國稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》），進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算式繳納的適用范圍，以扭轉(zhuǎn)目前以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀。我們對(duì)此評(píng)論如下：
主要內(nèi)容：
細(xì)化了土地增值稅清算辦法，達(dá)到以下條件之一，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行：1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況
評(píng)論：
07年政策重于執(zhí)行，未來仍將有相關(guān)具體執(zhí)行的政策出來：這與我們今日?qǐng)?bào)告中的“07年是政策執(zhí)行年”的判斷是基本一致的，土地增值稅05年開始恢復(fù)征收，就是即將執(zhí)行原有政策之一，我們認(rèn)為還會(huì)有其他政策的細(xì)則出臺(tái)，嚴(yán)格執(zhí)行，比如期房限售、提高自有資金比例、存量土地兩年不開發(fā)收回、增加中低價(jià)商品房、90平方米70%等。還是維持我們的判斷：07年上半年是政策敏感期且房地產(chǎn)公司目前的估值水平并不便宜，07年下半年房地產(chǎn)股票將有良好的表現(xiàn)。
我們對(duì)該政策的評(píng)論如下：
1、政府調(diào)控房地產(chǎn)的思路十分清晰，一方面增加普通商品房、中低價(jià)、中小戶型商品房的供應(yīng)量，另外一方面，抑制高檔商品房的供應(yīng)和需求，這個(gè)政策就是對(duì)高利潤率商品房項(xiàng)目利潤的調(diào)整，減少開發(fā)商的利潤，提高政府的稅收；政府也許認(rèn)為目前房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤率普遍較高，按實(shí)際征收會(huì)提高稅收總額，另外也可以抑制房地產(chǎn)開發(fā)商過高的銷售價(jià)格和過高的獲利水平。
2、我們認(rèn)為對(duì)企業(yè)的盈利影響有限，原因有二，一是大部分開發(fā)商目前拿地成本較高，所以需要繳納的土地增值稅不高；二是該稅項(xiàng)為地方稅，所以我們認(rèn)為各地方執(zhí)行起來仍然難度較大，另外如果實(shí)際清算獲得的增值稅總額低于按銷售額預(yù)征，則稅務(wù)局可能仍改變稅收辦法。
3、開發(fā)項(xiàng)目毛利率較高的公司影響較大，換句話說對(duì)土地儲(chǔ)備較早的公司影響較大。初步計(jì)算的敏感分析顯示：普通住宅項(xiàng)目毛利率38%左右為繳納土地增值稅的臨界值。
4、總的來說，對(duì)房地產(chǎn)公司的凈利潤的負(fù)面影響大致為5%~10%之間；對(duì)NAV的影響，我們認(rèn)為短期來看，大致降低NAV 5%~10%；
5、會(huì)鼓勵(lì)開發(fā)商向中低價(jià)位、普通商品房開發(fā)轉(zhuǎn)移（抵扣計(jì)算方面的20%優(yōu)惠政策）。
6、我們預(yù)計(jì)，今年上半年宏觀調(diào)控措施仍有可能繼續(xù)出臺(tái)，如加息、期房預(yù)售的規(guī)范等，
