上海人均商業(yè)地產(chǎn)面積已經(jīng)超過香港，接近東京、紐約的水平；北京、廣州、深圳等地商業(yè)地產(chǎn)銷售率不超過五成，商業(yè)地產(chǎn)總量過剩，空置率居高不下。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，商業(yè)地產(chǎn)形勢不容樂觀，需及時調(diào)整結(jié)構(gòu)和區(qū)位分布。
在5月31日舉行的“2006行銷商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇”上，上海市社科院房地產(chǎn)研究中心主任張鴻銘說，上海的商業(yè)地產(chǎn)總量已達3000萬平方米，人均商業(yè)地產(chǎn)面積已超過國際公認的1平方米標準。盡管總量已經(jīng)飽和，但每年還有二三百萬平方米的新增商業(yè)地產(chǎn)項目在建或等待審批。
中國指數(shù)研究院華東院副院長陳晟提供的數(shù)據(jù)也顯示，商業(yè)地產(chǎn)銷售率除上海較高達92％外，北京、廣州、深圳這一指標分別為：32％、50％和42％。這意味著有一半以上的商業(yè)地產(chǎn)沒有賣出去。
總量過剩的商業(yè)地產(chǎn)在結(jié)構(gòu)上并不平衡，很多地方商鋪明顯多于寫字樓。商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域分布也不均勻。上海市社科院商業(yè)經(jīng)濟研究中心主任朱連慶說，在上海某些中心區(qū)域，很小的地段集中了十幾家高檔購物中心，同質(zhì)化傾向嚴重，這種情況造成了資源的大量浪費。而在新興的城市副中心、商務區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)需求量又很大，開發(fā)商如能適時跟進，將大有可為。
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外資加速進入滬京穗樓市
業(yè)內(nèi)人士認為，外資介入將向二線城市蔓延
今年以來境外資金從收購內(nèi)地寫字樓、商鋪進一步擴張至高檔住宅。種種跡象表明，外資大量進入內(nèi)地樓市，對樓價攀升一定程度上產(chǎn)生了推波助瀾的作用。
進入2006年，上海、北京和廣州等地樓市，海外機構(gòu)投資者空前活躍，整體收購案明顯增多。國際性中介代理機構(gòu)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計顯示，一季度，外資在上海房地產(chǎn)投資市場投資放量，成交金額已超過去年總量的一半，海外基金在一定程度上影響了上海一季度的房地產(chǎn)。
北京樓市同樣被外資看好。香港某銀行北京一位信貸經(jīng)理透露，其手頭今年批出的貸款基本上全是房地產(chǎn)項目，“由于貸款人基本上是信譽較好的外資機構(gòu)，不擔心這些貸款的收回，而擔心這會最終吹大中國房地產(chǎn)市場的泡沫�！�
由于地緣關(guān)系，越來越多的香港資金進入珠三角樓市。4月下旬，置業(yè)國際發(fā)布報告稱，一季度香港人在內(nèi)地購樓金額約36.5億元，同比增長11％。
這些資金八成投在了珠三角樓市，另有13％投在了上海。
國際知名物業(yè)代理公司第一太平戴維斯董事李旭說，海外基金對國內(nèi)樓市的收購、介入會越來越深，甚至會走出上海、北京等一線城市向二線城市蔓延。
專家觀點
專家建議開征特別物業(yè)稅
去年外資機構(gòu)在內(nèi)地收購房總額達34億美元
一部分業(yè)內(nèi)人士認為，外資購買住宅多用于酒店式公寓出租，不會短期出售套現(xiàn)，且投資對象是高檔物業(yè)，其數(shù)量不足以影響國內(nèi)經(jīng)濟。但越來越多的市場人士提醒，這種掉以輕心的態(tài)度非常危險。
“上海樓市·境外人士�？卑l(fā)行人蔡為民指出，這些境外資金進入中國，一則看中奧運會、世博會在即，政府希望樓市穩(wěn)定成長，不會令房價重挫；二則認為人民幣及內(nèi)地樓市升值可能性大，于是購買房地產(chǎn)，既可套取匯價差，又可套取房價差。
國家外匯管理局資料顯示，去年外資機構(gòu)在內(nèi)地收購房總額達34億美元，從境外流入的僑匯達174億美元。
僑匯流入劇增的上海、浙江的房價波動比流入增幅平穩(wěn)的廣東、福建明顯要大。
有關(guān)專家建議，對外資進入內(nèi)地樓市應有所管制，通過開征特別物業(yè)稅制止外資在樓市的炒作行為。
