近日，新出臺(tái)的“二手房5年內(nèi)轉(zhuǎn)手全額征收營(yíng)業(yè)稅”政策已對(duì)市場(chǎng)交易產(chǎn)生較為明顯的影響，不少中介機(jī)構(gòu)為擺脫生意清淡的局面，迅速推出應(yīng)對(duì)策略———稱以三種新方法交易可避稅。但業(yè)內(nèi)人士與律師指出，對(duì)買主來(lái)說(shuō)以退為進(jìn)也有較大風(fēng)險(xiǎn)。
記者以買主身份走訪了市內(nèi)多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)工作人員現(xiàn)多以先租后售、代辦公證、存留房證為避稅方法吸引買賣雙方。如“先租后售”，一手牽住已領(lǐng)房產(chǎn)證兩三年的房主，一邊再勸買主簽定合同租住該房至5年期滿，然后再去過(guò)戶，這樣就能省下幾萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅，房租還可充抵購(gòu)房款。工作人員給記者算了一筆賬：目前房主報(bào)價(jià)均屬凈價(jià)，其他稅費(fèi)由買家承擔(dān)，其中包括5.5%營(yíng)業(yè)稅、1.5%契稅及中介代理費(fèi)。也就是說(shuō)，如果買下一套20萬(wàn)元的二手房，買家實(shí)際要多支付近1.7萬(wàn)元。如果先租后買，至少就能省下3萬(wàn)元費(fèi)用，中介還可從中獲利。但這種聽(tīng)起來(lái)不錯(cuò)的“避稅”方式是在沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的情況下進(jìn)行的，中介與賣方都有隨時(shí)毀約的可能，到頭來(lái)買主可能是竹籃打水一場(chǎng)空，損失最大。律師稱，我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)定，房產(chǎn)證是房地產(chǎn)糾紛中房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，購(gòu)房合同只是次要證據(jù)。沒(méi)過(guò)戶時(shí)，買方利益將因此無(wú)法得到妥善保護(hù)。
其次，有的中介機(jī)構(gòu)利用代辦公證掩飾“先租后售”。從表面上看，買賣雙方可以先通過(guò)公證的形式簽定合同，但不去交易中心辦理交易登記，待房產(chǎn)所有權(quán)滿5年后再辦過(guò)戶手續(xù)。中介工作人員稱“僅花300元左右的公證費(fèi)就可免繳幾萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅，再劃算不過(guò)”。但據(jù)公證處工作人員介紹，他們目前不給這樣的當(dāng)事人做公證。這是因?yàn)榧s定的遲延過(guò)戶期間很可能出現(xiàn)房屋失火、滅失等情況，或有賣主不守信用，或有房主去世后子女繼承不愿出售等情況發(fā)生……即使經(jīng)過(guò)公證，對(duì)買主來(lái)說(shuō)仍無(wú)法規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
此外，5年內(nèi)將房證存留中介以避稅的方法更不可取。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種方法雖然看似解決問(wèn)題，實(shí)際上對(duì)買賣雙方均無(wú)好處。無(wú)誠(chéng)信中介可能變賣房產(chǎn)或一房多賣后一走了之，賣主也可隨時(shí)向有關(guān)部門申請(qǐng)補(bǔ)證，一個(gè)月內(nèi)即可完成交易，到頭來(lái)買主仍有可能撲空。
