地產(chǎn)圓桌
圓桌背景
“2005年中國(guó)納稅500強(qiáng)企業(yè)排行榜” 近日揭曉，萬科、增城碧桂園、SOHO中國(guó)三家房地產(chǎn)企業(yè)上榜，萬科董事長(zhǎng)王石和SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹雙雙列席在北京人民大會(huì)堂舉行的發(fā)布會(huì)，并作為代表發(fā)言，在一定意義上肩負(fù)著為地產(chǎn)行業(yè)洗刷“納稅侏儒”惡名、改善自身社會(huì)形象危機(jī)的重?fù)?dān)。
那么，“納稅榜”究竟能為房地產(chǎn)業(yè)證明些什么嗎？
好企業(yè)僅向政府納稅是不夠的
萬科董事長(zhǎng)王石
萬科自創(chuàng)立之初，就給自己設(shè)定了兩個(gè)最低的標(biāo)準(zhǔn)，其中第一條就是守法經(jīng)營(yíng)、照章納稅。不管公司經(jīng)營(yíng)多艱難，我們都會(huì)用這樣的標(biāo)準(zhǔn)來要求自己。而20多年來，我們累計(jì)向國(guó)家貢獻(xiàn)了46億元的稅收。
納稅不僅僅是責(zé)任問題。1997年朱 基總理視察深圳，萬科作為房地產(chǎn)企業(yè)代表向總理作專題匯報(bào)。這是我們第一次向這么高級(jí)別的領(lǐng)導(dǎo)作匯報(bào)，如何在非常短的時(shí)間內(nèi)讓總理對(duì)萬科有充分的了解呢？經(jīng)過研究，我們認(rèn)為，從納稅的角度來談，一定會(huì)引起總理的重視。我對(duì)整個(gè)匯報(bào)過程仍然記憶猶新，角度很實(shí)在也很新穎，受到了總理的贊賞，匯報(bào)效果非常好。這個(gè)事情讓我感觸很深，納稅是企業(yè)和政府、和社會(huì)溝通的一項(xiàng)很重要的共同語言，一個(gè)基本的切入點(diǎn)。只有對(duì)社會(huì)做過實(shí)實(shí)在在的貢獻(xiàn)，才能獲得信任，獲得更多的對(duì)話渠道。
企業(yè)的納稅能力，和經(jīng)營(yíng)規(guī)模密切相關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)的集中度比較低，這是包括中國(guó)在內(nèi)、所有大陸型經(jīng)濟(jì)體的一個(gè)共性�！敦�(cái)富》世界500強(qiáng)中，以前一直沒有純粹的開發(fā)商，直到今年才有帕爾迪和連納，排名也還都在450位之后。房地產(chǎn)行業(yè)不容易出現(xiàn)規(guī)模巨人，成為納稅巨人更難。因此，今年能進(jìn)入納稅500強(qiáng)，對(duì)萬科來說，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說，都具有里程碑式的意義。
當(dāng)然，就納稅本身而言，并不值得特別強(qiáng)調(diào)，因?yàn)檫@是起碼的商業(yè)道德。在這一層面上，所有規(guī)范經(jīng)營(yíng)的企業(yè)應(yīng)該都做得不錯(cuò)，但好企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)當(dāng)僅限于此。行業(yè)和企業(yè)發(fā)展到一定的階段，就需要考慮可持續(xù)的問題，這時(shí)候僅僅做到讓股東盈利、向政府納稅是不夠的。只有在行業(yè)贏得社會(huì)各方面的信任和尊重的前提下，才有企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。從這個(gè)角度思考，房地產(chǎn)企業(yè)多承擔(dān)一些社會(huì)責(zé)任，不僅功在社會(huì)，而且利在自己。
房地產(chǎn)對(duì)稅收貢獻(xiàn)很大稅收政策欠公平
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng) 潘石屹
2006年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稅收1209億元，占全國(guó)稅收總額比重從2003年的4.66%增加到6.25%.大家可能覺得這個(gè)比例還不高，但房地產(chǎn)從業(yè)人員只占到全國(guó)從業(yè)人員1.8%，從這個(gè)比例看，人均稅收貢獻(xiàn)肯定比平均數(shù)高。
外界很多人質(zhì)疑房地產(chǎn)行業(yè)的納稅情況，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)多以項(xiàng)目公司為主，納稅地點(diǎn)分散，納稅額也分散到各個(gè)公司。
