買房子前一次性交納的稅費，放到買房子后，由房屋所有者按年繳交。

　　在不久前，有關部門召開了有關中國房地產(chǎn)稅收問題的高級研討會，與會者包括國稅總局各相關司、局的司、局長，國土資源部土地利用司的副司長，國家統(tǒng)計局投資司司長，以及相關行業(yè)協(xié)會負責人和來自部分高校、研究院的專家學者。據(jù)了解，到目前為止，這是有關房地產(chǎn)稅收問題最高級別的研討會。

　　在研討會上，中國國土資源經(jīng)濟研究院的關鳳峻院長認為，目前我國的房地產(chǎn)稅制存在稅種復雜、重復征稅的問題，例如同是對房產(chǎn)保有和使用課稅，房地產(chǎn)稅適用于外國人，而對國內(nèi)法人和自然人則設房產(chǎn)稅和土地使用稅。與此同時，又存在稅種課稅范圍狹窄，稅基覆蓋不全的問題，例如房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。而城鄉(xiāng)結合部則在客觀上成為非稅區(qū)，因此助長了對耕地的占用。此外，許多專家都認為，只在房地產(chǎn)的買賣過程中課稅不利于避免土地閑置和低效使用，而過高的土地增值稅和極低的土地使用稅又限制了房地產(chǎn)的合理流動。一位專家就此進一步分析說，“目前的房地產(chǎn)稅收政策是向房地產(chǎn)企業(yè)一次性征稅，再由其轉嫁給消費者，因此必然導致房地產(chǎn)價格高企，從而影響到房地產(chǎn)市場的啟動，也不符合國際慣例�！�

　　因此，有專家建議對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，即對房地產(chǎn)的擁有者征稅，稅基為所擁有房地產(chǎn)的評估價格。首都經(jīng)貿(mào)大學城市經(jīng)濟系主任丁蕓教授更進一步指出可將房產(chǎn)稅和土地使用稅合并，在財產(chǎn)稅上統(tǒng)一設置房地產(chǎn)稅，即物業(yè)稅。

　　根據(jù)國際慣例，征收不動產(chǎn)的物業(yè)稅需要有關部門定期對房地產(chǎn)市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會隨房產(chǎn)的升值而提高。比如公路、地鐵開通后，隨著交通、配套等設施的增設，沿線的房產(chǎn)價格就會提高，相應地，物業(yè)稅也會提高。因此也有業(yè)內(nèi)人士認為，新的房地產(chǎn)稅收方式會導致購房者在以后按年交納稅費時，有可能會比一次性交納要承擔的多，這種情況會產(chǎn)生一種“平買貴用”的現(xiàn)象，但是國務院發(fā)展研究中心副主任李劍閣則表示，將來征收物業(yè)稅一定會結合購房者的經(jīng)濟承受能力進行設置，這樣不僅不會增加居民的負擔，還會促使地方政府改變其短期行為，更關心投資環(huán)境。

　　前不久，中國人民銀行行長周小川在一次高層會議上發(fā)表了《從稅收改革的趨勢看城市土地管理》的演講，他指出，十六屆三中全會提出的試行財產(chǎn)稅也有人稱為地產(chǎn)稅或物業(yè)稅改革，將對未來中國城市土地管理產(chǎn)生重大影響。

　　周小川認為，從財產(chǎn)稅角度看，涉及到兩種不同的城市管理方式：一種是城市土地采用批租形式；另一種是定期評估，征收財產(chǎn)稅的方式。目前，絕大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟國家都已經(jīng)采取第二種做法，即征收財產(chǎn)稅的方式。而大批發(fā)展中國家也已經(jīng)開始采用這種做法。

