規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng) 杭州兩項(xiàng)房產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)整已定型

    二手房交易免評(píng)估費(fèi)馬上就要執(zhí)行；房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策已得到財(cái)政部國家稅務(wù)總局的正式批復(fù)，車位、閣樓等房屋附屬設(shè)施以后都得繳納契稅——兩大房產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)整定型。昨日從市財(cái)政局農(nóng)稅征收管理局局長(zhǎng)謝永處獲得確切消息。

    二手房交易評(píng)估費(fèi)免不免？車位、閣樓等房屋附屬設(shè)施今后是否征收契稅？20%個(gè)稅是否會(huì)暫停？近段時(shí)間各種關(guān)于房產(chǎn)稅費(fèi)變動(dòng)，各種猜測(cè)性的消息，牽動(dòng)了杭城眾多人的心。帶著諸多疑問，我們走訪了市財(cái)政局農(nóng)稅征收管理局。

    近期將出臺(tái)免評(píng)估政策

    “快了，快了。”關(guān)于二手房交易免評(píng)估政策何時(shí)實(shí)施，杭州市財(cái)政局農(nóng)稅征收管理局謝局長(zhǎng)這樣回答。他表示二手房交易免評(píng)估政策變動(dòng)已是鐵板釘釘，這讓眾多期望省數(shù)千元評(píng)估費(fèi)的二手房賣家看到了希望。據(jù)透露，目前個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅免評(píng)估政策已經(jīng)基本確定，對(duì)于單位轉(zhuǎn)讓住宅，以及商鋪、寫字樓等非住宅轉(zhuǎn)讓是否免評(píng)估尚在研究中。這意味著，免評(píng)估一旦執(zhí)行，二手房交易可省掉一筆費(fèi)用。如總房?jī)r(jià)在100萬元的買賣單子，將可以省下3000元左右的評(píng)估費(fèi)。

    市財(cái)政局農(nóng)稅征收管理局有關(guān)工作人員認(rèn)為，之所以免評(píng)估有以下原因：有關(guān)部門一直考慮如何簡(jiǎn)化房產(chǎn)交易手續(xù)以降低房產(chǎn)交易成本，免評(píng)估是其中措施之一；另一方面，目前不規(guī)范的行為常在評(píng)估過程發(fā)生。為了少繳交易稅費(fèi)，賣家想方設(shè)法低評(píng)房?jī)r(jià)，稅務(wù)部門往往重復(fù)受理，多次打回評(píng)估，重復(fù)勞動(dòng)情況不少。

    近日，有媒體稱免房屋評(píng)估后，會(huì)出現(xiàn)交易價(jià)明顯低于市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格的現(xiàn)象，對(duì)此，農(nóng)稅征收管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，除了將建立新的納稅參照體系外，其實(shí)稅務(wù)部門目前可參照的依據(jù)很多，像官方與專業(yè)機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)指數(shù)和價(jià)格指數(shù)皆可作為參考。目前房管局正在籌建的房產(chǎn)綜合信息平臺(tái)，其中不同區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)、具體房屋成交信息等一應(yīng)俱全，這都可作為參考依據(jù)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越規(guī)范，房產(chǎn)價(jià)格無疑也將越來越透明，參考依據(jù)也會(huì)越來越多。

    免評(píng)估，并不意味著完全取消評(píng)估。如果征稅部門發(fā)現(xiàn)某套房屋的交易價(jià)明顯低于市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格，將要求房屋進(jìn)行評(píng)估核價(jià)，稅費(fèi)按核定價(jià)格收取。該負(fù)責(zé)人同時(shí)表示，制定價(jià)格指數(shù)是一項(xiàng)非常細(xì)致而繁瑣的工作，房屋市場(chǎng)價(jià)格在變動(dòng)，因此區(qū)域價(jià)格指數(shù)也需變動(dòng)，可能一年之內(nèi)會(huì)更改多次。盡管如此，但并不意味著不可行。

    車庫、閣樓等要繳契稅

    今后，涉及購買停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室等房屋相關(guān)的附屬設(shè)施，所有權(quán)或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，都需要繳納契稅。日前，財(cái)政部國家稅務(wù)總局就“房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策”向浙江省財(cái)政廳作了明確批復(fù)。文件規(guī)定：對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室等）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的房屋附屬設(shè)施，不征收契稅。

