目前我國房地產(chǎn)稅收制度存在嚴(yán)重的缺陷，不動產(chǎn)稅一直沒有征收。日本和韓國的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，財(cái)政稅收政策對抑制房地產(chǎn)投機(jī)的作用遠(yuǎn)大于金融政策的作用，對流通環(huán)節(jié)課以重稅可以有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。

    調(diào)控房地產(chǎn)市場是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，我國的房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展和轉(zhuǎn)軌過程之中，我國政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗(yàn)還十分有限。因此，不斷總結(jié)我國自己的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，借鑒國外調(diào)控房地產(chǎn)市場成功的做法，對做好我國目前的房地產(chǎn)市場的調(diào)控意義重大。

　　在學(xué)習(xí)與借鑒國外打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)的經(jīng)驗(yàn)時(shí)，我們應(yīng)該對日本和韓國的做法給予充分的關(guān)注。因?yàn)槿铡㈨n兩國的房地產(chǎn)市場與我國有很多相似的地方：都實(shí)施了類似的經(jīng)濟(jì)趕超戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市化的時(shí)間較短，城市人口增長很快；都屬于儒家文化圈，國民對不動產(chǎn)有偏好。因此，相比歐美國家，日、韓的經(jīng)驗(yàn)對我國的房地產(chǎn)調(diào)控更具有借鑒意義。

　　一、日本的經(jīng)驗(yàn)：稅制不合理導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫2005年11月，我們與日本財(cái)政部研究所就房地產(chǎn)問題進(jìn)行了學(xué)術(shù)交流，日本人在總結(jié)他們的房地產(chǎn)泡沫時(shí)認(rèn)為，日本的土地稅制不合理是導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)泡沫的重要原因之一。

　　對于日本的房地產(chǎn)而言，通常在取得、保有、買賣等3個(gè)階段都要課稅。在取得階段有遺產(chǎn)繼承稅（國稅）、登記許可稅（國稅）和不動產(chǎn)取得稅（省級地方稅）等3種稅賦需要交納。在保有階段有固定資產(chǎn)稅（市級地方稅）、城市規(guī)劃稅（市級地方稅）和特別土地保有稅（市級地方稅，1993年廢止）等3種。此外，在轉(zhuǎn)讓階段對轉(zhuǎn)讓所得進(jìn)行征稅，有法人稅、所得稅（轉(zhuǎn)移國稅）、住民稅（地方稅）等3種。

　　土地稅制方面與經(jīng)濟(jì)泡沫成因有關(guān)主要在以下幾點(diǎn)：首先，在保有階段保有者的稅負(fù)擔(dān)過低。1990年，不動產(chǎn)稅占日本所有稅收的比重為6.5%，不動產(chǎn)稅占國民所得的比例是1.7%；而當(dāng)時(shí)美國的不動產(chǎn)稅占所有稅收的比重為14%，不動產(chǎn)稅占國民所得的比例是3.5%.可見日本在土地保有上的稅負(fù)比美國低一半左右。九十年代房地產(chǎn)泡沫之后，日本大幅度增加了不動產(chǎn)稅，2002年的不動產(chǎn)稅占日本所有稅收的比重比1990年提高了1倍。

　　土地價(jià)格的飛漲、投機(jī)以及土地買賣成為了社會問題。高達(dá)年收入數(shù)倍的高價(jià)住宅使工薪階層的夢想成為泡影，使買得起住宅的和買不起住宅的人的差距加大。更嚴(yán)重的是，土地的高價(jià)格成為了外國企業(yè)進(jìn)入日本的障礙（根據(jù)“日美構(gòu)造協(xié)議”的觀點(diǎn)）。收入和房地產(chǎn)價(jià)格之間已經(jīng)到了無法平衡的地步，根據(jù)日本朋友提供的資料，在1990年泡沫最大的時(shí)候，東京圈（泡沫最大）的房價(jià)收入比是8：1.在經(jīng)濟(jì)泡沫沖擊下，日本政府和日本銀行也相應(yīng)制定了如下對策：1989年5月提高央行利率，從1991年4月開始實(shí)施對于用土地作擔(dān)保所進(jìn)行的融資進(jìn)行總量限制，從1992年4月起，作為土地稅制改革的措施，設(shè)立了地價(jià)稅、強(qiáng)化了轉(zhuǎn)讓收益稅的征收以及改善了土地的評價(jià)體系。

　　土地稅制改革的思路和概要如下（摘自“土地稅制小委員會”的報(bào)告書《土地稅制修正的基本課題》，1990年5月29日）：（1）減少土地作為資產(chǎn)的可利用性，抑制土地投機(jī)，促進(jìn)土地的有效利用。為此，除固定資產(chǎn)稅之外，新設(shè)地價(jià)稅（國稅，1992年1月開始實(shí)行），對于土地保有實(shí)施高稅率，以有效提高土地利用。（這個(gè)思路與向未達(dá)成收益進(jìn)行征稅具有同樣的經(jīng)濟(jì)效果）

