最近一段時間物業(yè)稅被再度提及：我國可能會在明年選擇個別中小城市試點開征物業(yè)稅。目前全國已經(jīng)開始對物業(yè)稅征收進行試點，但試點仍處于“空轉(zhuǎn)”階段，如果調(diào)研和準(zhǔn)備工作比較充分，明年有望在一兩個城市進行“實轉(zhuǎn)”，試點成熟后將向全國推廣。
物業(yè)稅試點箭在弦
7月9日，中央財經(jīng)大學(xué)財政與公共管理學(xué)院劉桓教授在廣州市地稅局舉辦的“新時期納稅服務(wù)理論與實踐研討會”上表示，2007年我國的物業(yè)稅可能會在一些小城市試點開征。通過開征物業(yè)稅，可以讓多占住房資源的人多付費，來遏制炒房行為。
目前，全國有6個城市和地區(qū)開始對物業(yè)稅征收進行試點，但試點仍處于“空轉(zhuǎn)”階段，有關(guān)部門物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”試點城市的選擇正在進行當(dāng)中。作為試點城市，雖然前期已經(jīng)做了大量調(diào)研和試點工作，由“空轉(zhuǎn)”變“實轉(zhuǎn)”比較有優(yōu)勢，但是由于物業(yè)稅開征爭議比較大，各地對物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”持不同看法，因此有關(guān)方面在試點城市選擇過程中會充分考慮其積極性，甚至不排除“實轉(zhuǎn)”地點選擇在首批6個試點城市之外。據(jù)了解，目前北京、深圳、南京、重慶等6個城市已經(jīng)進行模擬調(diào)研和課題研究，采用不同的改革方案試點。財政部門前期選擇試點城市時，考慮到了試點范圍的覆蓋度和代表性。前期試點是數(shù)據(jù)“空轉(zhuǎn)”，其目的是讓這幾個試點城市拿出方案。
按照房地產(chǎn)評估值征稅是國際通行而規(guī)范的辦法�，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅征收辦法是按計稅房產(chǎn)余值征稅，比如按照房地產(chǎn)原值減除30%后，剩下70%按照1.2%征收房產(chǎn)稅。但因為北京的房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，很多房子沒有原值，由于地段不同，房產(chǎn)可能升值，必須要按評估值征收。因此試點改革的思路是由原來按房地產(chǎn)原值征稅改成按評估值征稅。一位地稅局官員解釋，試點的基本思路是在稅負不增加的情況下，按評估值征稅。假設(shè)某套房產(chǎn)剛購進是100萬元，按照原值征稅就是減除30萬元以后剩下70萬元按照1.2%征稅，即8400元；試點辦法是，如果經(jīng)評估后房產(chǎn)升值到200萬元，但是稅負還是8400元，那么實際稅率就比較低�，F(xiàn)在所謂要“實轉(zhuǎn)”，就是看能不能在一些地區(qū)把這個方法實際操練一下。
劉桓認為，物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”城市的特點應(yīng)該是，一、規(guī)模不要太大，否則牽涉利益太多；二、已經(jīng)有前期準(zhǔn)備，比如房地產(chǎn)權(quán)屬劃定等問題比較清晰；三、當(dāng)?shù)卣?a href="http://m.yinshua168.com.cn/shuishou/" target="_blank" class="bule">稅務(wù)機關(guān)要有積極意愿。有關(guān)專家透露，前期選擇試點城市最少要6個，估計會有10多個城市參與，試點城市的選擇很可能在東部、中部和西部地區(qū)同時展開。由于物業(yè)稅是地方稅種，中央也不參與分享，因此財政部只會出臺一些傾向性意見，具體征收細則和試點方案主要由地方確定。
物業(yè)稅最終可能會實行以代扣代繳、代收代繳方式為主，自主申報為輔的制度。對單位統(tǒng)管房，由單位代扣代繳；有物業(yè)公司管理的，由物業(yè)公司代收代繳；對其他建筑，采取納稅人主動申報和稅務(wù)人員上門征收相結(jié)合的方式。另外，為了減少物業(yè)稅開征的阻力，在物業(yè)稅開征初期，減免稅的范圍可能適當(dāng)放寬。分析人士認為，目前物業(yè)稅的實行對于個人也不會有太大影響。因為現(xiàn)在對于個人房地產(chǎn)的價值評估以及征稅時的扣除標(biāo)準(zhǔn)等都沒有一個合適的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在理論界和實際操作部門仍在討論之中。
物業(yè)稅開征尚需時日