　　周小川闡釋了兩種方式對宏觀政策的影響。如果采用土地批租的形式，不管是否進行拍賣，供應量是有限的，對初始價格影響非常大，而這個價格如果高了，可能直接就引起了炒作，造成虛假的泡沫。而采用征收財產(chǎn)稅的方式，則會從宏觀角度影響地方的行政行為。任何一個地方政府，都希望按照國家的有關規(guī)定征收稅賦，是否具有主力稅收資源非常重要。如果沒有主力稅收資源，地方政府會過多依賴于增值稅。而地方政府為了籌集稅收資源，可能偏向于價格較高的加工業(yè)，從而導致各地都搶著上汽車或者鋼鐵等項目，繼而造成重復建設。如果能夠使財產(chǎn)稅成為地方政府的主力稅收資源，對于中央地方之間的關系、各級財政之間的關系、宏觀調(diào)控等，都會產(chǎn)生重要影響。

　　目前的兩種城市土地管理方式，一種是城市土地采用批租形式。這種形式下，政府必然希望土地能夠賣出較好的初始價錢，以便于政府改善公共服務和城市基礎設施。另外一種體制則是，土地的供應和交易基本上沒有限制，但是作為土地的使用要定期進行評估。在此基礎上，征收財產(chǎn)稅會使土地初始價格比較低，但是事后從流量來看，每年都要承擔一定的財產(chǎn)稅，財產(chǎn)稅成為未來預期收入以后，就可以搞市政債券。另外，財產(chǎn)稅的做法有利于承租人的優(yōu)化配置，城市的某些特別資源由于基本設施的變化而升值，比如公路、地鐵通車后，沿線的土地價格就會提高，從而財產(chǎn)稅也會跟著提高。

　　有專家指出，國家如此迫切地試推“物業(yè)稅”有深層次的原因。首先，居高不下的土地出讓金加劇了國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資的風險，而最終這一風險又將加劇金融部門尤其是銀行的風險。開征物業(yè)稅，將大幅度擠出土地出讓金的泡沫，進而減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風險，最終使金融系統(tǒng)擺脫房地產(chǎn)泡沫的沖擊，提高金融系統(tǒng)防范房地產(chǎn)金融風險的能力。而且新物業(yè)稅開征，不僅能有效均衡各方稅負，也能大大拓寬稅收征收面，增加國家稅收。還會進一步降低目前國內(nèi)居高不下的房價，抑制國內(nèi)近年來甚囂塵上的“圈地”、“炒地”風潮。而通過對居住豪宅者課以高物業(yè)稅，對貧窮家庭居住劣房者減少征稅甚至減免稅費，是調(diào)節(jié)社會貧富差距、維護社會穩(wěn)定有效舉措。

　　最近有消息稱，從今年開始，物業(yè)稅征收在全國將從試點到全面鋪開。目前廣東、湖南已經(jīng)開始試點。

　　業(yè)界：疑慮多多

　　對物業(yè)稅開征，最關心莫過于房地產(chǎn)開發(fā)商們，尤其在周小川的講話中，明確指出，征收物業(yè)稅的一個目標就是指向房地產(chǎn)泡沫，更使一些房地產(chǎn)老板有些寢食難安，于是，對物業(yè)稅的議論很多都來自這些房地產(chǎn)商。當然既是議論，必然是贊成、反對疑慮統(tǒng)統(tǒng)有之。

　　中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司總裁孟曉蘇說:“我早就提過這個建議，現(xiàn)行土地制度是我們獨創(chuàng)的，是不符合市場規(guī)律的，造成了許多混亂。把土地出讓金、拆遷費、城市配套費用一把收清是不合理的，會造成地方政府的過量批地，以地生財，急功近利�！彼�說，“如果物業(yè)稅會給地產(chǎn)市場帶來影響，也會是良性影響，至于評估問題，總比所得稅好測算得多�！�

　　現(xiàn)在身在國外的首創(chuàng)集團總裁劉曉光則是另一種看法，他直言不諱:“這肯定有問題，一定會給整個地產(chǎn)市場帶來震蕩。”

