地產(chǎn)預售可能“計提” 國稅局劍指“納稅侏儒”

    10月中旬以來，北京各稅務所的征管員和房地產(chǎn)公司的財務部門一直非常忙碌。

　　10月20日，記者致電北京市西城區(qū)國稅局第五稅務所時，工作人員徐九菊告訴記者，她正在執(zhí)行京國稅265號文件的要求：一份關于地產(chǎn)企業(yè)繳稅情況的調(diào)查，已分發(fā)至區(qū)內(nèi)各房地產(chǎn)企業(yè)。

　　這份調(diào)查表上寫著：“根據(jù)我市實際情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售收入按15%的利潤率征收企業(yè)所得稅�！�

　　據(jù)一位知情人士介紹，事實上，近90%的房地產(chǎn)企業(yè)從未按預售收入15%的利潤率繳納過企業(yè)所得稅。徐九菊也不知道這份調(diào)查回收之后，上面填寫的將是怎樣的數(shù)據(jù)。這份調(diào)查要求填寫的項別是：2004年度、2005年上半年房地產(chǎn)預售收入額、銷售收入額、應征收企業(yè)所得稅、已征收企業(yè)所得稅。

　　一個多月前，國家稅務總局計劃統(tǒng)計司和《中國稅務》聯(lián)合發(fā)布的2004年中國納稅企業(yè)百強排行榜，使得“納稅侏儒”成為房地產(chǎn)公司的一個新綽號，響徹大江南北。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，成為國稅局不得不啃的硬骨頭。

　　“計提”房地產(chǎn)

　　所謂企業(yè)所得稅“計提”，實際上是對實施預售制的企業(yè)采取的一種征稅辦法，即在預售行為發(fā)生后，在每季度以預售收入為基數(shù)，按15%的利潤率計算和預征企業(yè)所得稅，待項目完工后確定利潤和稅款，多退少補。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售收入按15%的利潤率征收企業(yè)所得稅”，其實并非新規(guī)，而是2003年由國稅局頒發(fā)的一項政策，但終因地產(chǎn)企業(yè)對稅率是否過高爭議不止，而一直未得以落實執(zhí)行。

　　當“納稅排行榜”與“財富排行榜”的反差躍然紙上時，國稅局重新拾起了2003年的“計提”利劍。

　　9月29日，北京市國稅局將《北京市國家稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理問題的通知的通知》下發(fā)各區(qū)稅務局。而此文件的主旨即“計提”地產(chǎn)企業(yè)的所得稅。

　　這是不是說，以后對房企納稅情況的監(jiān)管，會把重頭戲放在對企業(yè)所得稅“計提”制度的落實上？記者就此詢問東城區(qū)國稅局所得稅科，得到的回答是“這個是老政策，2003年就下發(fā)了”。而當記者追問工作人員，是否2003年就照此執(zhí)行時，該人士卻未做明確答復。

　　這讓人聯(lián)想到近幾年來，企業(yè)所得稅方面的問題在房企納稅檢查報告中出現(xiàn)的頻率。

　　北京地稅局相關負責人指出，“已經(jīng)取得定金和預售房款，卻沒有按規(guī)定申報納稅”是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的最主要涉稅問題之一。他們發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)存在大量的定金和預售款收入，不少企業(yè)將這兩項收入計入往來賬戶，造成企業(yè)的營業(yè)收入下降，從而躲避應該繳納的稅收科目和款項，造成稅收流失。

　　北京國稅局一位人士在接受本報記者采訪時稱，此前的執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)15％的利潤率普遍反映偏高、內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)的差距不一致、所得稅不按項目征收等問題。目前，北京市國稅局已將加強房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅計提情況的監(jiān)管問題，又一次提上日程。

　　以反逃稅的名義

　　一個多月前開始越來越響亮的稱房地產(chǎn)公司為“納稅侏儒”的綽號，令北京華遠集團老板任志強非常憤怒，“胡說八道，這簡直是謬論！”

　　任志強說，“最多只能說有些企業(yè)納稅積極性不高，等著稅務局來收才肯交，不來收就不交。”

　　但是，國家稅務總局和各地稅務局對房地產(chǎn)業(yè)進行過多次專項檢查，結(jié)果顯示房地產(chǎn)企業(yè)并不像任所說的那么爭氣。

　　例如，北京地稅局在2003年至2005年上半年對1103戶房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅檢查時發(fā)現(xiàn)，有問題的房地產(chǎn)企業(yè)多達725戶，有問題率高達 66％。問題房地產(chǎn)企業(yè)補稅總金額高達10．05億元，繳納的滯納金、罰款達7708萬元之多。因此，五年來每年都被認定為全國范圍內(nèi)稅收專項檢查重點的，僅有房地產(chǎn)一個行業(yè)。

　　“其實，稅務部門對房地產(chǎn)業(yè)還是管得挺緊的。北京房地產(chǎn)企業(yè)一年營業(yè)額上千億，這么大一塊肥肉，稅務局能不重點查嘛。但是，為什么還是出現(xiàn)那么多問題？我想主要還是因為房地產(chǎn)業(yè)的一些特殊性�！� 一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示。

