國家稅務(wù)總局于2006年7月18日下發(fā)了《關(guān)于個(gè)人住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］108號(hào)），對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房（以下簡(jiǎn)稱“二手房）過程中有關(guān)個(gè)人所得稅政策問題作出進(jìn)一步明確的規(guī)定，并于8月1日起執(zhí)行。該文件下發(fā)后，在西寧市房產(chǎn)交易市場(chǎng)引起了震動(dòng)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年西寧市二手房交易量為1950套，平均每月325套，而進(jìn)入7月份，一個(gè)月的交易量就達(dá)581套，比上半年月平均交易量增長(zhǎng)78.8% .究其原因，主要是廣大售房者對(duì)新的稅收規(guī)定在認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)，同時(shí)對(duì)住房過程中有關(guān)稅收政策和辦稅程序了解不夠、理解不深所致。
誤區(qū)一：“自2006年8月1日起對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓所得除了征收其他稅收外還增加了個(gè)人所得稅”，所以趕在8月1日之前拋售住房。
實(shí)際上，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得征收個(gè)人所得稅，是個(gè)人所得稅法的一項(xiàng)基本規(guī)定。自1994年《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例頒布以來，二手房轉(zhuǎn)讓就應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅；1999年，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局及建設(shè)部就個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得額計(jì)算和換購住房的個(gè)人所得稅有關(guān)問題作出具體規(guī)定；而這次新下發(fā)的文件中，國家根據(jù)目前征收個(gè)人所得稅過程中反映出的特殊情況作了進(jìn)一步細(xì)化和明確，我省地方稅部門在執(zhí)行文件過程中，充分考慮到我省房地產(chǎn)市場(chǎng)情況以及個(gè)人承受能力，將費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)按國家規(guī)定的最高限額執(zhí)行，以不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，其核定征收比例按最低比例執(zhí)行。執(zhí)行該規(guī)定后，轉(zhuǎn)讓住房所得個(gè)人所得稅負(fù)明顯低于新政策執(zhí)行以前的稅負(fù)，進(jìn)一步減輕了納稅人的負(fù)擔(dān)。因此，廣大納稅人如果了解了新政策的內(nèi)容，就不會(huì)在時(shí)機(jī)不合適的情況下急于出手自己的房屋。
誤區(qū)二：“轉(zhuǎn)讓自用5年以上的住房不繳稅”
根據(jù)稅法以及我省相關(guān)的實(shí)施辦法，轉(zhuǎn)讓二手房時(shí)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)繳納以下稅收：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅以及個(gè)人所得稅，但對(duì)于一些特殊情況也規(guī)定了優(yōu)惠政策。轉(zhuǎn)讓二手房只要符合條件的，都可以享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策，但是 “5年”并不是享受免稅的唯一條件，不同稅種的優(yōu)惠政策還有其他不同的條件，只有同時(shí)符合這些條件的，才能享受減免稅政策。具體優(yōu)惠政策規(guī)定如下：
�、贍I業(yè)稅：2006年6月1日后，個(gè)人將購買超過5年（含5年）的符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)的住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。在這里，免稅條件是“5年（含5年）”和“普通住房”，我省對(duì)普通住房的規(guī)定是：房屋建筑面積在144平方米以下、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下的住房。