　　萬通董事局主席馮侖認為:“在總的稅賦不變的情況下，物業(yè)稅主要是平衡社會財富收益，抑制高檔地產(chǎn)項目的手段。重要的是這種稅賦的結構性調(diào)整能均衡政府土地收入，實現(xiàn)政府的經(jīng)常性收益，因為城市的土地價值會隨城市發(fā)展而不斷增長。而且，降低開發(fā)成本、降低購房成本，也有助于加快房屋周轉率，活躍二級市場。更重要的是，此舉能有效杜絕個別發(fā)展商的圈地行為，保證市場穩(wěn)健發(fā)展�！�

　　上海新聯(lián)康公司總經(jīng)理周小麗認為，開征物業(yè)稅對購房者減輕一次購買時的負擔以及增加政府對住宅房地產(chǎn)的長期稅收收益是有好處的，但實施中會有三點疑惑：

　　一是關于增值稅部分。原先增值稅是在房產(chǎn)轉讓時根據(jù)合同差價按一定稅率征收的。如果分到各個年度的在使用過程中征收，就有兩個問題，一是增值幅度如何認定。因為各個區(qū)域和各個物業(yè)的增值幅度差異會很大，我國的臺灣地區(qū)有按區(qū)域每年度發(fā)布公告地價的做法，但只能針對地價部分，對物業(yè)部分很難認定；二是如果房地產(chǎn)行情下降時，政府是否應該退稅。要做到這一點對政府顯然有難度。但房價肯定不會永遠是漲的，在增值沒有兌現(xiàn)的時候分年度征收增值稅好像有問題。

　　二是目前已購商品房者都已經(jīng)交清了一定年限內(nèi)的土地出讓金和契稅。作為國家和個人的契約已經(jīng)確定了一定年限內(nèi)的土地使用價格。在沒有出現(xiàn)轉讓的情況下如果再征收增值稅，是否有重復征收或違約的嫌疑。

　　三是如果出臺物業(yè)稅政策，對物業(yè)所有者長期來看是增加使用成本的。目前全國各個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和房產(chǎn)開發(fā)程度都不一樣，有些地區(qū)住房自有率還不是很高，而我國之前的總體政策是鼓勵個人購房的。這樣的政策是在全國推行還是只是在部分地區(qū)實行，應該謹慎對待。

　　萬科房產(chǎn)一位負責人指出，按一般分析，在購買新房這一環(huán)節(jié)上，消費者至少可降低購房成本。但這可能有兩個問題，一是因為可開發(fā)土地在不斷減少，土地出讓采取招標方式，為了得到土地，開發(fā)商之間的競爭還是讓地價居高不下。但部分稅費項目減少，對企業(yè)稅費會有所降低，環(huán)境有好轉，比如合并了土地增值稅和房產(chǎn)稅。二是即使成本下來了，在市場景氣的時候，發(fā)展商是否愿意將這部分成本轉讓給消費者。征收物業(yè)稅，還有地方政府積極性�，F(xiàn)在政府本來在土地出讓時就能拿到資金，改為售房后由房屋所有者按年交繳。

　　美聯(lián)物業(yè)顧問（上海）有限公司的運營總監(jiān)方萬昌說，根據(jù)目前房地產(chǎn)稅費的征收辦法，購買房產(chǎn)的投資者只有在將其租賃時才會被收取綜合稅，而那些沒有進入租賃市場的房屋不會面臨任何稅收的影響。因此他認為物業(yè)稅的出臺肯定會對那些手中握有幾套房產(chǎn)的投資者產(chǎn)生影響。

　　根據(jù)一些發(fā)展商的透露，炒房者一般會利用手中的資金再通過銀行按揭貸款吃進多套房產(chǎn)，相當一部分房產(chǎn)也沒有進入租賃領域而是直接進入了流通市場，在沒有物業(yè)稅的情況下投資者可以坐等房產(chǎn)升值，而不必去擔心成本的消耗。但是物業(yè)稅肯定會使手中握有多處房產(chǎn)的投資者感到壓力，并且會降低投資者的收益率。

