大戶型住宅擬征“保有稅”的信息令年終時節(jié)的樓市充滿變數(shù)。市場普遍疑問，在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅將會給樓市帶來什么影響？它會是抑制投資行為、引導(dǎo)小戶型消費(fèi)的一劑“靈藥”，還是將富人與窮人一同置于稅收杠桿的壓力之下，“云吞與餃子一鍋煮”？
推動小戶型落實(shí)的“殺手锏”
12月16日，建設(shè)部的一位負(fù)責(zé)人說，目前包括建設(shè)部、財政部等在內(nèi)的政府部門正在研究增加“保有環(huán)節(jié)”住房稅費(fèi)，對于戶型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)，鼓勵購買小套型、功能良好的住宅。于是，對大戶型住宅要開征“保有稅”的消息不脛而走。
如果大戶型“保有稅”開征，會給樓市帶來什么影響？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將是推動“90／70”規(guī)定落地最有力的“殺手锏”。
無論是地方政府、開發(fā)商還是普通民眾，大多認(rèn)為2006年房地產(chǎn)調(diào)控中最具影響力的措施是結(jié)構(gòu)調(diào)整，量化新建住房結(jié)構(gòu)比例。九部門在“國十五條”中規(guī)定：自6月1日起，新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房須占開發(fā)建設(shè)總面積70％以上（即“90／70”規(guī)定）。對于這項(xiàng)技術(shù)性硬約束，百姓拍手稱快。房地產(chǎn)研究者也認(rèn)為，這給房市傳遞了強(qiáng)烈信號：國家在房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略上顯露出調(diào)整姿態(tài)，從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸，房地產(chǎn)開始從過度市場化向社會保障屬性傾斜。但一些地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商頗有微詞，認(rèn)為這是“一刀切”，是市場經(jīng)濟(jì)的倒退。因而截至9月底，全國還有65％的地級以上城市、91.1％的縣級城市未按規(guī)定公布住房建設(shè)規(guī)劃。建設(shè)部不得不在11月底下達(dá)“死命令”：尚未公布住房建設(shè)規(guī)劃的城市，務(wù)必在12月20日前全面完成編制、公布和備案工作。
“推動小戶型政策落實(shí)的最有力措施，就是對大戶型征收保有稅�！泵缆�(lián)物業(yè)上海公司一位經(jīng)理分析，當(dāng)稅收杠桿發(fā)生作用，未來持有大戶型房會成為負(fù)擔(dān)的預(yù)期彌漫市場時，小戶型房就會成為消費(fèi)者選擇的主流產(chǎn)品�，F(xiàn)實(shí)需求左右著開發(fā)導(dǎo)向，這樣，不用政府緊盯，開發(fā)商自然會落實(shí)“90／70”規(guī)定。只有生產(chǎn)出更多廣大中低收入人群能支付得起的住房產(chǎn)品，才能化解高房價引起的社會矛盾。
此外，專家認(rèn)為，在持有環(huán)節(jié)征稅，由于加大了使用成本，能夠抑制一部分投資行為，一定程度上能阻止流動性過剩背景下金融資本涌入房地產(chǎn)的沖動。
不能“云吞與餃子一鍋煮”
盡管對大戶型房征收“保有稅”對國家推進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、從而推進(jìn)整個房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將產(chǎn)生重大影響，但這一政策的制定實(shí)施可能面臨一系列技術(shù)性難題以及社會公平上的尷尬。
記者日前采訪的一些專家在肯定這一政策積極意義的基礎(chǔ)上也提出不少疑問。
首先，住房制度市場化改革以來，大戶型房在供應(yīng)上居于絕對主導(dǎo)地位，一大批中低收入人群在市場不具有“選擇性”的情況下，不得不購買大戶型產(chǎn)品。稅收政策應(yīng)該如何對待這種“沒有選擇情況下的選擇”？
據(jù)建設(shè)部今年4月的調(diào)研，全國40個重點(diǎn)城市住宅平均套型面積為113平方米，其中16個城市超過120平方米，而北京待售住宅的平均套型面積已達(dá)143.9平方米。
復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院一位研究行政法的教授說，在廉租房保障體系缺失、小戶型奇少的情況下，人們不買大戶型，住什么？任何強(qiáng)行性政策，都應(yīng)該給遵守者提供可選擇性。
此前，許多工薪階層并不是不想買而是買不到小戶型房，市場產(chǎn)品沒有選擇余地的消費(fèi)是典型的被動性消費(fèi)。這一點(diǎn)，稅收政策應(yīng)該區(qū)別對待。在將來市場富積小戶型產(chǎn)品，購房人具有可選擇性，且政府已經(jīng)告知了大戶型房征稅的規(guī)定的情況下，如果購房人還選擇大戶型房，那么，既然多占了資源，就該交稅，天經(jīng)地義。
其次，套型面積與住房價格沒有必然的聯(lián)系。就目前情況看，在東部地區(qū)和西部地區(qū)，在城市和鄉(xiāng)村，在城市中心和城市郊區(qū)，同等面積房產(chǎn)擁有者的經(jīng)濟(jì)承受能力有巨大差別，政策制定需要通過怎樣的途徑對不同類型消費(fèi)群體間的公平問題作出妥善安排？
其三，從占用的住房資源看，一個擁有三處60平方米房產(chǎn)的公民和一個擁有一處180平方米房產(chǎn)的公民基本上是相同的。從整體社會公平的角度出發(fā)，對大戶型房和小戶型房采取不同的稅收政策可能帶來問題。
有關(guān)專家指出，房地產(chǎn)政策的指向必須是有利于更大程度地拓展社會幸福和公平正義。由于住房產(chǎn)品是生活必需品，在社會住房保障體制問題尚未得到全面解決的情況下，個別政策的“單兵突進(jìn)”有可能會面臨一些問題必須予以妥善解決。