目前，輿論界對于開征物業(yè)稅的預(yù)期過于樂觀，低估了這一法規(guī)出臺的難度以及物業(yè)稅開征環(huán)境上的不足。物業(yè)稅開征的討論早已開始。十六屆三中全會對此已有說法，“在條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。不過，什么情況才算條件具備了呢？有關(guān)專家表示，物業(yè)稅的開征并非容易，必須具備四個條件。首先，就是物業(yè)稅征收要求各種產(chǎn)權(quán)清晰。現(xiàn)在我國土地產(chǎn)權(quán)有兩種形式：一是國有，二是集體所有。目前問題比較突出的是集體土地，隨便占用農(nóng)民的土地，隨便改變土地用途的現(xiàn)象十分突出，產(chǎn)權(quán)不清晰；第二，要理順各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系�，F(xiàn)在從土地使用形式上看，有出讓和劃撥兩種，這兩種不同形式最終在房地產(chǎn)產(chǎn)品價值體現(xiàn)上差別很大，兩種形式混雜對于征稅工作難度更大；第三，要有公平、公正的評估機構(gòu)；第四，要有房地產(chǎn)稅費體系要完整。
“物業(yè)稅開征將對目前房地產(chǎn)市場存在的問題起到根本性治理作用，但目前要開征物業(yè)稅可謂困難重重�！币晃环康禺a(chǎn)專家這樣評價。開征物業(yè)稅的四個條件之一就是進行土地產(chǎn)權(quán)合并。這涉及到國家土地制度的改革，難度很大。另外，開征物業(yè)稅，首先要對不動產(chǎn)進行評估，但當(dāng)前面臨的問題是：誰來評估？評估費誰來出？目前，我國有三個主管部門的評估機構(gòu)，一是建設(shè)部為主的房地產(chǎn)評估機構(gòu)；二是國土資源部所屬以土地評估為主的評估機構(gòu)；三是國資局所屬的資產(chǎn)評估機構(gòu)。這三個不同屬性的評估機構(gòu)，對同一個不動產(chǎn)的評估，可能將得出三個不同的價值。這種情況下，如何能開征物業(yè)稅？
當(dāng)前開征物業(yè)稅涉及到范圍很廣的各個領(lǐng)域，不論是在理論上還是在實踐上，都將遇到相當(dāng)多的問題，這將阻礙物業(yè)稅的改革進程。雖然物業(yè)稅開征的大方向已定，但要真正落實，還是長路漫漫，需要等待，需要改革。有關(guān)專家表示，物業(yè)稅是一種更合理的稅收制度，遲征不如早征，然而由于新稅種的開征要經(jīng)過立法程序，由全國人大審批，因此要開征物業(yè)稅，至少還需要2-3年時間。
開征物業(yè)稅勢在必行
近日，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮指出，市場經(jīng)濟有一個原則，有資產(chǎn)就要征稅。征物業(yè)稅的第一個重要的功能就是，當(dāng)你超過必要限度，住大房子占有了優(yōu)質(zhì)資源，浪費了社會能源，就需要多付出代價。物業(yè)稅用以調(diào)整資源在不同人群中的分配比重，限制、甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消費，保護普通老百姓生活必需的消費。物業(yè)稅第二個作用是促進資源充分優(yōu)化利用，提高它的流動性。我國城鎮(zhèn)居民現(xiàn)在人均住房達到了26平方米，但有一部分存量的房屋被閑置了，閑置的成本很低。而迫使這部分閑置資源投入使用的好辦法，就是對持有環(huán)節(jié)提高稅負，減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負�！叭绻验e置房屋動員出來，在租賃市場充分流轉(zhuǎn)，就不會有這么多老百姓沒有房子住，”陳淮說。
事實上，目前世界上絕大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟國家都實行物業(yè)稅方式，而大批發(fā)展中國家也已經(jīng)開始采用這種做法。所謂物業(yè)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。開征物業(yè)稅，不但可以大幅度擠出土地出讓金的泡沫，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險，均衡各方稅負，增加國家稅收，而且還能降低城市居民的購房“門檻”，增強百姓改善住房的機會和能力。但其將產(chǎn)生的許多新情況、新問題，也應(yīng)引起社會的密切關(guān)注。據(jù)透露，目前物業(yè)稅的稅賦水平雖尚未確定，但基本原則是科學(xué)測算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費總體規(guī)模，令物業(yè)稅與之基本相當(dāng)。業(yè)內(nèi)人士分析，從試點到全國統(tǒng)一實施，物業(yè)稅真正面向普通市民，可能還有相當(dāng)一段路要走，但開征物業(yè)稅都將是大勢所趨。
