專家詳解物業(yè)稅開征三大懸念

　　國家稅務(wù)總局局長謝旭人日前表示，在“十一五”期間，中國將積極穩(wěn)妥地深化稅制改革，并透露將逐步推行物業(yè)稅。一席間，各種說法層出不窮：有人樂觀地預計，開征物業(yè)稅會使房價降四成；也有人擔心開征物業(yè)稅后，房屋可能買得起住不起；還有人認為，物業(yè)稅會對豪宅征收比普通住宅更高的稅率。

　　開征物業(yè)稅到底會給地產(chǎn)市場帶來怎樣的變化和影響呢？就此問題，記者專訪了中央財經(jīng)大學稅務(wù)專家劉桓，劉桓詳細解讀了物業(yè)稅開征的三大懸念。

　　懸念一進程

　　正在“空轉(zhuǎn)”

　　明年有望“實轉(zhuǎn)”

　　物業(yè)稅開征的討論早已開始。十六屆三中全會對此已有說法，“在條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。而今年物業(yè)稅被明確地寫入“十一五”規(guī)劃，就標志著未來5年內(nèi)我國將開征這一稅種。

　　劉桓表示，目前全國已經(jīng)開始對物業(yè)稅征收進行試點，但試點仍處于“空轉(zhuǎn)”階段，即通過模擬征收來摸索征管體制。如果調(diào)研和準備工作比較充分，明年有望在一兩個城市進行“實轉(zhuǎn)”，試點成熟后，將向全國推廣。

　　但物業(yè)稅開征是一個關(guān)系到千家萬戶的重大工程，不能草率開征，否則將會“傷筋動骨”，特別是很容易造成很多中低收入家庭負擔過重的后果。所以物業(yè)稅開征一定要非常慎重，是一個穩(wěn)步推進的過程。

　　懸念二影響

　　房價會降

　　但不會出現(xiàn)買房容易養(yǎng)房難

　　業(yè)內(nèi)普遍認為，如果開征物業(yè)稅，最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導致房價下降。

　　據(jù)估算，在目前的房價構(gòu)成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%.購房者買一套房子的錢中，有30%-40%是繳了各種稅費。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降。

　　據(jù)某地產(chǎn)研究機構(gòu)人士分析，從理論上說，由于地價和相關(guān)稅費分70年交，也就意味著占住宅成本50%多的地價和相關(guān)稅費在銷售時只需先繳納1/70，其余在剩余的69年中分別繳納，下降了��70-1 /70＝98.57%，表現(xiàn)在房價中，成本就下降了50%×98.57%＝49.29%.考慮到需求提高導致發(fā)展商在經(jīng)營中的其他因素，將其中的10%份額據(jù)為己有，也有39%以上的降低幅度。

　　劉桓認為，物業(yè)稅開征后，由于把原來交易環(huán)節(jié)征收的稅費稀釋到了擁有環(huán)節(jié)，所以房價會有所下降，但不太可能下降四成那么多，因為房價主要受市場供求關(guān)系影響。

　　征收物業(yè)稅，會使房屋初始價格比較低，但是購買后每年都要承擔一定的物業(yè)稅，物業(yè)稅成了未來的預期支出。房屋的使用成本增加了，于是有人擔心“買得起住不起”的情況將大幅增加。劉桓表示，這種擔心大可不必，因為從國際慣例看，物業(yè)稅的征收都有一定的底線，主要是對投資、出租等經(jīng)營性房屋在擁有環(huán)節(jié)征收，而對自住房屋則采取免征或少征的做法。因為住房是準公共產(chǎn)品，如果一個人擁有基本住房以外的房產(chǎn)，也就意味著他占用了別人的資源，所以他應該為此付費。另外，目前投資者投資股票、基金、債券等產(chǎn)品都是要付出一定費用的，而惟獨只有投資房產(chǎn)不付費，這對投資者來講也是不公平的。

　　劉桓認為，對于自住型房屋購買者來講，開征物業(yè)稅是利好。因為在購買環(huán)節(jié)，減輕了購房者的負擔，而在擁有環(huán)節(jié)，稅負也會很輕甚至沒有。而對于投資類住房的購買者而言，他們則應該為占有更多的資源而付出相應的費用。

　　對于大家關(guān)心的新房和舊房如何征收物業(yè)稅的問題，劉桓表示，物業(yè)稅只針對新房而言，老房在交易時已經(jīng)一次性繳納了各種稅費，將不再重復征稅。

　　懸念三稅率

　　稅率“一刀切”

　　豪宅稅負不會加重

　　物業(yè)稅是實行統(tǒng)一稅率還是累進稅率也是目前業(yè)內(nèi)爭議的焦點，特別是對豪宅和普通房屋是否實行差別稅率的問題格外引人關(guān)注。有業(yè)內(nèi)人士認為，對豪宅應按照比普通住宅更高的稅率征收，才能體現(xiàn)社會“公平”。對此，劉桓表示，物業(yè)稅一旦開征將實行“一刀切”的稅率。因為，房屋的占地面積是固定的，房價的高低已經(jīng)體現(xiàn)了地價的高低，所以不論是豪宅還是普通住宅按照統(tǒng)一稅率征收就可以體現(xiàn)“公平”，豪宅的房價較普通住宅更高，按照同一稅率征收，其繳納的物業(yè)稅相應也更高。同樣道理，地域差異對物業(yè)稅征收也沒有太大影響。因為，各地不同的房價已經(jīng)體現(xiàn)了地域差異。

　　美國物業(yè)稅的稅率大概是按照每年繳納房價的0.8%-1.2%計算，例如，一座10萬美元的房子一年要繳納1000美元的物業(yè)稅。而我國與美國不同的是，土地實行公有制，房屋購買人只對土地有使用權(quán)，而沒有所有權(quán)，所以我國物業(yè)稅稅率的確定不能完全參照外國，還需要根據(jù)采集到的信息進行研究才能確定。

　　新聞背景

　　房地產(chǎn)市場

　　稅改迫在眉睫

　　目前，房地產(chǎn)稅收都集中在交易環(huán)節(jié)。購房者買一套房子的錢中，包含房地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等等以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。

　　劉桓認為，一方面，這些稅費計算復雜，非常分散，征收起來難度也較大，不利于房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展；另一方面，全部的房地產(chǎn)稅收積壓在交易環(huán)節(jié)，這種做法使得房地產(chǎn)市場走偏了方向，往往導致消費者買不起房。

　　正是基于以上兩點原因，開征物業(yè)稅被提上了日程。物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅，是對房屋在交易環(huán)節(jié)和擁有環(huán)節(jié)同時征收的稅種，征收物業(yè)稅后，現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各種稅費將隨之取消。

　　前沿話題

　　買房人信息

　　將從社區(qū)入手采集

　　開征物業(yè)稅的前提就是把握買房人的信息。但目前由于房地產(chǎn)信息部門和稅務(wù)部門沒有很好的配合，在稅務(wù)局房產(chǎn)信息還是空白，尤其是在房屋出租市場，地稅局掌握的房屋出租人信息十分有限，所以存在著大量的房屋出租人偷稅漏稅的現(xiàn)象。所以如何把握房地產(chǎn)信息就成為開征物業(yè)稅亟待解決的問題。劉桓認為，對于房屋出租人的信息的采集，一個現(xiàn)實的解決辦法就是發(fā)動社區(qū)管理者，以社區(qū)為單位，對房屋出租的情況進行監(jiān)控；而對于買房人信息的采集，則需要稅務(wù)部門和房產(chǎn)登記部門以及銀行信貸部門進行合作來完成。