7月10日，北京市地方稅務(wù)局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整二手房交易計稅價格的通知》，為二手房交易設(shè)置了最低計稅價，以加強(qiáng)稅收征管工作，保障稅收收入能夠及時、足額入庫。該通知將在今年10日1日起執(zhí)行。
據(jù)北京“我愛我家”房產(chǎn)中介公司有關(guān)專家分析，此次出臺的稅收新政整體思路沒變，仍然是為了防止出現(xiàn)買賣雙方在交易過程中虛報二手房交易價格、私簽“黑白合同”，將交易差價私下補(bǔ)齊的逃稅行為。本次新政規(guī)定的稅費(fèi)征收仍然是在合同價與最低計稅價兩者中取其高，只是在最低計稅價計算的細(xì)則上更加細(xì)化、量化和科學(xué)了。
以前的計稅標(biāo)準(zhǔn)是以建委公布的指導(dǎo)價為基準(zhǔn)。但建委的指導(dǎo)價是為了引導(dǎo)市場進(jìn)行合理的投資與消費(fèi)。因此稅務(wù)部門以建委指導(dǎo)價為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整，出臺了最低計稅價。最低計稅價區(qū)別于現(xiàn)行建委公布的指導(dǎo)價，其目的在于保障稅收的征繳。
本次即將執(zhí)行的稅收新政與目前正在執(zhí)行的稅政相比，有以下三點(diǎn)最大的區(qū)別：其一，考慮到二手房的特殊性，確定了修正系數(shù)。由于二手房受建成年代、樓層、房屋類型影響，最終售價會有較大差別，因此在本次通知中，將不同房屋的修正系數(shù)進(jìn)行了確定；其二，單獨(dú)提出了106個特殊小區(qū)，包括高檔房、二手次新房、非普通住宅。新政對這類房屋進(jìn)行特殊處理、重點(diǎn)監(jiān)管，較為符合目前的市場交易狀況；其三，最低計稅價與以前相比普遍調(diào)低。這樣做的目的一方面在于加強(qiáng)稅收監(jiān)管，另一方面也給新政中提供的修正系數(shù)預(yù)留出足夠的計算空間。
有關(guān)專家在此列舉兩個案例進(jìn)行新舊計稅方式的對比以詮釋它們之間的差異：
�。ㄒ唬罕本┠掣邫n住宅項目建成年代：2003年 樓層：4/8層 面積：130平米 房屋類型：特殊二手商品住房 買賣合同單價為：12000元/平米①按以前的計稅方式——最低計稅價為該地區(qū)住房平均交易價＝8435元/平米，那么在合同成交單價和最低計稅價中兩者取其高，即以合同成交單價12000元/平米為依據(jù)。買方所要交納的稅費(fèi)＝契稅+印花稅＝（12000×1.5％+12000×0.05％）元/平米×130平米＝24180元賣方所要交納的稅費(fèi)＝印花稅+營業(yè)稅＝（12000×0.05％+12000×5.5％）元/平米×130平米＝86580元②按現(xiàn)在的計稅方式——最低計稅價＝13268元/平米，那么在合同成交單價和最低計稅價中兩者取其高，由于合同成交單價低于最低計稅價，所以應(yīng)該以修正后的最低計稅價為依據(jù)。修正后的最低計稅價＝房屋基準(zhǔn)價格×建成年代修正系數(shù)×樓層修正系數(shù)×房型修正系數(shù)＝13268元/平米×100％（無修正）×95.5％×100％（無修正）＝12670.94元/平米修正后最低計稅價格與合同價相比，兩者取其高，即取值12670.94元/平米買方所要交納的稅費(fèi)＝契稅+印花稅＝（12670.94×1.5％+12670.94×0.05％）元/平米×130平米＝25531.9元賣方所要交納的稅費(fèi)＝印花稅+營業(yè)稅＝（12670.94×0.05％+12670.94×5.5％）元/平米×130平米＝91420.8元③前后交納稅費(fèi)對比——買方需要多交納1351.9元；賣方需要多交納4840.8元。
（二）：北京某普通住宅建成年代：1991年 樓層：7/21層 面積：81.68平米 房屋類型：已購公房 買賣合同單價為：7600元/平米①按以前的計稅方式——最低計稅價＝該地區(qū)住房平均交易價＝6484元/平米，那么在合同成交單價和最低計稅價中兩者取其高，即以該地區(qū)住房平均交易價7600元/平米為依據(jù)。買方所要交納的稅費(fèi)＝契稅+印花稅＝（7600×1.5％+7600×0.05％）元/平米×81.68平米＝9621元賣方所要交納的稅費(fèi)＝印花稅＝（7600×0.05％）元/平米×81.68平米＝310元②按現(xiàn)在的計稅方式——最低計稅價＝6452元/平米，那么在合同成交單價和最低計稅價中兩者取其高，由于合同成交單價高于最低計稅價，所以應(yīng)該以合同成交單價7600元/平米為依據(jù)。繳納稅費(fèi)數(shù)額同前。
�、矍昂蠼患{稅費(fèi)對比——無變化綜上所述，我們可以看出，新稅政前后，對于普通已購公房（二手商品房），其應(yīng)繳納稅費(fèi)數(shù)額無明顯變化。而對于特殊二手商品房而言，其新稅政實(shí)施后，將會比新稅政實(shí)施前繳納更多的稅費(fèi)。