　　他透露，房地產(chǎn)公司相對其它行業(yè)，其逃稅或避稅的空間會更大。其中一個常見的做法是將資產(chǎn)和現(xiàn)金分開。

　　“比如開發(fā)了一個住宅項目，其中有一個配套的寫字樓。我先建住宅，預售后拿到1億元收入，但是我可以把1億元里的8千萬元拿來蓋寫字樓，蓋好后我不賣，拿來出租。這樣8千萬在賬目上就成了投資而非收入，住宅預售的賬面收入只有2千萬元，而寫字樓只需繳納出租的稅收，總體應納稅額就少了�！�

　　中央財經(jīng)大學的劉桓教授說，房地產(chǎn)業(yè)納稅的一個通病是項目完工以后，項目公司員工即告解散，如果稅務局不先按季度征稅，那么追查該公司繳稅情況以及補繳稅款就會面臨較大困難。

　　北京某施工企業(yè)一位財務人員的說法佐證了這個觀點。這家企業(yè)在北京辦公，但員工全部是廣東潮州人，公司內(nèi)的通用語言是潮州話�！案蛇@行要保守的秘密很多，招老鄉(xiāng)老板比較放心。我們在一家公司都干不久的，往往一個項目完工了，你也就要另謀出路了�！�

　　劉桓還表示，以房地產(chǎn)業(yè)的預售和開發(fā)周期長的特點，如果在整個項目完工后再進行結(jié)算，將有失公平�！伴_發(fā)商賣的產(chǎn)品類似一種期權，應當遵從‘權責發(fā)生制’，在銷售行為發(fā)生時進行納稅�！�

　　“這種按核定存益率計提征收的做法，以前都是針對餐飲、美容美發(fā)這些消費者很少索要發(fā)票、成本又不明朗的行業(yè)�！币晃欢悇諛I(yè)內(nèi)人士認為，預征說明房地產(chǎn)業(yè)成本仍然不明。

　　稅改積重

　　“預征的方式既變相提高了稅率，又加大了資金成本�！比沃緩姺Q，稅制不統(tǒng)一帶來很多競爭環(huán)境不平等的問題。拿營業(yè)稅來說，“竣工前不讓結(jié)算收入和利潤，但要收營業(yè)稅。收了也就收了，但至少要計到稅里，算成收入，不能算‘應付款’啊。”

　　繼中國納稅企業(yè)300強中沒有一家房地產(chǎn)公司的消息廣為流傳之后，對于房地產(chǎn)企業(yè)“計提”的爭論立刻在地產(chǎn)界炸開了鍋。

　　北京富力成房地產(chǎn)公司的銷售總監(jiān)周超連用幾個反問表達疑惑，“每季度都交，最后還要累計結(jié)算，這樣企業(yè)和稅務局都要增加不少工作量吧？還有，怎么計算銷售量？碰上退房怎么辦？”

　　在很長一段時期，房地產(chǎn)企業(yè)均是自行開銷售發(fā)票，待項目完工、利潤結(jié)算后申報繳納企業(yè)所得稅，直至2001年國家稅務總局下發(fā)文件，規(guī)定通過預售方式進行開發(fā)的外商投資房地產(chǎn)公司，其納稅義務發(fā)生時間為收到預售款之日，要在每季度預交。

　　2003年國稅總局發(fā)文將其擴展至內(nèi)資企業(yè)。此后，由于2003年以前注冊成立企業(yè)的企業(yè)所得稅是交至地稅局(如華遠這樣的大型企業(yè)交至國稅局)，2003年之后成立的企業(yè)則是交至國稅局，而國稅和地稅在預征制度上政策又不同，造成了各家房地產(chǎn)企業(yè)面臨納稅成本的不同。這使得包括任志強在內(nèi)的部分開發(fā)商苦惱不已。

　　不少開發(fā)商抱怨15%的稅率過高�！坝绕湓陧椖康那皟善冢�資金壓力很大�！币晃婚_發(fā)商說。

　　15%的稅率究竟會對房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生多大影響？任志強稱，因為預交就要付出利息成本，這樣算起來累計稅收甚至大于45%。

　　但中體奧林匹克花園的銷售經(jīng)理范睿表示，“對總體現(xiàn)金流有影響，但對利潤沒影響�！彼�認為，這項政策的影響程度關鍵看項目的利潤率。如果利潤低，即使項目完工后稅務局把多繳的稅款退回，也損失了不少利息。而對利潤高的企業(yè)來說，說不定還是件好事，因為可以分攤成本。

　　“無論這是什么政策，只要公平就行。但漏洞在于，如果大家都公平了，那成本就會轉(zhuǎn)嫁到房價上�！币晃环康禺a(chǎn)咨詢公司的人士表示，稅率和征收方式的公平比稅率絕對值高低更重要。

　　他說，現(xiàn)在國稅局每年都對房地產(chǎn)業(yè)進行專項檢查，要付出大量人力物力，不是個長期有效的辦法。“關鍵是要治本，現(xiàn)在的稅制還有待完善�！