一年前的今天，七部委下發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，將二手房交易的營(yíng)業(yè)稅起征年限從2年延長(zhǎng)至5年。時(shí)隔一年，從市場(chǎng)狀況來(lái)看，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅起征年限的調(diào)整，不僅有效地抑制了北京利用倒賣(mài)二手房從中獲利的投資行為，也在很大程度上增加了剛性需求的交易成本，同時(shí)也增強(qiáng)了消費(fèi)者對(duì)政策的心理承受能力。
交易量在經(jīng)歷明顯下降后開(kāi)始逐漸回暖
去年“6.1”新政之后的兩個(gè)月，京城二手房的交易量出現(xiàn)了明顯的下降。據(jù)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在新政執(zhí)行的兩個(gè)月內(nèi)，二手房交易量下降幅度達(dá)到13.4%.而2006年全年市場(chǎng)交易量與2005年相比，增長(zhǎng)速度也才不到7%.同時(shí)，房屋業(yè)主出現(xiàn)了明顯的“惜售”現(xiàn)象，客戶(hù)方面也出現(xiàn)了較大的“觀望”情緒。不過(guò)，在經(jīng)歷過(guò)這兩個(gè)月的短期市場(chǎng)變化后，二手房市場(chǎng)開(kāi)始逐漸回暖。
進(jìn)入2007年以來(lái)，二手房市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)兩年的宏觀調(diào)控后，保持了快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭，房源掛牌量也出現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)資料顯示：2007年1-4月份北京市的二手房交易量為2.5萬(wàn)套，與去年同期交易量2.3萬(wàn)套相比，增幅為8.7%.房源掛牌量比去年同期上漲了6.3%.業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，成交量和房源掛牌量都出現(xiàn)上漲主要是由于目前消費(fèi)者對(duì)于政策的效應(yīng)已經(jīng)逐漸接受，這激發(fā)了購(gòu)買(mǎi)和出售的意愿，加之市場(chǎng)本身的剛性需求的強(qiáng)烈支撐，直接導(dǎo)致了成交量和房源掛牌量出現(xiàn)了反彈。
交易價(jià)格一路上漲
自2005年?duì)I業(yè)稅征收以來(lái)，二手房?jī)r(jià)格一路上漲。尤其自2006年6月1日對(duì)二手房全額營(yíng)業(yè)稅征收期限上調(diào)以來(lái)，把一部分原本屬于免征營(yíng)業(yè)稅范圍的房屋，重新劃入營(yíng)業(yè)稅費(fèi)征收行列，由于部分房主不愿意承擔(dān)這份“額外開(kāi)支”，開(kāi)始轉(zhuǎn)售為租，可售房源大幅下降導(dǎo)致了交易價(jià)格的上升。一組數(shù)據(jù)顯示，2006年北京11個(gè)城區(qū)中，二手房均價(jià)為6843元/平方米，同比2005年的6154元/平方米，增長(zhǎng)了11.2%.
進(jìn)入2007年，由于人們觀望情緒的減弱和對(duì)政策的理性消化，可售房源比之前有所增加，但情況并未出現(xiàn)緩解，房?jī)r(jià)還是保持一路上漲的勢(shì)頭。2007年1-4月二手房交易均價(jià)為7064元/平方米，與去年同期的交易均價(jià)6311元/平方米相比，上漲了753元/平方米，增幅為11.93%；與去年9-12月的交易均價(jià)6856元/平方米相比，則提高了208元/平方米，漲幅為3.03%.21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，二手房?jī)r(jià)格上漲速度明顯，這主要是因?yàn)槟壳岸址渴袌?chǎng)供需比例嚴(yán)重失衡。對(duì)于房源持有者來(lái)說(shuō)，為了不減少自身的收益，很多房主已經(jīng)把這部分增加支出完全或部分轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房客戶(hù)，從而直接導(dǎo)致了成交價(jià)格提升。
投資需求得到抑制
去年6月1日開(kāi)始對(duì)購(gòu)買(mǎi)未滿(mǎn)五年的二手房轉(zhuǎn)讓征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅的措施使得二手房交易環(huán)節(jié)的交易成本增加，投資客利潤(rùn)空間受到擠壓。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于賣(mài)方市場(chǎng)，部分投資客為了保證既得利益，順利的將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買(mǎi)者。使得二手房市場(chǎng)成交價(jià)格攀升，房屋銷(xiāo)售價(jià)與房屋租賃價(jià)格比重進(jìn)一步拉大，幾近國(guó)際租售比警戒線(xiàn)，二手房市場(chǎng)投資泡沫隱現(xiàn)。
與此同時(shí)，非地產(chǎn)投資項(xiàng)目的發(fā)展前景卻一片看好。隨著股票市場(chǎng)的繁榮，基金等其它日益豐富的理財(cái)產(chǎn)品也紛紛出現(xiàn)。它們憑借投資周期相對(duì)較短，投資利益相對(duì)豐厚吸引了眾多投資者。
因此，房地產(chǎn)投資作為投資者第一選擇的投資格局徹底被打破，房地產(chǎn)投資熱有所消退。中大恒基統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，營(yíng)業(yè)稅的出臺(tái)使得原20%的投資客驟減到9.8%，而緊跟其后的個(gè)稅、土地增值稅等政策又再次打壓了投資需求。