　?。?）強(qiáng)化轉(zhuǎn)讓收益課稅。之前由于認(rèn)為強(qiáng)化土地轉(zhuǎn)讓稅征收會產(chǎn)生抑制效果（即如果對轉(zhuǎn)讓收益征收重稅，會阻礙土地的出售，長此以往會抑制土地的供給），所以對土地轉(zhuǎn)讓收益并未課以重稅。通過對短期土地交易的轉(zhuǎn)讓收益強(qiáng)化征稅，起到了抑制投機(jī)的效果。在經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)之前，對于個(gè)人而言，4000萬日元的（土地）轉(zhuǎn)讓收益需要交納20%的收入稅，對于超過4000萬日元的部分，實(shí)行50%的綜合課稅。對于法人而言，除了通常的法人稅率之外，保有期間在10年以下的，征收20%追加課稅。但是，這種轉(zhuǎn)讓收益課稅對于抑制投機(jī)活動并不見得有效。為了抑制投機(jī)，從1992年開始實(shí)施針對泡沫經(jīng)濟(jì)的稅制，對于保有期間2年以下的土地，轉(zhuǎn)讓時(shí)另行加收30%的稅。

　　在泡沫經(jīng)濟(jì)的情況下，土地價(jià)格的上升與其說是個(gè)人的努力，不如說是政府公共開發(fā)的結(jié)果，利益的一部分理應(yīng)交還給國家，即隨著土地價(jià)格的上升而來的利益應(yīng)該能夠納稅。尤其在短期和超短期（2年以下保有土地）的情況下，由于制定卓有成效、具有懲罰性質(zhì)的稅收制度，對土地投機(jī)發(fā)揮了巨大的抑制作用。（對于個(gè)人，土地保有超過5年的情況下，稅率由26%增加到39%）

　?。?）關(guān)于遺產(chǎn)繼承稅和城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)農(nóng)用土地的課稅。到目前為止，由于固定資產(chǎn)稅主要是現(xiàn)金流量的問題，出現(xiàn)了低估的情況，但是這種低估卻保證了對保有階段進(jìn)行適當(dāng)征稅的進(jìn)行。此外，提高對遺產(chǎn)繼承土地的評價(jià)，把城市化農(nóng)業(yè)用地和周圍的住宅用地按照同樣的稅率征稅，針對避稅也采取了相應(yīng)的對策。

　　實(shí)施這些對策的結(jié)果是：土地價(jià)格從1988年開始上漲幅度減慢，然后長期處于下跌狀態(tài)，除了最近在東京中心部分的土地價(jià)格出現(xiàn)上漲現(xiàn)象外，日本全國的土地價(jià)格直到目前仍然處于低迷狀態(tài)。因此，土地神話業(yè)已終結(jié)已經(jīng)成為共識。

　　最后，對于1992年以后的所得稅，在個(gè)人的由不動產(chǎn)造成的損失中，為購買土地而進(jìn)行的貸款部分，禁止和其他的收入所得進(jìn)行聯(lián)合損益計(jì)算。這是為了抑制通過資本運(yùn)作進(jìn)行小戶型（單房間）住宅投資。

　　二、韓國遏制房地產(chǎn)投機(jī)的舉措：對投機(jī)者課以重稅韓國國土面積為10萬平方公里，人口4600萬，是一個(gè)典型的地少人多的國家。這些年來，其國內(nèi)生產(chǎn)總值以平均每年4-5%的速度持續(xù)向前發(fā)展，并帶動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，屬于國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的國家。這種情況，為房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲創(chuàng)造了重要的條件。特別是進(jìn)入21世紀(jì)后，許多富人利用他們擁有的富有資金和私有房地產(chǎn)（據(jù)統(tǒng)計(jì)，韓國5%的富人占有82.7%的私有房產(chǎn)），加入房地產(chǎn)投機(jī)，使得投機(jī)活動日益猖獗，房價(jià)不斷飆升。例如，房地產(chǎn)投機(jī)活動猖獗的韓國首都首爾江南區(qū)，就出現(xiàn)了一個(gè)“富婆炒房團(tuán)”。這一批富婆斥資10多億美元，相互勾結(jié)，哄抬房價(jià)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年該地區(qū)平均房價(jià)在每平方米3000美元左右，到2005年初漲到了1萬美元左右，5年時(shí)間竟?jié)q了3倍多。從全國來看，許多大城市房價(jià)的年上漲幅度達(dá)到7-10%，有的城市最高的年漲幅達(dá)到28.9%.土地、住宅和其它房地產(chǎn)價(jià)格的不斷飈升，對韓國社會、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活的提高，都造成了巨大傷害，已經(jīng)到非整治不可的時(shí)候了。