　　總體來說，房產(chǎn)中介公司的人士認為物業(yè)稅肯定會加大投機者的風險，對于打擊房產(chǎn)市場中的投機行為會有一定的遏制作用。

　　那么，物業(yè)稅到底會不會給當前的地產(chǎn)市場帶來震蕩？目前，我國實行的是“批租”土地使用制度，用地者向政府購買一定期限內(nèi)的土地使用權，而其中大部分稅費，用地者須一次性支付。購房者在購買房子時，房價中包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費。由此來看，理論上講，“物業(yè)稅”的直接后果就是減輕了開發(fā)商前期的資金壓力，從而降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，同時也減輕了消費者的購房壓力。

　　不過，地產(chǎn)商的成本賬實際并非如此簡單。這從星際廣源房地產(chǎn)顧問機構的文玲女士的一席話中便可見其中蹊蹺。她認為:“物業(yè)稅對有關系的開發(fā)商而言影響是很明顯的，因為現(xiàn)行制度下許多開發(fā)商往往都能夠獲得土地免稅處理。”她還介紹說:海南的開發(fā)商普遍對“物業(yè)稅”制度表示不歡迎。海南的地產(chǎn)市場二次置業(yè)為主，物業(yè)稅的消息肯定會帶來市場疲軟，許多關注房產(chǎn)投資的資金會轉移到其他方面，這樣開發(fā)商的整體利潤影響比較大。特別是三亞，二次置業(yè)的比重占到了房產(chǎn)市場的80%以上。

　　按照文女士的解釋，以“買房出租”作為投資的“機會主義者們”也將會失望，因為在這種新的稅收制度下，“買房出租”的利潤會大大縮水。投資型買家本來可能會一下子買幾套甚至十幾套房，開征物業(yè)稅，將讓開發(fā)商痛失可能帶來的大筆利潤。

　　對于樓市價格到底是升是降，某地產(chǎn)研究機構人士如此算這筆賬:在目前的房價構成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%。如果改用逐年繳納的辦法，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降。還有估計說，北京現(xiàn)在8000元/平方米的房價，屆時4800元/平方米即可贏利銷售。這是一個對購房者極具誘惑力的價格。

　　不過地產(chǎn)商普遍不這樣認為。中原地產(chǎn)李總經(jīng)理說，房地產(chǎn)價格是跌還是升，受某個因素所左右的可能性不大，而主要是受市場需求的影響。

　　文玲女士還提出了一個疑問，她說，開征物業(yè)稅涵蓋了土地出讓金等相關稅費，將涉及國土、工商、稅務等多個部門，征收涉及環(huán)節(jié)多、范圍廣，平衡起來難度大。同時住房的所有者也許并不在所在區(qū)域，實際情況復雜，特別是大范圍的推廣，難度不小。

　　根據(jù)資料顯示，目前中國涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種有9個，收費近百種。其中：在房地產(chǎn)擁有使用環(huán)節(jié)，對外商投資企業(yè)和外籍個人征收城市房地產(chǎn)稅，對國內(nèi)企業(yè)和個人征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；在房地產(chǎn)開發(fā)建設環(huán)節(jié)，對內(nèi)外資企業(yè)和個人征收土地增值稅，對國內(nèi)企業(yè)和個人征收固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。這樣的稅制和征收格局，確實帶來很多矛盾。一是內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外資企業(yè)和個人適用不同的稅種，政策待遇不一致；二是稅種繁雜，計稅依據(jù)差異大，征收管理困難；三是收入規(guī)模過小，調(diào)控作用不強，不能發(fā)揮其主體稅種的功能，各地對這些稅種的重視程度不夠。