但反過來說，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)稅收確實(shí)比較亂，有好多地方稅種不是國(guó)務(wù)院制定的，是上世紀(jì)50年代制定的，到現(xiàn)在還在執(zhí)行，實(shí)際上當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)的情況和今天房地產(chǎn)的情況已經(jīng)完全不一樣了。從稅負(fù)上來說，應(yīng)該說是非常重的，房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅是5%，城建和教育附加稅是0.5%，合計(jì)是5.5%，企業(yè)所得稅是33%，土地增值稅是30%到60%，還有其他各種各樣的稅費(fèi)。
首先，一個(gè)很關(guān)鍵的問題是，在高稅收情況下一些地區(qū)會(huì)實(shí)行優(yōu)惠政策。優(yōu)惠政策在改革開放初期起到了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，可是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)越來越健全，優(yōu)惠政策就成了一個(gè)不公平的起跑線了。其次，不同經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的企業(yè)納的稅種是不一樣的，納稅的方法也是不一樣的，比如中外合資企業(yè)、外方獨(dú)資企業(yè)跟中國(guó)自己的企業(yè)的稅收政策是不一樣的，有的征，有的不征。第三，開發(fā)不同類型的房子繳的稅不一樣。即便同一個(gè)類型的房子，都是住宅，還要?jiǎng)澐制胀ㄗ≌�、�?jīng)濟(jì)適用房和高檔公寓，實(shí)行的又是不一樣的稅。如果開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，基本上所有的稅都減免；如果是開發(fā)普通住宅，減免所得稅；寫字樓和商鋪繳稅最高。
房地產(chǎn)業(yè)的高稅收應(yīng)該反哺低收入居住保障
中國(guó)指數(shù)研究院（華東）副院長(zhǎng)陳晟
從行業(yè)的角度來看，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)社會(huì)的稅收貢獻(xiàn)相當(dāng)大。試舉幾個(gè)數(shù)據(jù)：
全國(guó)：國(guó)家稅務(wù)總局統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，“十五”期間，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收完成5190.98億元，年均增長(zhǎng)41.4%，增幅在各行業(yè)中居于首位；
北京：2004年的房地產(chǎn)業(yè)稅收達(dá)129.4億元，占全市地方稅收的18.7%，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度比較高的建筑業(yè)稅收為60.3億元，兩大行業(yè)之和占全市地方稅收比例可達(dá)27%；
上海：按2004年數(shù)據(jù)計(jì)算，來自房地產(chǎn)業(yè)的直接稅收貢獻(xiàn)估計(jì)為400億元左右，如果以此類推，房地產(chǎn)對(duì)于上海市財(cái)政收入的直接貢獻(xiàn)超過30%；
浙江：到2005年6月底，房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為浙江地稅第一大稅源，2005年上半年浙江地稅收入396.43億元，其中房地產(chǎn)業(yè)稅收比重上升到了21.9%，達(dá)86.82億元。
由此可見，房地產(chǎn)業(yè)的稅收貢獻(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般人的想象。房地產(chǎn)稅負(fù)其實(shí)較大多數(shù)行業(yè)都高，光從稅收種類來說，房地產(chǎn)稅收就包括了土地出讓環(huán)節(jié)的契稅、耕地占用稅和印花稅，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加，房地產(chǎn)建成轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育稅附加、土地增值稅、所得稅，房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市管理稅等。除了稅收貢獻(xiàn)外，房地產(chǎn)行業(yè)還承擔(dān)了大量的費(fèi)。以土地為例，這其中需要產(chǎn)生的費(fèi)便包括了土地出讓金、土地有償使用費(fèi)、土地收益金、征地管理費(fèi)等近十項(xiàng)費(fèi)用。
