多地游說(shuō)繼續(xù)“寬松”
11月將是政策調(diào)整的敏感時(shí)期。
北京、上海、天津等城市均已開(kāi)展地方性房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)研。多數(shù)地方政府希望2010年延續(xù)2009年的寬松性調(diào)控政策，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)對(duì)地方政府2009年穩(wěn)定固定資產(chǎn)投資和保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。
地方希望繼續(xù)寬松，在中央部委層面，國(guó)土資源部、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)先后對(duì)房地產(chǎn)政策做出微調(diào)，而房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵主管部門(mén)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部仍然保持緘默。
地方實(shí)況：還得靠地產(chǎn)“做貢獻(xiàn)”
萬(wàn)科北京公司市場(chǎng)總監(jiān)肖勁異常忙碌。
“住建委有會(huì)、發(fā)改委有會(huì)……”肖勁說(shuō)，最近萬(wàn)科北京公司先后受邀和主動(dòng)參加了多場(chǎng)北京市有關(guān)部門(mén)的政策咨詢(xún)會(huì)，在政策咨詢(xún)會(huì)上，開(kāi)發(fā)商紛紛建議2010年繼續(xù)采取寬松性政策。
北京發(fā)改委日前組織了開(kāi)發(fā)商、中介公司的座談會(huì)。一位參加座談會(huì)人士介紹，北京發(fā)改委主要關(guān)心房地產(chǎn)業(yè)能否在2010年上半年繼續(xù)保持增速，為穩(wěn)定房地產(chǎn)投資做貢獻(xiàn)。
北京永翌公館開(kāi)發(fā)商也表示，在售樓盤(pán)企業(yè)都多次被北京住建委“窗口指導(dǎo)”，加快開(kāi)盤(pán)和供應(yīng)。
今年1-3季度，北京市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值8161.4億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng)9.5%。
北京市年初計(jì)劃全年經(jīng)濟(jì)增速為9%，而在今年上半年，這被認(rèn)為幾乎是不可能完成的任務(wù)。第三季度的高速增長(zhǎng)，為北京市完成年初計(jì)劃經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)帶來(lái)了信心。
今年第一季度北京市GDP增長(zhǎng)6.1%，二季度增長(zhǎng)9.4%，三季度增長(zhǎng)12.8%。以房地產(chǎn)投資為首的固定資產(chǎn)投資的高速增長(zhǎng)，為北京市1-3季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿λ凇?
1-3季度，北京市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3508.9億元，增長(zhǎng)54.4%，增幅比上半年提高35.1個(gè)百分點(diǎn)。其中完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1774.1億元，增長(zhǎng)56%，增幅比上半年提高42.5個(gè)百分點(diǎn)；完成基礎(chǔ)設(shè)施投資1040.5億元，增長(zhǎng)48.8%，增幅提高36.3個(gè)百分點(diǎn)。
北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分析報(bào)告表示，1-3季度北京市固定資產(chǎn)投資增速明顯加快主要是政府土地儲(chǔ)備投入力度加大，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資大幅增加帶動(dòng)。1-3季度，全市完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資804.7億元，占全社會(huì)投資的22.9%。
業(yè)界人士分析，北京房地產(chǎn)投資有望在第四季度實(shí)現(xiàn)更高增幅，保持既有房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策顯然有利。此外，北京土地儲(chǔ)備投資已經(jīng)達(dá)到804.7億元，而上年同期只有78.5億元，增長(zhǎng)在1000%以上。如果房地產(chǎn)投資下降，政府投資這么多土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)，地賣(mài)給誰(shuí)？
中央地方政策博弈
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)何琦稱(chēng)，2009年信貸增速雖然很快，個(gè)人住房按揭信貸卻保持了2008年的同樣水平。他認(rèn)為，全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛剛企穩(wěn)階段，應(yīng)該繼續(xù)保持寬松性政策。
中央有關(guān)部門(mén)收緊調(diào)控的政策動(dòng)向，與開(kāi)發(fā)商和地方政府想保持繼續(xù)寬松調(diào)控政策的意愿似乎相悖。
中國(guó)民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部一份《中國(guó)地產(chǎn)金融藍(lán)皮書(shū)》中指出，早在9月份，銀監(jiān)會(huì)就對(duì)“二套房貸”采取收緊動(dòng)作。
