9月10日，國家稅務(wù)總局和《中國稅務(wù)》雜志社聯(lián)合推出2004年度中國納稅500強企業(yè)排行榜，除了煙草和石油行業(yè)占據(jù)最顯赫位置，其中“300名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現(xiàn)”這一信息，引起了公眾和媒體的關(guān)注。與此形成鮮明對比的是，在2002年度、2003年度、2004年度，房地產(chǎn)蟬聯(lián)“中國十大暴利行業(yè)”之首。2004年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，比上年增長28.1％。成長如此迅速的行業(yè)，為何成為納稅的“侏儒”？
房地產(chǎn)行業(yè)落榜納稅300強，原因在哪里？（圖：人民網(wǎng)）
觀點一：房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模分散
分析其中原因，SOHO中國有限公司董事長潘石屹在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，這是由于房地產(chǎn)行業(yè)分散造成的。在北京注冊的房地產(chǎn)公司就有4000多家，全國有47000多家。而石油、銀行、電信、鋼鐵企業(yè)在全國為數(shù)不多。如果北京的房地產(chǎn)公司每家平均交500萬元的稅，合計起來就有200億元，也快趕上納稅冠軍“大慶油田”了。他認為，房地產(chǎn)企業(yè)沒有上榜的原因之一就是納稅統(tǒng)計是按公司而不是“集團”計算其納稅額，許多房地產(chǎn)公司都是由很多項目公司組成。
財政部科研所稅收研究室研究員孫鋼持類似觀點：“從房地產(chǎn)企業(yè)來看，規(guī)模大的房地產(chǎn)企業(yè)并不很多，加上樓盤的開工、建設(shè)、銷售的周期性，使得某些年份房地產(chǎn)企業(yè)的排名可能會靠后一點�！彼硎�，排行是按照納稅的絕對額來統(tǒng)計的，不僅僅是統(tǒng)計的口徑存在差異，排行中的許多非房地產(chǎn)企業(yè)都是一些規(guī)模比較大的企業(yè)，比如以企業(yè)集團的形式出現(xiàn)的，它可能從事多方面的經(jīng)營，綜合起來的稅收就比較大。
上海財經(jīng)大學(xué)財政系胡怡建教授在接受采訪時表示，2004年度稅收500強的評選主要是按照企業(yè)納稅的絕對值，而并非注重企業(yè)的納稅貢獻。企業(yè)納稅額的大小則由經(jīng)濟規(guī)模大小、同等經(jīng)濟規(guī)模情況下企業(yè)的效益好壞、同等效益情況下行業(yè)的稅賦差異、納稅的管理程度四個因素共同決定。比如鋼鐵是由規(guī)模決定，石油由利潤率決定，煙草由行業(yè)稅賦決定。
胡怡建指出，房地產(chǎn)企業(yè)沒有一家進入前300名，并不代表房地產(chǎn)企業(yè)的納稅少，而是房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模小。我國的房地產(chǎn)業(yè)還沒有成規(guī)模，行業(yè)特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個規(guī)模型企業(yè)。房地產(chǎn)的稅收貢獻不僅要看開發(fā)商的納稅，還要加上購房者的納稅。同時不應(yīng)忽視房地產(chǎn)企業(yè)在土地資源出讓環(huán)節(jié)中的貢獻。
觀點二：存在虛報、瞞報利潤現(xiàn)象
“房地產(chǎn)商的利潤很大部分是灰色的、或者更加隱蔽的，”國務(wù)院發(fā)展研究中心社會發(fā)展研究部副部長林家彬接受采訪時說，如果將賬目公開，房地產(chǎn)企業(yè)就不容易偷逃稅款。“而房地產(chǎn)企業(yè)在追求利潤的過程中，許多環(huán)節(jié)都是灰色的，或者是在地下運行的，利潤在賬面上是看不見的�！�
“房地產(chǎn)業(yè)沒有進入納稅300強，除了開發(fā)商偷稅漏稅外，還在于房地產(chǎn)的稅率非常低�！敝袊鐣茖W(xué)院財貿(mào)所城市與房地產(chǎn)研究室研究員況偉大對中國經(jīng)濟時報記者表示，通過對房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的平均利潤率在30％左右，非常高。但在高利潤率的同時，稅卻沒有收上來，說明有開發(fā)商虛報、瞞報了利潤。從統(tǒng)計年鑒上可以看出，開發(fā)商資本的結(jié)構(gòu)中，自有資本占總資本的比例還不足20％，約有30％的資本來自于銀行貸款，剩余的資本則來自于預(yù)售款等等。如果僅僅考慮自有資本的話，開發(fā)商的利潤率可能更高。
況偉大為記者算了一筆賬：假定開發(fā)商的自有資本占總資本的20％，總資本的利潤率是30％，那么自有資本的利潤率則高達150％。因此，房地產(chǎn)商的利潤就好似滾雪球似的越滾越大，自有資本馬上就會膨脹。開發(fā)商的自有資本通過銀行貸款和預(yù)售款的杠桿作用，不斷增值，實現(xiàn)暴利。
背景：房地產(chǎn)企業(yè)的納稅“問題率”偏高
潘石屹還認為，因每個地方的稅收標準都不一樣，有些地方有許多的優(yōu)惠政策，也影響了給國家的納稅。當然，也不排除有個別的房地產(chǎn)公司拖欠稅款，甚至偷稅漏稅。
華潤置地財務(wù)副總監(jiān)任毅對記者表示：“規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)都是照章納稅的，”
雖然房地產(chǎn)商們覺得被指責(zé)欠稅偷稅漏稅很委屈，認為企業(yè)偷逃稅款也是個別現(xiàn)象，但據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅問題一直突出存在。二季度北京、上海、深圳等各大城市稅務(wù)部門公布的欠稅企業(yè)，很大一部分都是地產(chǎn)企業(yè)。北京地稅在2003年至2005年上半年對1103戶房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅檢查時發(fā)現(xiàn)，有問題的房地產(chǎn)企業(yè)多達725戶，有問題率高達66％。問題房地產(chǎn)企業(yè)補稅總金額高達10.05億元，繳納的滯納金、罰款達7708萬元之多。