房地產(chǎn)企業(yè)繳納的這些稅費(fèi)以及百姓購(gòu)房過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)，在流轉(zhuǎn)過程中需要以轉(zhuǎn)移支付的形式反哺給老百姓，廉租房的建設(shè)即是一例。我覺得開發(fā)商繳納的稅費(fèi)、高收入人群繳納的稅收應(yīng)該多應(yīng)用在低收入人群的居住權(quán)利的保障上，而且要加大宣傳力度，達(dá)到社會(huì)的整體和諧平衡。從這個(gè)角度來看，房地產(chǎn)業(yè)不僅不是“納稅侏儒”，相反地，它可以而且應(yīng)該成為我國(guó)納稅重要行業(yè)。
房地產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)率在增加
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓
房地產(chǎn)價(jià)格暴漲是這一兩年的事情，稅收征管加強(qiáng)也是這一兩年的事情。前些年一些房地產(chǎn)商，樓盤開盤之后交預(yù)付款，樓盤完全竣工之后交全款，房地產(chǎn)賣得火爆，可能炒樓花，樓花有的收全款，有的不收全款，不能完全體現(xiàn)房地產(chǎn)的真實(shí)銷售水平，只是在最近一兩年才突出表現(xiàn)為稅收貢獻(xiàn)。
房地產(chǎn)熱在“國(guó)八條”之后并沒有太大改觀，但是房地產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)率在增加。第一是因?yàn)榻鼛啄攴績(jī)r(jià)漲勢(shì)很猛，房地產(chǎn)行業(yè)普遍走強(qiáng)，房地產(chǎn)利潤(rùn)水平高。第二是由于近幾年來國(guó)家稅收部門對(duì)房地產(chǎn)的稅收征管力度加大，國(guó)家稅務(wù)總局和各地的稅務(wù)部門都把房地產(chǎn)行業(yè)作為稅收監(jiān)管的重點(diǎn)行業(yè)之一。
房地產(chǎn)行業(yè)比較特殊，當(dāng)年建成馬上變成現(xiàn)金的可能性不大，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都是跨年度滾動(dòng)開發(fā)，過去的結(jié)算辦法都是按照預(yù)售收入核算一定比例之后繳納企業(yè)所得稅，這個(gè)預(yù)計(jì)計(jì)稅的毛利潤(rùn)率不高，全國(guó)的平均水平是10%~12%，這個(gè)水平征收企業(yè)所得稅當(dāng)然有限度。但從去年底開始調(diào)整，一直到今年國(guó)稅總局發(fā)文，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率做出了調(diào)整，按不同區(qū)域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15%提高到不得低于20%.提高到20%之后，意味著房地產(chǎn)商要拿出很大一部分錢來繳納企業(yè)所得稅，這也使得房地產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)率在提高。這個(gè)比例去年就開始調(diào)整，現(xiàn)在看來剛性作用比較大。
現(xiàn)在頒布的納稅百?gòu)?qiáng)排名有一個(gè)問題，納稅百?gòu)?qiáng)公布的是納稅絕對(duì)數(shù)，一個(gè)企業(yè)納稅數(shù)額很大，可是和其銷售數(shù)額相比，并不能得出稅收貢獻(xiàn)率很高這個(gè)結(jié)論。納稅絕對(duì)數(shù)并不能完全反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平，也沒有考慮企業(yè)占有資源情況。論稅收貢獻(xiàn)的大小就應(yīng)該考慮納稅人占用社會(huì)資源的情況，明確納稅人的稅收貢獻(xiàn)是在占用了多少資源的條件下創(chuàng)造的。
比如一個(gè)企業(yè)產(chǎn)值是100萬元，納稅10萬元，稅收貢獻(xiàn)率是10%，另外一個(gè)企業(yè)產(chǎn)值是50萬元，納稅8萬元，那么稅收貢獻(xiàn)率就是16%，將來應(yīng)該公布百元產(chǎn)值的稅收水平這么一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，這才能反映一個(gè)行業(yè)的納稅水平和對(duì)國(guó)家稅收的貢獻(xiàn)水平。
