淺析我國(guó)土地增值稅政策

　　據(jù)悉，2003年開始，武漢市地稅局已開始按房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入的1％-5％的比率預(yù)征土地增值稅，很多開發(fā)企業(yè)對(duì)此項(xiàng)稅目不太了解。為此，現(xiàn)就土地增值稅的有關(guān)問題作以下簡(jiǎn)要介紹。

　　一、土地增值稅基本情況簡(jiǎn)介

　　1、出臺(tái)背景

　　1993年前后，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展非常迅速，一度出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過猛，一些不法開發(fā)企業(yè)鉆管理上的空子，炒買炒賣房地產(chǎn)獲取暴利的投機(jī)行為盛行，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重，國(guó)家收回土地增值收益較少。為此，國(guó)務(wù)院于1993年12月13日出臺(tái)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，旨在通過開征土地增值稅，對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過高增值收益進(jìn)行合理調(diào)配，維護(hù)國(guó)家權(quán)益，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為予以保護(hù)；同時(shí)從根本上抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的現(xiàn)象，使投機(jī)者不能再獲取暴利。

　　2、實(shí)施情況

　　雖然國(guó)務(wù)院1993年底就出臺(tái)了《土地增值稅暫行條例》，但直到1995年財(cái)政部才發(fā)布了配套的實(shí)施細(xì)則——《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，同時(shí)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局又在《關(guān)于1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)免征土地增值稅的通知》(財(cái)法字[1995]7號(hào))做出減免規(guī)定“1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅�！贝送猓�由于國(guó)家從1993年下半年開始，針對(duì)房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，開始實(shí)施宏觀控制，房地產(chǎn)投資迅速回落，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)的增值額都未達(dá)到起征點(diǎn)，因此土地增值稅的政策出臺(tái)后在全國(guó)范圍內(nèi)一直未能全面實(shí)施。直到2002年7月10日國(guó)家稅務(wù)總局才又出臺(tái)了《關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作的通知》(國(guó)稅函[2002]615號(hào))，要求各地稅務(wù)局開始加強(qiáng)與房地產(chǎn)有關(guān)部門的配合，恢復(fù)征收土地增值稅。據(jù)了解，目前全國(guó)有北京、上海、廣州等少數(shù)幾個(gè)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的大城市已于2002年起開始按商品房銷售收入的一定比例預(yù)征土地增值稅。

　　二、征稅范圍及稅收優(yōu)惠

　　1、征稅范圍的三個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)

　　(一)土地增值稅，是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅，使用權(quán)是否為國(guó)家所有，是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為是判斷標(biāo)準(zhǔn)之一；(二)是否發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬行為的變更，是判斷標(biāo)準(zhǔn)之二、凡房地產(chǎn)權(quán)屬未變更的，如房地產(chǎn)的出租，不征收土地增值稅；

　　(三)是否取得收入是判斷標(biāo)準(zhǔn)之三、如房地產(chǎn)的贈(zèng)與和繼承行為，雖然發(fā)生了權(quán)屬的變更，但沒有取得相應(yīng)的收入，不征收土地增值稅。此外還有一些特殊規(guī)定，如對(duì)于合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征土地增值稅；對(duì)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，暫免征收土地增值稅，對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

　　2、減免稅政策

　　對(duì)納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20％的，免征土地增值稅；因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅；對(duì)個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅。

　　三、土地增值稅開征對(duì)武漢市開發(fā)企業(yè)的影響

　　1、進(jìn)一步加重武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力。目前武漢市對(duì)別墅等高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房分別按商品房預(yù)售收入的5％、3％、1％預(yù)征土地增值稅。隨著央行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件的提高(2003年6月13日央行《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》)以及武漢市商品房預(yù)售門檻的提高，土地增值稅的恢復(fù)征收，將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源渠道愈加狹窄。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)大幅度提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、商品砼保證金、水土保持補(bǔ)償費(fèi)、綠化補(bǔ)償費(fèi)等多項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)，無(wú)償配建中小學(xué)及幼兒園、居委會(huì)用房、人防設(shè)施等實(shí)物，還要按照銷售收入的5.8％繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，按土地成交價(jià)的4％交納土地契稅，凈收入的33％交納企業(yè)所得稅(據(jù)測(cè)算上述各項(xiàng)稅費(fèi)占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比重達(dá)30％-40％)。土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物取得的增值額采取累計(jì)稅率征收，企業(yè)增值額越多，稅率越高，交稅越多，稅負(fù)越重。

　　三、幾點(diǎn)建議

　　各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在了解了土地增值稅的有關(guān)征收和減免稅政策后，應(yīng)在充分考慮該稅影響的基礎(chǔ)上，在項(xiàng)目前期合理定位開發(fā)產(chǎn)品，做好可行性研究，減少項(xiàng)目決策中的盲目性，合理按排企業(yè)的資金流向，以適應(yīng)國(guó)家政策發(fā)展的需要。