二手房市場率先回暖 個稅新政再掀樓市波瀾

    進入“金九銀十”，北京市二手房市場漸漸走出新政實施帶來的后續(xù)觀望期，在二手房價格保持平穩(wěn)的同時，成交量上漲幅度較為明顯。二手房市場較之一手樓市率先回暖。

　　此前，剛剛閉幕的軍博房展會首日3萬多人次中，前往咨詢二手房的消費者占總?cè)藬?shù)的65%。另據(jù)“鏈家”統(tǒng)計資料分析，二手房源登記量相比7月的夏季房展會增長29%，客戶登記量相比7月房展會上漲36%。而且，在所登記的全部客戶中，26%的人群考慮在3個月之內(nèi)實施買房計劃，這與5月新政出臺后，90%以上的客戶采取持幣觀望現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的反差。

　　政策撬動作用彰顯

　　政策上的及時調(diào)整是激活北京二手房市場，使其出現(xiàn)了強勁反彈的首要因素�！拔覑畚壹摇闭J為，雖然“6·1”政策之后，北京二手房市場受到較大沖擊，但是在7月末，北京市出臺的《關(guān)于個人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補充通知》明確六類具有保障性質(zhì)的住房首次上市交易不再受“小區(qū)容積率”和“單套住宅建筑面積”的影響，均可視同“普通住宅”享受稅收優(yōu)惠，這無異于為北京二手房市場送來 “及時雨”。該政策為北京二手房市場解決中低收入群體居住問題及穩(wěn)定北京整體房價發(fā)揮了積極的促進作用。

　　價格位置是杠桿

　　在房屋價格持續(xù)攀升的情況下，部分購房者將價格相對經(jīng)濟的二手房作為置業(yè)選擇。2005年上半年，北京市二手房平均成交價格為4513元／平方米，而同期全市普通住宅期房預(yù)售均價為6527元／平方米，二手房的價格優(yōu)勢顯而易見。

　　據(jù)鏈家統(tǒng)計資料分析，北京住房供需之間從區(qū)位上存在很大落差，將近80%以上的需求者要求在四環(huán)內(nèi)選房；而僅僅20%不到的客戶會選擇郊區(qū)的房產(chǎn)。

　　但如今，北京市三環(huán)以內(nèi)可開發(fā)用地已為數(shù)不多。根據(jù)中大恒基市場研究部數(shù)據(jù)顯示， 2005年7至8月在四環(huán)外的新開盤項目占全市開盤項目總量的67.3%。相對而言，房齡較長的二手房普遍位于四環(huán)以內(nèi)，相比新房更具地段優(yōu)勢。此外前幾年新開盤的一些項目已相繼步入二手房市出售。這部分次新房由于開發(fā)時間早，地理位置更是相對優(yōu)越，房齡大多在5年以內(nèi)，產(chǎn)品設(shè)計、綜合質(zhì)量與新房相比并無劣勢，其競爭力超過新房。

　　供應(yīng)結(jié)構(gòu)有望改變

　　據(jù)了解，近幾年北京市二手房與一手房供應(yīng)量之比一直在1∶6上下波動，北京市建委公布的數(shù)據(jù)顯示，北京2004年新房成交套數(shù)為32.98萬套左右，二手房成交量僅為5.74萬套左右，二手房與新房的差距相當(dāng)之大。而上海一手房與二手房供應(yīng)量比例接近1∶1，廣州約為1∶2。

　　北京的存量房市場在250萬套左右，其中公房約有100萬套。業(yè)內(nèi)人士一致認為，二手房市場存在巨大的增長空間，其前景值得期待。二手房市場出現(xiàn)的“拐點”，有望進一步縮小二手房與新房市場的結(jié)構(gòu)比例差距，將對保持房地產(chǎn)整體市場的健康發(fā)展起到積極的推動作用。二手房市場的發(fā)展雖然較晚，但速度相當(dāng)快。2002年成交量為0.8萬套，2003年突破2萬套，達到2.1萬套。2004年北京二手房市場的成交量在4萬套左右，盡管受到新政的沖擊，2005年1至7月的北京市二手房的成交量仍然接近4萬套，中大恒基市場研究中心預(yù)計，在穩(wěn)定政策的支持下，2005年北京二手房交易量將直逼5萬套大關(guān)。

　　個稅新政再掀“波瀾”

　　2005年10月7日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》，該文件正式明確，個人買賣二手房必須交納個人所得稅。此消息在近日引起各二手房中介機構(gòu)的熱切關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士認為，二手房交易意愿雖然開始出現(xiàn)明顯回升，但在個稅新政策下，二手房市場將再度面臨“波瀾”。

　　“鏈家”方面分析，實際今年7月，國家稅務(wù)總局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)明確強調(diào)對于交易環(huán)節(jié)必須征收個稅。如果嚴格征收個稅，今年第四季度的二手房成交量會出現(xiàn)微降。其中影響最為明顯的應(yīng)該在于購買時間5年以內(nèi)的二手商品房；而對已購公房等六類具有保障性的住房，因為有《關(guān)于個人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補充通知》對其購房時間認定的改變，使這六類房產(chǎn)大部分處于5年以上的范疇，基本可以享受免征個稅待遇，影響相對較小。新政策執(zhí)行初期，二手房市場會出現(xiàn)5月新政出臺后曾經(jīng)出現(xiàn)的集中過戶狀況，此后一段時間會處于交易“冷淡期”。