財(cái)政部、國家稅務(wù)總局等部門日前出臺通知，對住房租賃提出了一攬子稅收優(yōu)惠政策。但記者了解到，雖然稅收減少了，但因?yàn)槲靼驳拇蟛糠址孔獠]有繳稅，所以對西安的房租價(jià)格將影響不大。
大多民宅出租并未繳稅
按照《通知》中的規(guī)定，3月1日起，對個人出租住房取得的所得按10%的稅率征收個人所得稅；對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
對于新的規(guī)定，3月18日，記者采訪了西安市房管局房屋租賃處負(fù)責(zé)房屋租賃稅收的工作人員魏宏利，據(jù)介紹，他們目前還沒收到相關(guān)的通知。按照之前的規(guī)定，個人出租住房征收的實(shí)際上只有營業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅和個人所得稅，加在一起占到房租的5%到8%.《通知》的出臺就是為了通過稅收來降低房租，但事實(shí)上，這些年對民宅房屋出租一直就沒有征收印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，對規(guī)定征收的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅，如果租客不要發(fā)票，政府并沒有一個可行的辦法去征收這些規(guī)定的稅，所以即使出臺了新規(guī)，房租價(jià)格也不會受太大影響。如果稅務(wù)部門在買租雙方交易時介入或者由房管部門代替稅務(wù)部門向出租房東繳稅，那么就會讓稅收起到調(diào)節(jié)房屋租價(jià)的作用。
名采房屋的總經(jīng)理賈旭紅告訴記者，租賃房屋，從掛牌、交易到交易完成，沒有稅務(wù)部門介入的環(huán)節(jié)，誰會主動繳稅呢？
一些房屋租價(jià)一直在漲
其實(shí)，受CPI、商品房價(jià)上漲等因素影響，西安市的租房價(jià)格從立春以來一直在上漲。據(jù)天地源不動產(chǎn)運(yùn)營總監(jiān)侯磊介紹，從2月份以來，已經(jīng)登記了大約400套優(yōu)質(zhì)租賃房源，接待上門意向需求客戶300多人次。“一室一廳”的“小戶型”更是到了告急的地步，很多中介不得不增加人手，尋找房源。
據(jù)建祥置業(yè)總經(jīng)理李連源介紹，最近的房租一個明顯的變化是“合同內(nèi)漲價(jià)”，就是沒有按照合同的約定，而是以各種生活成本上漲為由增加房租，尤其是非民宅出租，有的幾乎上漲了50%.西安市解放路一帶的民宅每平方米的租金已經(jīng)上漲到15元，檔次高一點(diǎn)的公寓達(dá)到20元以上，比前兩個月增加30%左右。
由以上這些可以看出，西安房屋出租市場并不會因住房租賃稅收的降低而產(chǎn)生大的變化。
依地方特點(diǎn)制定配套措施
除缺乏征稅的渠道和可行辦法外，稅費(fèi)較高也是沒人愿意主動繳稅的一個原因。魏宏利告訴記者，“現(xiàn)在對非民宅出租，綜合稅最少占到租金的17.5%，民宅房屋占到租金的5%到8%，假如一套民宅，租金為3000元，按照計(jì)算公式：應(yīng)繳納的稅＝〔房屋租金－800元－房屋租金×3.3%（營業(yè)稅及附加）－房屋租金×4%（房產(chǎn)稅）〕×10%（個人所得稅），總共應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)為198.1元，占到房租的6.6%.其實(shí)，按照西安人的生活水平，民宅租房征收稅收應(yīng)當(dāng)控制在5%以下較合適。”
按照《通知》要求，記者了解到，房租實(shí)際減免的稅收只有營業(yè)稅。一套租金為3000元的民宅，按照原來的規(guī)定，需要繳納的營業(yè)稅為99元，稅率減半后，征收的營業(yè)稅為49.5元。在深圳，出租稅率根據(jù)房屋出租的具體情況都不盡相同，像民宅出租繳的稅只占到租金的5%以內(nèi)。
業(yè)內(nèi)人士指出，國家調(diào)低稅率就是為了促進(jìn)房屋租賃市場更加活躍，但是各地行情不同，更需要各地方能夠依據(jù)地方特點(diǎn)制定相應(yīng)的配套措施，將出租房的征收稅率制定的更加切合當(dāng)?shù)貙?shí)際，同時使租房交易和稅務(wù)征收“捆綁”在一起，只有這樣才能使稅收真正起到調(diào)節(jié)房屋租價(jià)的作用。