　　對于目前房地產(chǎn)稅制的改革，一些專家認為單靠推行一項稅種根本無法解決房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)存的稅收問題，開征物業(yè)稅是治標不治本。對此，一位權威人士公開表示，房地產(chǎn)稅制改革，應該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍全面考慮，而不僅僅是開征物業(yè)稅，物業(yè)稅解決不了房地產(chǎn)稅制中存在的根本問題。

　　物業(yè)稅開征標準到底會有多高，也是業(yè)界極為關注的一個問題。據(jù)悉，直到目前為止，物業(yè)稅的稅賦水平尚未確定。

　　有專家建議，采用房屋原值70%作為“應納稅物業(yè)價值”，稅率不宜高于0.5%。如以一套50萬元的房屋為例，70%即35萬元，最高0.5%的稅率即35×0.5%＝0.175(萬元)，即50萬元的房屋一年繳交0.175萬元，每月繳交140多元，未超出普通家庭的承受能力。當然，最終物業(yè)稅將以何種標準計算尚沒有定論，但財政部稅政司一位負責人透露，有一個基本原則，即科學測算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設環(huán)節(jié)收費總體規(guī)模，令物業(yè)稅的總體規(guī)模與之基本相當。

　　雖然房地產(chǎn)業(yè)界和專家對物業(yè)稅已經(jīng)展開了熱烈的討論，但是其中的細則還沒有完全出臺，一位專家指出，對于剛剛出來的概念在實踐中肯定會面臨不斷完善的問題，但是國外的資金或早或晚、或多或少的都會進入中國的房地產(chǎn)市場，以物業(yè)稅為標志的房地產(chǎn)稅制變革對發(fā)展中國的房地產(chǎn)市場有益。

　　老百姓：房價會不會降？

　　征收物業(yè)稅，對多年來深受高房價之苦的老百姓來說，最關心的是房價會不會降？降多少？雖然媒體上少有老百姓的議論，但物業(yè)稅問題還是引起了不少人的關注。

　　在上海某政府機關就職兩年多的小徐終于在中環(huán)線附近的大華住宅區(qū)內(nèi)覓得了一套自己買得起的房子。80平方米的兩室戶單價為7000元左右，一年零四個月之前，這個區(qū)域的房價不到現(xiàn)在的一半。一個星期前，他去房產(chǎn)商那里付了1萬元的定金，并對記者說房子正對著一個公園，2007年地鐵也將鋪到門口，自己的房產(chǎn)估計還有升值空間，現(xiàn)在不買，以后更買不起了。一個星期后，他又開始擔心了�！氨緛頊蕚涫赘�30萬，余款按‘等額本金’的方式還清，每月還2000多元，逐月遞減，壓力也會越來越小，現(xiàn)在據(jù)說要開征物業(yè)稅了，而且每年都要根據(jù)房產(chǎn)評估值繳納一筆稅費，如果我的房子升值的話，會交得更多�！毙⌒煊X得平添了不少壓力，他甚至搞不清，自己的房產(chǎn)究竟是升值好還是貶值好。

　　據(jù)悉，在目前的房價構成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60％，建筑成本只占40％。購房者買一套房子，房價中已經(jīng)包含房地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等等以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等等。事實上，房地產(chǎn)開發(fā)、土地占有的稅費太多，在“羊毛出在羊身上”的前提下，造成了房價過高的直接結果。

　　但另有專業(yè)人士表示，為降房價而開征物業(yè)稅，實質上是將開發(fā)商繳納的一部分稅費轉移給了消費者，消費者購房時的房價下降了，但以后的使用費用卻不斷上漲，一般的消費者對這筆長期費用根本承擔不起。

　　現(xiàn)在老百姓購房時，雖然名義上只交1.5%——6%(各地不等)的購房契稅，但是在房價中已經(jīng)包含了幾乎全部的稅費。比如用100萬元購置一套100平方米的房產(chǎn)，要繳納1.5萬元的契稅，但實際上購房者交的稅遠不止1.5萬元。