在辦理免稅手續(xù)時(shí)，納稅人必須向地稅部門提供所售住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價(jià)格、購買時(shí)間等證明材料以及地稅部門要求的其他材料，不能提供普通住房證明材料的，按其售房收入扣減購房?jī)r(jià)款后的余額征收營業(yè)稅，扣除憑證是購買房屋時(shí)取得的稅務(wù)發(fā)票。
�、趥�(gè)人所得稅：
一是2006年8月1日后，轉(zhuǎn)讓自用5年以上的二手房、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。在這里，免稅條件是“5年以上”和“家庭生活唯一用房”。在辦理免稅手續(xù)時(shí)，須提供房屋購買時(shí)間和家庭生活唯一用房的證明材料。
二是對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金的形式繳納，1年內(nèi)重新購房的金額大于或等于原住房銷售額（原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應(yīng)扣除已按規(guī)定向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益，下同）的，全部退還納稅保證金；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個(gè)人所得稅繳入國庫。這條優(yōu)惠政策的享受條件是“1年內(nèi)重新購房”和“重新購房金額”，操作環(huán)節(jié)的重點(diǎn)是“納稅保證金”。個(gè)人在申請(qǐng)退還保證金時(shí)，應(yīng)向地稅部門提供合法、有效的售房、購房合同和其他有關(guān)證明材料。個(gè)人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)未重新購房的，或不能提供退還保證金所需的證明材料時(shí)，所繳納的納稅保證金全部作為個(gè)人所得稅繳入國庫。
誤區(qū)三：“享受個(gè)人所得稅免稅政策時(shí)，只需提供所在單位證明即可”
只有同時(shí)具備“自用5年以上”和“家庭生活唯一住房”這兩個(gè)條件時(shí)，才能享受個(gè)人所得稅免稅政策，其中，對(duì)住房使用時(shí)間的確定可按取得房屋產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間或契稅完稅證上注明的時(shí)間為準(zhǔn)，而對(duì)“家庭生活唯一用住房”的界定有一定的困難，這也是引起征納雙方不同意見的焦點(diǎn)問題。為準(zhǔn)確判斷所轉(zhuǎn)讓的二手房是否家庭生活唯一住房，納稅人應(yīng)向地稅部門提供如下材料：家庭成員身份證復(fù)印件，戶口薄復(fù)印件以及工作單位、聯(lián)系方式；參加房改的納稅人應(yīng)提供《職工住房檔案》；住房轉(zhuǎn)讓后租房居住的，須提供租房協(xié)議或合同以及出租人的姓名、地址、電話號(hào)碼等信息資料。地稅部門將根據(jù)納稅人提供的資料查詢?nèi)》康禺a(chǎn)檔案，確定納稅人沒有其他住房時(shí)給予辦理免稅手續(xù)。
誤區(qū)四、“贈(zèng)與可以免稅，所以通過‘假贈(zèng)與’的形式賣房劃算”
稅法規(guī)定對(duì)于個(gè)人將住房無償贈(zèng)與他人的，不征營業(yè)稅、個(gè)人所得稅和印花稅。因此，“假贈(zèng)與”行為代替二手房買賣的數(shù)量越來越多，加之地稅部門對(duì)房屋贈(zèng)與行為的監(jiān)管難度較大，使大部分“假贈(zèng)與”行為得不到遏制，從而助長(zhǎng)了納稅人的逃稅行為。實(shí)際上，這種行為雖然逃避了部分稅款，但是增加了房屋交易的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解，在二手房轉(zhuǎn)讓過程中，由于“假贈(zèng)與”行為而出現(xiàn)的訴訟案件呈上升趨勢(shì)，而且因“贈(zèng)與”手續(xù)齊備，很多協(xié)議或合同經(jīng)過了公證，所以一旦出現(xiàn)糾紛，出售方的利益很難得到保障，同時(shí)，納稅人在心理上也有一定的負(fù)擔(dān)，如擔(dān)心對(duì)方提出額外的要求，害怕地稅部門查處等。這種稅收以外的成本難以估量，有時(shí)遠(yuǎn)大于稅收成本。因此，“假贈(zèng)與”賣房不僅不“劃算”，反而會(huì)節(jié)外生枝、弄巧成拙。
誠信依法納稅是每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)，在納稅的同時(shí)，納稅人也獲得了相應(yīng)的權(quán)益。希望廣大納稅人認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)的稅法知識(shí)，慎重對(duì)待涉稅問題，自覺履行納稅義務(wù)、維護(hù)自身合法權(quán)益，明明白白繳稅，輕輕松松賣房。
