[2005宏觀調(diào)控回顧與前瞻]
2005年廣州市房價(jià)一路上漲，政府相關(guān)部門(mén)的政策自然不會(huì)出現(xiàn)“放緩”的跡象。由于涉及開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者雙方的利益，有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的變動(dòng)尤為引人注目。
新政影響層面小
“六一”新政的一項(xiàng)重要內(nèi)容就是按照“普通住宅”與“非普通住宅”實(shí)施不同稅收標(biāo)準(zhǔn)，再加上年末出臺(tái)的“個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房增值部分需要據(jù)實(shí)征收20%的個(gè)人所得稅”，按照廣州一、二手住宅的成交均價(jià)計(jì)算，購(gòu)買(mǎi)144平方米以上一手住房的市民，需多交近1萬(wàn)元契稅；在二手住房方面，購(gòu)買(mǎi)144平方米以上二手住房的市民，約需多交6000多元契稅，賣(mài)房者還要多交2000多元個(gè)人所得稅。
廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廣州市目前絕大部分住宅小區(qū)的容積率都在1.0以上，即第一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)影響很��；從面積來(lái)看，原八區(qū)中建筑面積在140平方米的住宅比例僅為12.3％，后來(lái)加上“套內(nèi)面積120平方米以下”，使得變通空間更大，第二項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的波及面不到10％；原先讓人頗有疑慮的第三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)———“實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下”，改為“1.44倍”以后，受影響的住房也只占一成。
至于“征收個(gè)人所得稅”的規(guī)定，不少業(yè)內(nèi)人士表示，出臺(tái)該政策打擊炒樓，用意是好的，但是能否在執(zhí)行中杜絕造假行為，使得出臺(tái)政策的初衷得以實(shí)現(xiàn)，才是關(guān)鍵，也是對(duì)有關(guān)執(zhí)政部門(mén)的一個(gè)嚴(yán)格考驗(yàn)。
“新政”不“新”力不從心
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年，廣州市原八區(qū)商品房交易35144宗，同比減少16.98％；交易金額209.87億元，同比減少6.72％。而房屋價(jià)格升幅仍然保持穩(wěn)定。截至去年年底，廣州市原八區(qū)樓盤(pán)均價(jià)為6198元/平方米，比去年的5283元/平方米高了915元/平方米，同比增長(zhǎng)幅度超過(guò)15%.房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)，表明稅收新政的影響相當(dāng)有限，收效與預(yù)期有著不小的差距。中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，二手住宅并沒(méi)有因?yàn)?月1日開(kāi)始的新稅務(wù)而遭遇“寒冬”。廣州市1月二手成交均價(jià)4980元/m2，比去年12月輕微上升127元/m2.關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，中原地產(chǎn)研究部副經(jīng)理劉志武告訴記者，去年的稅收新政其實(shí)并不“新”，多數(shù)只是對(duì)原有政策的恢復(fù)。由此看來(lái)，要憑借這些舊政，對(duì)虛火甚旺的2005年樓市“標(biāo)本兼治”，的確有些力不從心。
新政策中除了“對(duì)個(gè)人購(gòu)房2年內(nèi)出售者全額征收5％營(yíng)業(yè)稅”是新出臺(tái)的之外，其它大部分原來(lái)都已經(jīng)存在。上世紀(jì)90年代，房屋契稅額是5％，后來(lái)降到3％，為了促進(jìn)房產(chǎn)交易的活躍，相關(guān)部門(mén)又將住宅項(xiàng)目契稅減至1.5%.現(xiàn)在只是逐步恢復(fù)原來(lái)的政策。而年末出臺(tái)主力打擊炒房的“個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房增值部分需要據(jù)實(shí)征收20%的個(gè)人所得稅”的規(guī)定，曾經(jīng)在北京、杭州等城市執(zhí)行過(guò)，后來(lái)沒(méi)有了下文。今年1月1日，這項(xiàng)稅收政策才在廣州市正式實(shí)施。這是否預(yù)示著，一向以“理性、穩(wěn)定”著稱(chēng)的廣州樓市，仍然存在著無(wú)論從數(shù)量還是比重上都需要專(zhuān)門(mén)出臺(tái)稅收政策給予打擊的炒房行為。
寄望于物業(yè)持有稅出臺(tái)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，對(duì)于2006年稅改前景，不少業(yè)內(nèi)人士紛紛寄望于不動(dòng)產(chǎn)稅的出臺(tái)。
2005年在流通稅領(lǐng)域的頻頻調(diào)整并未將高企的樓價(jià)平抑，超過(guò)15%的增幅似乎也不符合“房?jī)r(jià)增幅保持在合理范圍內(nèi)”的目標(biāo)，因此，物業(yè)持有稅特別是不動(dòng)產(chǎn)稅成為新的希望所在。有業(yè)內(nèi)人士指出，目前，不僅廣州市，整個(gè)全國(guó)房地產(chǎn)稅制構(gòu)成的一個(gè)明顯特點(diǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重；而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少，負(fù)擔(dān)輕，導(dǎo)致炒賣(mài)嚴(yán)重，且稅收優(yōu)惠范圍大，這與發(fā)達(dá)國(guó)家恰恰相反。從流通稅向持有稅的改革轉(zhuǎn)向是否能降下樓市虛火，我們拭目以待。
