大企業(yè)“化整為零”
房地產(chǎn)專家韓世桐告訴記者，房地產(chǎn)行業(yè)存在的稅收問題主要包括：土地開發(fā)成本不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)、少繳企業(yè)所得稅、利用關(guān)聯(lián)企業(yè)偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅、混淆建筑安裝成本核算對象、多計開發(fā)產(chǎn)品成本、瞞報或少報預收售樓收入等。
其實這些在行業(yè)內(nèi)早已是公開的秘密。地產(chǎn)行業(yè)納稅額不高的原因歸納起來有四點：
一是房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度不高。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品地域特色濃重、企業(yè)規(guī)模較小限制了單個房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入總額，自然也限制了企業(yè)的納稅總額。比如很多集團公司旗下都設(shè)有房地產(chǎn)企業(yè)，而集團型企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)時，一般都應(yīng)當?shù)卣�，成立專門的項目公司，項目公司作為獨立法人，直接向當?shù)?a href="http://m.yinshua168.com.cn/shuishou/" target="_blank" class="bule">稅務(wù)局申報納稅。如果參加納稅排名，多項目的地產(chǎn)企業(yè)的總體納稅額難以查究。
地方主義撐起“保護傘”
二是地方政府在管理上的漏洞。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種都屬于地方稅。為了增加地租收入和快速拉高地方的GDP，一些地方政府以各種“土政策”為地產(chǎn)企業(yè)大開方便之門；包括對于拖欠稅款的現(xiàn)象，一些政府部門與房地產(chǎn)商達成了默許和寬容�！百u地總不是辦法，這一屆的政府把地賣完了，下一屆政府靠什么呢？在國外由于房地產(chǎn)造成的泡沫經(jīng)濟應(yīng)該讓中國地方政府引以為鑒�！编u濤再次表示了他的焦慮。
制度仍有可鉆之洞
三是制度不完善。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)項目發(fā)展周期過長，資金回收期長，資金周轉(zhuǎn)存在問題時，無法按期繳交稅款成為很多地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付稅收的借口。
專家表示，房地產(chǎn)業(yè)涉及12個稅種，其中營業(yè)稅和企業(yè)所得稅涉及環(huán)節(jié)多，征管難度大。但如果稅務(wù)部門能針對房地產(chǎn)企業(yè)的特殊情況，以開發(fā)商的每個項目為單位，跟建設(shè)部門做好協(xié)調(diào)，從項目工程通過驗收時就開始重點監(jiān)管，房子賣完后稅款也就進入國庫。按照香港財務(wù)報告準則，房地產(chǎn)銷售收益應(yīng)于銷售協(xié)議完成時確認，在物業(yè)落成前售出的物業(yè)所收取的按金及分期款項作為流動負債入賬，這套做法使得房地產(chǎn)企業(yè)無法以銷售未完成脫離稅務(wù)監(jiān)管。富力是上市企業(yè)，必須定期公布其財務(wù)狀況，但更多的沒有上市的房地產(chǎn)企業(yè)，其操作更加隱蔽。
各地稅收優(yōu)惠政策差異達20％
四是地方稅收法規(guī)不一致。一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的老板告訴記者，開發(fā)商選擇注冊公司地點的時候必定會仔細做好前期調(diào)研工作，所謂好的開始是成功的一半，對地產(chǎn)企業(yè)更是如此。即使開發(fā)的房地產(chǎn)項目是在同一個區(qū)域、相同的產(chǎn)品，因為注冊公司地點不一樣，其享受的優(yōu)惠政策差別都很大。
各地的對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，高低之差可達20％。合富輝煌董事副總經(jīng)理黎振偉介紹，深圳的房地產(chǎn)所得稅是15%，而在北京的所得稅可達33%.
