“物業(yè)稅”熱議中的冷思考
近來(lái)，伴隨房?jī)r(jià)的持續(xù)上揚(yáng)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼出現(xiàn)成交量萎縮的現(xiàn)象。10月22日，為期4天的2007大連秋季房交會(huì)以1104套商品房的成交量告終。這一成績(jī)，與去年同期相比減少了579套，與今年的春季房交會(huì)相比減少了22套，顯示出商品房成交量持續(xù)走低的市場(chǎng)趨勢(shì)。
與房市的低迷現(xiàn)象形成鮮明對(duì)比的是，近段時(shí)間，關(guān)于“物業(yè)稅”的議論持續(xù)升溫�！拔飿I(yè)稅能否起到調(diào)控房?jī)r(jià)的作用”、“物業(yè)稅可能明年開(kāi)征”、“物業(yè)稅開(kāi)征尚無(wú)時(shí)間表”……一時(shí)間，各種說(shuō)法此起彼伏。而且在許多人眼里，盡早開(kāi)征物業(yè)稅已經(jīng)成為平抑房?jī)r(jià)的“救世主”。
然而，在關(guān)于“物業(yè)稅”的種種熱議之中，有一種頗顯冷靜的聲音值得我們關(guān)注。日前，國(guó)家稅務(wù)總局地方稅司副巡視員曹聰表示，物業(yè)稅不會(huì)為打壓房?jī)r(jià)而設(shè)計(jì)，稅制的設(shè)計(jì)是為了完善政府財(cái)產(chǎn)稅體系；所取得的稅收是為了增加財(cái)政收入，并且用來(lái)改善居民的公共生活，與目前的物業(yè)費(fèi)有相似之處。
無(wú)獨(dú)有偶，中國(guó)社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)高培勇也認(rèn)為，物業(yè)稅作為財(cái)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種，征收的目的是為了調(diào)節(jié)貧富差距，難以對(duì)房產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)起作用；即使能影響到房?jī)r(jià)，物業(yè)稅也不會(huì)成為調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的工具。他說(shuō)：“抑制房?jī)r(jià)從來(lái)都不是物業(yè)稅出臺(tái)的理由，房?jī)r(jià)的高漲自然也影響不了物業(yè)稅的出臺(tái)。”
由此可見(jiàn)，面對(duì)“物業(yè)稅”的急劇升溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要更多的冷靜思考。
基調(diào)：抑制投資泡沫、不增居民負(fù)擔(dān)
據(jù)了解，物業(yè)稅又稱(chēng)房地產(chǎn)稅，是財(cái)產(chǎn)稅的一種。從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收，主要對(duì)持有土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有者或承租人每年征收一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
在我國(guó)的稅制改革實(shí)踐中，物業(yè)稅的話題其實(shí)由來(lái)已久。只是近段時(shí)間以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高漲的大背景下，人們對(duì)物業(yè)稅的期盼才顯得越來(lái)越熱切。早在10年前，便有學(xué)者向國(guó)土管理部門(mén)提出開(kāi)設(shè)物業(yè)稅的嘗試性建議，盡管未能在實(shí)踐中被列入議事日程，但學(xué)界和業(yè)界的探討卻一直在持續(xù)。4年前，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川表示，我國(guó)將在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)選擇試點(diǎn)實(shí)施物業(yè)稅。
對(duì)此，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任李劍閣也曾表示，在條件成熟時(shí)，我國(guó)將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)地取消有關(guān)其他收費(fèi)。同時(shí)他認(rèn)為，現(xiàn)行的土地“批租制”導(dǎo)致地價(jià)較高，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之增高，居民置業(yè)的門(mén)檻就比較高。
據(jù)介紹，我國(guó)現(xiàn)有的土地使用制度被稱(chēng)為“批租制”，即在土地所有權(quán)屬于國(guó)家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購(gòu)買(mǎi)一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)。根據(jù)土地的不同用途，批租的期限一般從40年至70年不等，而其大部分有關(guān)的稅費(fèi)，用地者須一次性支付。根據(jù)這一政策，房地產(chǎn)業(yè)主在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)，房?jī)r(jià)當(dāng)中其實(shí)已經(jīng)包含了這一固定時(shí)期內(nèi)幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)。
而如果開(kāi)征“物業(yè)稅”之后，將改變?cè)畜w制，把以往在房?jī)r(jià)當(dāng)中一次性交納的稅費(fèi)改成按年收取。相應(yīng)地，改革后房地產(chǎn)的初始價(jià)格也會(huì)有所降低。對(duì)此，李劍閣認(rèn)為，在“物業(yè)稅”的模式之下，房地產(chǎn)業(yè)的稅收征收環(huán)節(jié)將后移，這樣可以令初始房?jī)r(jià)下降；業(yè)主購(gòu)房之后，每年再交納相應(yīng)的稅金。這樣可以降低居民的置業(yè)門(mén)檻，另外還可以為地方政府提供穩(wěn)定的稅源，可以使得地方政府改變其短期行為，更加關(guān)心投資環(huán)境。
“開(kāi)征物業(yè)稅的作用是多方面的，可以體現(xiàn)社會(huì)公平，節(jié)約用地、節(jié)約資源，改變地方政府土地財(cái)政現(xiàn)狀�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，目前我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收并不合理，開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)雜亂，流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)高，保有環(huán)節(jié)的稅比較缺乏。而比較合理科學(xué)的稅收應(yīng)該是開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)清楚、流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)低、保有環(huán)節(jié)征稅。
許多專(zhuān)家認(rèn)為，和“批租制”的一次性定價(jià)不同，征收“物業(yè)稅”實(shí)際上代表了另一種“細(xì)水長(zhǎng)流”的土地管理體制和相應(yīng)的稅費(fèi)制度，可以起到抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資泡沫的作用，同時(shí)不會(huì)增加居民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。
觀點(diǎn)：緩解供需矛盾的稅收杠桿
近年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資迅猛，供給迅速增加，空置面積不斷增大。但同時(shí)，房地產(chǎn)不僅價(jià)格持續(xù)攀升，新建樓盤(pán)又以高檔大戶型居多，和城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力之間存在供需矛盾。