　　房產(chǎn)開發(fā)過程中，房產(chǎn)商需要向政府上繳土地出讓金、市政配套費等建設費用。全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會輪值主席、華遠集團總裁任志強分析了北京的情況：“這些費用再加上房產(chǎn)開發(fā)商上交政府部門配套建設的實物，將全部計入房產(chǎn)商的開發(fā)成本，最終攤薄在每個購房者的房價中，這部分稅費一般要占商品房價格的40%�！币簿褪钦f，老百姓在購置上述100萬元的房產(chǎn)時，還交了40萬元的稅費。

　　“這樣的稅賦實在太高了”，上海財經(jīng)大學房地產(chǎn)研究中心主任印堃華教授評論說，“比如市政配套費應該由財政補貼解決，否則最終吃虧的還是購房者。降低房地產(chǎn)在開發(fā)和流通環(huán)節(jié)當中的稅賦，而把有些稅收放在財產(chǎn)保有階段時(購房者持有該房產(chǎn)時)征收的觀點早在20世紀90年代就提出過�！�

　　總是說房價高，可就是降不下來，因為土地成本在那兒擺著呢。目前，我國實行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有權屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限內(nèi)的土地使用權，而其中大部分稅費，用地者須一次性支付。據(jù)估算，在目前的房價構成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降。據(jù)某地產(chǎn)研究機構人士分析，由于地價和相關稅費分70年交，也就意味著占住宅成本50%多的地價和相關稅費在銷售時只需先繳納七十分之一，其余在剩余的69年中分別繳納，下降了(70-1)／70＝98.57%，表現(xiàn)在房價中，成本就下降了50%×９8.57%＝49.29%。考慮到需求提高導致發(fā)展商在經(jīng)營中的其他因素，將其中的10%份額據(jù)為己有，也有39%以上的降低幅度。

　　但也有業(yè)內(nèi)專家預測,物業(yè)稅開征后,購房總成本不會隨之下降。該人士估算,由于地價和相關稅費分70年交,也就意味著占住宅成本30%的地價和相關稅費在銷售時只需先交納1/70,其余在其后的69年中交納,成本下降了98.57%,表現(xiàn)在總房價中,成本就下降了29.57%。理論上講,目前每平方售價在6000元的房子,新政策出臺后按每平方米4200元銷售就可贏利。但事實上,以上僅為理論價格。其實,消費者以后每年支付的物業(yè)稅折現(xiàn)值的總和,與一次性付款的金額應該是相等的。因此,物業(yè)稅的開征,不意味著購房總成本的下降,而消費者房產(chǎn)升值所帶來的收益則會因物業(yè)稅而大打折扣。

　　老百姓關心的還有一個問題，已經(jīng)買了的房子要不要繳物業(yè)稅？怎么個繳法？這個問題是人們爭議最大的焦點。中國稅務學會理事楊衛(wèi)華認為，作為對社會貧富差距的重要調(diào)節(jié)手段，物業(yè)稅已經(jīng)到了應該開征的時候。對于自用房屋，他建議采取一家人擁有第一套房屋免稅、第二套房屋交稅的方式征收。隆安律師事務所的秦兵律師認為，應該從每個家庭的第三套房開始征物業(yè)稅，即夫妻倆各買一套免稅房，再買房時就該交物業(yè)稅了。他還認為，國家在制訂新的稅收政策時會充分考慮已購房屋人的利益，在新稅法實施的5年內(nèi)，會對舊有物業(yè)采取過渡措施。目前財稅專家提出了幾種解決方案，其中之一是對新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法。新房稅額的調(diào)整考慮土地出讓金的因素，而舊房的稅率暫時不含有土地出讓金并入的因素。