　　韓國在整治房地產(chǎn)投機(jī)時(shí)，主要采取了以下幾項(xiàng)舉措：一是態(tài)度鮮明地宣布政府要直接抓“整治工作”。特別是盧武鉉總統(tǒng)宣布，“這是一場與房地產(chǎn)投機(jī)勢力進(jìn)行的戰(zhàn)爭”。既說明這一整治任務(wù)的艱巨性，又表明政府要把整治任務(wù)進(jìn)行到底的決心和信心。

　　二是大造輿論。房地產(chǎn)投機(jī)造成房價(jià)連年飆升，天怒人怨。在政府表明要與房地產(chǎn)投機(jī)作堅(jiān)決斗爭的態(tài)度后，廣大媒體也順應(yīng)形勢參加了“斗爭”，從而形成了強(qiáng)大的輿論攻勢。

　　三是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機(jī)。今年，對出售第二套或第三套房產(chǎn)的賣主征收30%的資本收益稅，從2007年起，將改為對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機(jī)者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機(jī)者無利可圖甚至虧本。同時(shí)，調(diào)整房地產(chǎn)所有稅（一種財(cái)產(chǎn)稅），今年已把房地產(chǎn)所有稅的起征點(diǎn)，由過去的9億韓元下調(diào)到6億韓方（約合6萬美元），稅率為1-3%，并計(jì)劃從2008年起，每年以提高5%的速度，提高房地產(chǎn)所有稅的稅率，以提升到適當(dāng)?shù)亩惵蕿橹埂?/p>

　　四是有壓有保。在打擊投機(jī)的同時(shí)，大力幫助無房戶和低收入者解決住房問題。對無房戶購買住房，把銀行的貸款利率由現(xiàn)行的5.2%下調(diào)到4.5%.對年收入在2萬美元以下的貧困戶購房，可貸給占房價(jià)70%的貸款，利率也下調(diào)到4.5%.而對于已經(jīng)擁有住宅的居民如要貸款再買房，一要把利率調(diào)到5.2%以上，二要降低貸款占房價(jià)的比例。這樣的辦法，體現(xiàn)了區(qū)別對待的政策。

　　五是加快公寓住宅建設(shè)。韓國政府決定在全國新建19萬套公寓住宅，由于公寓住宅主要面向中低收入者，能較好地滿足中低收入者的住房需求。又由于公寓住宅的價(jià)格受到政府的適度調(diào)控，將有利于降低平均房價(jià)。

　　三、啟示：利用稅收手段打擊投機(jī)是理想的選擇2005年的房地產(chǎn)政策博弈已經(jīng)結(jié)束，但我認(rèn)為，對房地產(chǎn)市場的政策調(diào)整遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，打擊房地產(chǎn)投機(jī)的任務(wù)任重而道遠(yuǎn)，2006年的政策重點(diǎn)還是打擊投機(jī)，控制房價(jià)的過快上漲。我們注意到，2005年下半年，當(dāng)上海的房價(jià)開始調(diào)整的時(shí)候，以深圳為代表的珠三角城市的房價(jià)開始有明顯上漲的趨勢，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2005年11月，深圳的住宅價(jià)格同比上漲超過20%，廣州周邊的幾個(gè)衛(wèi)星城的房地產(chǎn)價(jià)格也有明顯的異動。北京的住宅價(jià)格同比上漲也超過20%.另外，一些中小城市的房價(jià)不僅沒有受到政策調(diào)控的影響，而且呈現(xiàn)快速上漲的勢頭。

　　為什么房地產(chǎn)如此容易被炒起來？這不僅是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題，也是一個(gè)重大的理論問題。筆者以為，關(guān)鍵的是我國的房地產(chǎn)稅收制度存在嚴(yán)重的缺陷，不動產(chǎn)稅一直沒有征收。

　　日本和韓國的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，財(cái)政稅收政策對控制房地產(chǎn)投機(jī)的作用遠(yuǎn)大于金融政策的作用，對流通環(huán)節(jié)課以重稅可以有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。

　　將我國的房地產(chǎn)稅制和日本進(jìn)行比較可以看出，當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)稅收制度還很不合理，不動產(chǎn)稅還處于論證階段，20%的所得稅還沒有得到落實(shí)。當(dāng)務(wù)之急是增加房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得稅負(fù)擔(dān)，對于2年以下轉(zhuǎn)手的房地產(chǎn)要額外征收20%的所得稅。要抓緊出臺不動產(chǎn)稅，不動產(chǎn)稅對于中國而言具有十分重要的意義。反過來看，如果房地產(chǎn)稅收上沒有什么大的動作，2005年之后的房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)快速的上漲，我們對房地產(chǎn)市場的調(diào)控就不可能取得實(shí)質(zhì)性的成就。