10月27日，中國(guó)銀行北京分行一位負(fù)責(zé)人也透露，目前銀行對(duì)于房貸的審核已經(jīng)比年初嚴(yán)格。即使第一套住房購(gòu)買(mǎi)，除了抵押房屋外，銀行對(duì)貸款人還款能力審核嚴(yán)格了許多。
上海一家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)表示，2010年房地產(chǎn)眾多稅收優(yōu)惠政策取消的可能性很大：普通商品房購(gòu)房者只交1%的契稅政策可能取消，公積金等優(yōu)惠政策也可能就此止步，營(yíng)業(yè)稅等國(guó)家規(guī)定的政策也很可能全面叫停，只有部分地方稅種和信貸政策存在小幅微調(diào)可能。
在2008年出臺(tái)的眾多優(yōu)惠政策當(dāng)中，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠從5年調(diào)到2年，而此項(xiàng)優(yōu)惠政策也最具取消可能性，因?yàn)檎咧挥?年有效期。
“屆時(shí)即使國(guó)家不說(shuō)調(diào)整政策，這個(gè)政策也等于到期失效了。”肖勁說(shuō)，目前開(kāi)發(fā)商最關(guān)心的兩個(gè)政策調(diào)整：一就是稅收政策能否持續(xù)；二就是限制外籍人士購(gòu)房的政策是否會(huì)取消。
限制外籍人士購(gòu)房是2007年國(guó)家為了限制外資炒房出臺(tái)的政策，對(duì)于高檔樓盤(pán)，外籍人士是主要購(gòu)買(mǎi)力。
北京市住建委最近組織的一次座談會(huì)上，很多開(kāi)發(fā)商都針對(duì)外籍人士購(gòu)房的優(yōu)惠政策是否執(zhí)行提出了建議。本報(bào)獲悉，一些地方房管部門(mén)也在通過(guò)地方政府向中央游說(shuō)。
天津、上海、北京等主要城市這輪摸底并非中央部署，而是地方為了應(yīng)對(duì)2010年可能到來(lái)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策取消，自行進(jìn)行的調(diào)研活動(dòng)。
幾乎所有城市都認(rèn)為，2010年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持仍然離不開(kāi)房地產(chǎn)。10月下旬，在住建部的一次調(diào)研會(huì)上，江蘇、浙江等地政府負(fù)責(zé)人也表達(dá)了希望繼續(xù)維持優(yōu)惠稅收政策的意愿。
國(guó)資委出手與國(guó)土部動(dòng)向
10月28日，一向少出手參與房地產(chǎn)調(diào)控的國(guó)資委也出臺(tái)了國(guó)資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑開(kāi)發(fā)中容積率調(diào)整等問(wèn)題的檢查工作。分析人士認(rèn)為，此前央企、地方國(guó)企大舉進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高價(jià)拿地，如今借助住建部等部門(mén)開(kāi)展的“查容積率”行動(dòng)，或許是對(duì)國(guó)資企業(yè)高調(diào)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的一次警告。
國(guó)土資源部日前出臺(tái)了貫徹落實(shí)限制產(chǎn)能過(guò)剩產(chǎn)業(yè)用地的政策。同時(shí)，國(guó)土資源部調(diào)控司等部門(mén)也都在加緊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供地情況的調(diào)研。
10月28日，北京一家大型開(kāi)發(fā)商透露，此前剛與國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人士進(jìn)行過(guò)溝通。相關(guān)人士對(duì)該開(kāi)發(fā)商表示，今后土地政策調(diào)控不會(huì)“一刀切”。很多二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛剛復(fù)蘇時(shí)期，而東部沿海一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)顯現(xiàn)過(guò)熱。
言外之意，針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱區(qū)域緊縮性土地調(diào)控政策仍有可能出臺(tái)。
地方性?xún)?yōu)惠政策對(duì)沖力
何琦表示，雖然很多調(diào)控部門(mén)都希望出臺(tái)收縮性政策，但是他個(gè)人并不認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)到了一個(gè)該調(diào)控的節(jié)點(diǎn)。他表示，2008年底以來(lái)執(zhí)行的寬松型調(diào)控政策，地方政府自行出臺(tái)的要遠(yuǎn)比中央的多、力度大。
諸如分期償付土地出讓金等一些地方性?xún)?yōu)惠政策，對(duì)緩解開(kāi)發(fā)商資金鏈起了很大的作用。如果地方政府認(rèn)為自己還有必要保留這些優(yōu)惠政策，即使中央一些調(diào)控部門(mén)取消掉一些優(yōu)惠政策，仍然不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)太大的影響。
“相信10月份數(shù)據(jù)將成為調(diào)控部門(mén)參考的重要依據(jù)。”何琦說(shuō)。