　　物業(yè)稅：如何表達公平

　　物業(yè)稅的實行已經(jīng)是勢在必行，雖然眼前還只是在部分地方試點，但不少有關專家已對物業(yè)稅的實施提出了自己的意見。

　　其將產(chǎn)生的許多新情況、新問題，也應引起社會的密切關注。

　　一是老百姓用房的困難將加大。開征物業(yè)稅，從理論上講，在購買新房這一環(huán)節(jié)上，消費者至少可降低10％至20％的購房成本，使購房者的“門檻”大為降低。但是，根據(jù)國際慣例，征收不動產(chǎn)的物業(yè)稅需要有關部門定期對房地產(chǎn)市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會隨房產(chǎn)的升值而提高。這將有可能導致住宅商品房的“平買貴用”現(xiàn)象，特別是對于那些家庭經(jīng)濟實力不強，只是因購房“門檻”降低而購置房屋的消費者來說，有可能買房容易養(yǎng)房難了。

　　二是已買房的消費者可能吃虧。物業(yè)稅開征前購買的房屋，已經(jīng)在購房款中一次性支付了地價和相關稅費，對于這樣的房屋如果也開征物業(yè)稅，就有失公平，如何解決這一問題，業(yè)界權威人士建議，在新稅法實施的一定期限內(nèi)，對老房產(chǎn)采取過渡措施或對新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法。

　　三是要區(qū)別自住物業(yè)與經(jīng)營性物業(yè)。物業(yè)稅的征收必須顧及納稅水平與收入水平、稅負能力的對稱性。以納稅能力衡量，經(jīng)營性物業(yè)與純消費性物業(yè)的性質是不同的。前者是純支出，而后者則通過房屋出租收取利潤，如果兩者按相同稅率征取，則會失去物業(yè)稅有效調(diào)節(jié)社會貧富差距的功能。

　　四是要區(qū)別普通物業(yè)與豪宅。對于自住物業(yè)，有的是幾十平方米的普通住宅，有的是幾百平方米的高級別墅。普通住宅與高檔豪宅的稅率是否應有所區(qū)別，“居者有其屋”是不應該限制的，要限制的是對寶貴的土地資源的過度占用。業(yè)內(nèi)資深人士認為，對普通住宅和高檔豪宅應征收不同稅率的物業(yè)稅，這不是“殺富”，不同稅率所表達的將是社會“公平”的要求。

　　中國人民大學法學院博士生導師、中國財稅法學研究會副會長徐孟洲教授提出，我國物業(yè)稅的設置應立足于國情。他說，為了適應我國的國情，我們在對物業(yè)稅進行設置時，尚有幾個問題需要解決。

　　第一，發(fā)展并規(guī)范好我國的房地產(chǎn)評估市場。開征物業(yè)稅后，在物業(yè)的整個保有階段都要課稅。房地產(chǎn)的評估價值在不斷變化，這又給我們的房地產(chǎn)評估市場提出了更高的要求。但是，目前我國的房地產(chǎn)評估機構的數(shù)量還難以適應開征物業(yè)稅的需求，其資質也參差不齊，尚沒有建立起在業(yè)主心目中的信用基礎。

　　第二，物業(yè)稅的設置要能調(diào)動起業(yè)主改善周邊環(huán)境的積極性，因為房地產(chǎn)的評估價值是隨著房地產(chǎn)周邊環(huán)境的改變而變化的，環(huán)境的改善必然使房地產(chǎn)的評估值升高，業(yè)主納稅額也將增加。因此，在設置物業(yè)稅時，對因業(yè)主改善周邊環(huán)境引起的房地產(chǎn)升值就不要征稅。

　　第三，經(jīng)濟適用房的取得資格目前還不規(guī)范，一些非低收入階層竟也買到了經(jīng)濟適用房，這有悖于政策的初衷，并且經(jīng)濟適用房業(yè)主的經(jīng)濟狀況也是不斷變化的，因此，在開征物業(yè)稅的時候，這也是應該注意的。