對(duì)此，北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心主任林毅夫認(rèn)為，之所以出現(xiàn)這種異常現(xiàn)象，主要是由于房地產(chǎn)投機(jī)性需求造成的。對(duì)于房地產(chǎn)的投機(jī)需求如果不加以抑制，不僅多數(shù)居民和企業(yè)正常的使用需求因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高無(wú)法得到滿足，還可能出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。他表示，為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求，除了國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)的政策，還可以考慮征收物業(yè)稅和轉(zhuǎn)手交易資本獲益稅。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱認(rèn)為，投資性的購(gòu)房行為多了，消費(fèi)性的購(gòu)房需求就必然被擠占，而滿足基本需求的必須消費(fèi)部分就更少了。緩解這一矛盾，應(yīng)當(dāng)依靠市場(chǎng)價(jià)格變化和稅收杠桿實(shí)現(xiàn)的自我調(diào)節(jié)。他說(shuō)：“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還缺少一個(gè)內(nèi)在穩(wěn)定器，所以總是需要外部的力量去調(diào)控，這是市場(chǎng)矛盾的焦點(diǎn)所在。”這個(gè)內(nèi)在穩(wěn)定器，就是物業(yè)稅。
樊綱認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅至少會(huì)在四個(gè)方面產(chǎn)生積極作用。第一，物業(yè)稅是對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅。一個(gè)不對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅的稅收體系本質(zhì)上是有缺陷的，而對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅有利于財(cái)富的轉(zhuǎn)移，有利于緩解社會(huì)收入的不平等。第二，物業(yè)稅將會(huì)成為一個(gè)穩(wěn)定的稅源，“只要有房子在那里就有稅”，使政府可以做很多其他事情。第三，有了這個(gè)稅源，就可以減少其他流通、生產(chǎn)等環(huán)節(jié)的稅收，可以減少生產(chǎn)者的稅負(fù)。第四，可以使政府的稅源更依賴于把現(xiàn)在的城市保持好，而不是更多依賴于賣(mài)地。
國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所研究員王小廣認(rèn)為，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在著過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題。但從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，任何發(fā)達(dá)國(guó)家在工業(yè)化階段的初期都沒(méi)有把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)的例子。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)太高也阻礙了我國(guó)的城市化進(jìn)程。據(jù)此，他認(rèn)為，適度壓抑房地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)成為常態(tài)，我國(guó)應(yīng)采取中性偏緊的房地產(chǎn)政策。同時(shí)還應(yīng)建立土地管理長(zhǎng)效機(jī)制，應(yīng)改變70年土地出讓金一次性征收的模式，代之以物業(yè)稅，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。這樣既增加了物業(yè)的持有成本，又使地方財(cái)政有了長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入，有利于土地資源的保護(hù)。進(jìn)展：擴(kuò)大模擬試點(diǎn)、穩(wěn)步進(jìn)行籌備據(jù)了解，“物業(yè)稅”一詞源于國(guó)外，在東南亞地區(qū)，物業(yè)幾乎等同于房產(chǎn)。在世界各國(guó)，對(duì)于物業(yè)稅的叫法有所不同，被稱(chēng)為“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房產(chǎn)的增值而提高。
據(jù)介紹，世界各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的課稅主要有三種情況：其一，國(guó)家只征收轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為稅，以流轉(zhuǎn)額為計(jì)稅依據(jù)；其二，國(guó)家對(duì)保有房地產(chǎn)課稅，以房地產(chǎn)的評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)；其三，國(guó)家對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收益課稅，以所得額或收益額為計(jì)稅依據(jù)。就我國(guó)而言，整備各方所熱議的物業(yè)稅應(yīng)屬于第二種情況，即對(duì)保有房地產(chǎn)課稅。
據(jù)了解，我國(guó)物業(yè)稅改革的基本框架已經(jīng)初步確定，即將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。
近日，國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為第二批房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)。至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開(kāi)始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。去年10月，國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人公開(kāi)表示，國(guó)家正在對(duì)房地產(chǎn)改革和推進(jìn)物業(yè)稅進(jìn)行研究，并在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅的試點(diǎn)工作，為物業(yè)稅的開(kāi)征積累經(jīng)驗(yàn)。目前，物業(yè)稅的模擬“空轉(zhuǎn)”已經(jīng)在幾個(gè)城市試點(diǎn)，雖然沒(méi)有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門(mén)、房產(chǎn)部門(mén)以及土地管理部門(mén)共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)。
盡管房地產(chǎn)模擬評(píng)稅的試點(diǎn)工作進(jìn)行順利，但物業(yè)稅何時(shí)開(kāi)始征收目前尚沒(méi)有一個(gè)明確的時(shí)間表。對(duì)此，國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示，開(kāi)征物業(yè)稅政策性比較強(qiáng)，而我國(guó)地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異大、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理情況復(fù)雜，因此要在立法前進(jìn)行更多的研究，從技術(shù)上為物業(yè)稅的開(kāi)征做好準(zhǔn)備。目前，國(guó)家稅務(wù)總局等有關(guān)部委正積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作，在立法前尚需進(jìn)行更多的研究。
東北新聞網(wǎng)
相關(guān)專(zhuān)題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