    同時(shí)文件還規(guī)定，今后對(duì)采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，納稅人應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)算并繳納契稅。如果納稅人購買并承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬是單獨(dú)計(jì)價(jià)的，需要按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率繳納契稅；如果房屋附屬設(shè)施與房屋是統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，就適用與房屋相同的契稅稅率。

    據(jù)了解，我省配套用房產(chǎn)權(quán)情況十分復(fù)雜，關(guān)于配套用房征收契稅，以前一直沒有明確過。像杭州，配套用房權(quán)屬問題至少存在三種情況：一、地下空間所有權(quán)或土地使用權(quán)都未明確過；二、房管局對(duì)部分地下空間按戶進(jìn)行分屬登記；三、地上車庫、閣樓、儲(chǔ)藏室等按照地面相應(yīng)建筑物用途，發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。而地上車位因沒有相應(yīng)地面建筑物，市國土資源局透露未曾明確過所有權(quán)或土地使用權(quán)。杭州這三類情況，契稅征收情況是：地上部分已經(jīng)明確產(chǎn)權(quán)的配套用房按照相關(guān)法律、法規(guī)征收契稅；而對(duì)房管局明確了戶籍權(quán)的地下空間，存在權(quán)屬概念難以界定的情況，一直以來也沒征收契稅；地下空間權(quán)屬問題，由于涉及防空、土管等不同部門，新老地下空間政策、地下空間銷售對(duì)象等系列問題，目前市國土資源局正在研究。但可以明確的是，一旦地下空間產(chǎn)權(quán)明確，以后車位、車庫都將被征契稅。

    關(guān)于目前傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的取消個(gè)人所得稅的消息，農(nóng)稅征收管理局表示未得到過任何明確的消息。

    [稅費(fèi)疑難解答]

    1、同時(shí)出售一套房改房和一套私房，按規(guī)定分別繳納了所得收益和個(gè)人所得稅，而在出售后一年內(nèi)又重新購買賣了一套住房，原繳納的所得收益和個(gè)人所得稅是否可以同時(shí)退還？

    答：若都符合各自減免條件，可以退還。

    2、出售自有住房繳納了個(gè)人所得稅后，并在售房前后一年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購買了數(shù)套住房，可否合并計(jì)算重新購房的價(jià)值，給予原繳納的個(gè)人所得稅減免？

    答：不能合并計(jì)算。

    3、個(gè)人按受贈(zèng)與的房屋在出售時(shí)是否需要繳納個(gè)人所得稅，如需繳納，其房屋原值和合理費(fèi)用應(yīng)如何確定？

    答：應(yīng)繳納個(gè)人所得稅。在出售時(shí)扣除的房屋原值為零，合理費(fèi)用可按有關(guān)規(guī)定扣除。

    4、個(gè)人出售自有房屋繳納的個(gè)人所得稅和房改房上市出售需繳納的所得收益有何區(qū)別？

    答：個(gè)人出售自有房屋繳納的個(gè)人所得稅，是指根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收的稅款，稅率為20%；應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率（20%）；應(yīng)納稅所得額=出售價(jià)-房屋原值-合理費(fèi)用。

    房改房上市出售需繳納的所得收益，是指在房改房出售時(shí)，賣方取得的凈收益按照額度累進(jìn)比例向財(cái)政部門繳納的款項(xiàng)。

    5、符合交易條件的經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，稅費(fèi)有什么明確規(guī)定？

    答：去年，市政府曾出臺(tái)了《杭州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和銷售管理工作的若干意見》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)居住房5年內(nèi)不得上市交易，經(jīng)濟(jì)解困房10年內(nèi)不得上市交易；購房人在達(dá)到規(guī)定年份后需上市交易的，應(yīng)將土地級(jí)差地租和大市政配套費(fèi)、相關(guān)規(guī)稅規(guī)費(fèi)及相應(yīng)利息計(jì)繳市財(cái)政。除此外，更細(xì)致的經(jīng)濟(jì)適用房上市規(guī)則尚未明確。另悉，目前有關(guān)部門針對(duì)國家部委對(duì)經(jīng)濟(jì)房上市的規(guī)定，正在做相應(yīng)的銜接工作。