賣房繳個稅乃法定而非強(qiáng)制征收

    三種征稅情形

　　1999年12月，財政部、國家稅務(wù)總局和建設(shè)部 曾就個人出售住房所得如何征收個人所得稅的有關(guān)問題作出過明確規(guī)定，具體分三種情況征稅：

　　一是個人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應(yīng)納稅所得額按照個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定確定。即按照轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額繳納20%的個人所得稅，合理費用指賣出財產(chǎn)時支付的有關(guān)費用；

　　二是個人出售已購公有住房，其應(yīng)納稅所得額為個人出售公有住房的銷售價，減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房價款、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價款、向財政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費用后的余額；

　　三是職工出售以成本價(或標(biāo)準(zhǔn)價)出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應(yīng)納稅所得額。

　　兩種情況優(yōu)惠

　　目前納稅人只有在兩種情況下，可以享受對個人二手房交易所得的稅收優(yōu)惠政策：一是對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅；二是對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售住房應(yīng)繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。

　　繼今年5月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》后，國家稅務(wù)總局10月7日又再次發(fā)出《關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》。有敏感的市場人士很快從中嗅出，二手房交易將要“強(qiáng)制征收”個人所得稅。

　　通知說，對存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收要實行“一窗式”征收。契稅已劃歸地稅部門管理的，要在房地產(chǎn)交易場所設(shè)置征收窗口，既負(fù)責(zé)征收契稅，又負(fù)責(zé)征收個人所得稅、土地增值稅等稅種；契稅仍由財政部門征收的，則由財政和地稅兩部門在窗口合署辦公，或互相委托代征相關(guān)稅種的稅收。

　　個人所得稅包括在存量房交易“一窗式”征收的稅種項目中，當(dāng)然也包括在房地產(chǎn)稅收一體化的范圍之內(nèi)。按照通知的要求，最晚本月底前，各地要制定出房地產(chǎn)稅收一體化的具體實施方案，上報到國家稅務(wù)總局。

　　看來，一直懸而未決的二手房交易個人所得稅終要“強(qiáng)制征收”了。但是，對二手房交易征收個人所得稅，此乃稅法明文規(guī)定，即不是宏觀調(diào)控的新政策，更不是可以商量討論的話題。只有是否“依法征收”的問題，何來“強(qiáng)制征收”說呢？

　　這樣的爭論，今年夏天就曾掀起過一個高潮。6月初，南京市地稅部門在《個人銷售房屋稅收政策須知》中規(guī)定，個人銷售房產(chǎn)將按照轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，繳納20%的個人所得稅；北京市海淀、朝陽等區(qū)，也傳出二手房交易要征收20%個人所得稅的說法。然而在一片質(zhì)疑聲中，這兩個城市的規(guī)定很快都停止了。

　　國家稅務(wù)總局隨后在7月份明確表態(tài)：個人出售自有住房取得的所得，應(yīng)按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目計征個人所得稅，稅率為20%，這是稅法的明文規(guī)定，不是宏觀調(diào)控新政策。

　　對大家覺得二手房交易繳納個人所得稅比較陌生的問題，國稅總局解釋說，稅務(wù)機(jī)關(guān)一直都在征收，大家之所以沒注意，一是因為以前二手房交易量小，二就是部分地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得征收個人所得稅的政策執(zhí)行不到位。

　　原來，是各地沒有做到嚴(yán)格堅持依法征收二手房交易中的個人所得稅。

　　但是，從7月份國稅總局如此清晰的“澄清”后至今，很多地方的二手房交易個人所得稅依然沒有依法征收。相反，某地區(qū)可能強(qiáng)制征收二手房交易個人所得稅的推測、賣房者又要為難之類的報道，卻經(jīng)常見諸報端。對國稅總局此份新通知的解讀，即屬此類。

　　而這份通知恰恰明確要求：“嚴(yán)格堅持依法治稅”。對于存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的營業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅種，各地要依法征收，不得以任何理由和借口，對稅法及相關(guān)稅收政策進(jìn)行變通和調(diào)整。