國家稅務(wù)總局日前發(fā)布《關(guān)于取消部分地方稅行政審批項目的通知》（以下稱《通知》），宣布取消《國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定〉的通知》第四和第六條，即取消涉及基建項目以及房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用稅優(yōu)惠規(guī)定。據(jù)悉，該《通知》自發(fā)布之日起執(zhí)行。同時，有關(guān)負責(zé)人也表示，對于土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的征稅管理將加強。
■ 基建和預(yù)售前的稅收優(yōu)惠被取消
根據(jù)《通知》，取消兩條規(guī)定之后，基建項目將不能享受土地使用稅減免的優(yōu)惠，而對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，此前曾被允許在住房預(yù)售前可由地方政府決定緩征或者免征土地使用稅的優(yōu)惠措施也被取消。
事實上，從去年起，有關(guān)部門就明確表態(tài)要“提高城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額，嚴格控制減免稅范圍”。今年1月1日起施行的修訂版《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》中，不僅將土地使用稅的稅額標準提高了2倍，也將外資企業(yè)納入城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍。
業(yè)內(nèi)人士認為，征收土地使用稅將在一定程度上提高土地持有成本，防止囤地現(xiàn)象的產(chǎn)生。當(dāng)然，以目前的土地使用稅稅額來看，即使按照最高標準，每平方米每天的土地使用費為1.5元至30元，依然是開發(fā)成本的很小一部分。土地使用稅減免規(guī)定的取消，客觀上弱化了地方政府的裁量權(quán)，有利于土地的合理規(guī)劃開發(fā)。
■ 無論是否辦理權(quán)屬變更都征稅
國家稅務(wù)總局日前表示，土地使用者轉(zhuǎn)讓土地時，無論是否辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，都須依法繳納相關(guān)稅費。業(yè)內(nèi)人士指出，依照我國稅法，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅。而一些企業(yè)為了逃避上述稅款，在進行土地轉(zhuǎn)讓時往往會采取隱形轉(zhuǎn)讓的方式，不辦理土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，例如進行公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓、假借合作的名義、謊稱出租土地而非轉(zhuǎn)讓土地等。
對此，國家稅務(wù)總局明確表示，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處理該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納相關(guān)稅款。
業(yè)內(nèi)人士分析，隱形轉(zhuǎn)讓土地的手段比較隱蔽，除非土地轉(zhuǎn)讓的買賣雙方發(fā)生糾紛，否則很難被發(fā)現(xiàn)。土地管理部門和稅務(wù)部門應(yīng)該加大土地稽查和稅收稽查的力度，觀察土地用途是否變更等現(xiàn)象。同時，對于土地的購買方來說，如果不進行土地使用權(quán)屬證書變更登記，在買賣雙方發(fā)生糾紛時，將會處于不利地位。
