二手房營(yíng)業(yè)稅減免政策一經(jīng)頒布，“死去”已久的二手房市場(chǎng)瞬間激活，各地城市在短時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)的成交量突增為這個(gè)樓市寒冬增添一絲暖意。在保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需的大命題下，二手房市場(chǎng)亦成為刺激消費(fèi)的結(jié)構(gòu)重心，這也為多年來(lái)一直滯后的二手房市場(chǎng)帶來(lái)了新的發(fā)展契機(jī)。
上海：改善型需求入市
“元旦三天我快忙死了，手機(jī)響不停，一天要帶四五個(gè)客戶看房。”徐廣燕疲憊的臉上是掩不住的興奮。進(jìn)入1月以來(lái)，這位上海某大型中介的資深經(jīng)紀(jì)突然變得忙了起來(lái)，其所在門店每天差不多有20組客戶，這個(gè)數(shù)字要比2008年10月增長(zhǎng)了一倍。
在剛剛過(guò)去的2008年12月，“國(guó)十三條”和上海“新八條”緊鑼密鼓連續(xù)出臺(tái)。而去年10月以來(lái)連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)新政以及數(shù)次降息所累積的政策效應(yīng)，也終于在如今有所顯現(xiàn)。
“政策的放松，特別是二手房交易稅費(fèi)的減免，必然會(huì)明顯提振上海二手房市場(chǎng)的成交信心。觀望中的剛性需求會(huì)隨政策的引導(dǎo)在短期內(nèi)陸續(xù)釋放，而改善型購(gòu)房需求和部分實(shí)力型的長(zhǎng)線投資者更是會(huì)借機(jī)入市。”一位上海市場(chǎng)分析人士說(shuō)。他指出，這一部分購(gòu)買能量究竟在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)低迷的大勢(shì)下能夠支撐多久，是二手房乃至上海樓市能否回暖的關(guān)鍵所在。
掛牌成交激增
即便是在業(yè)內(nèi)浸淫多年的資深經(jīng)紀(jì)，徐廣燕也完全沒(méi)有想到，上海“新八條”一經(jīng)公布，自己冷清多時(shí)的手機(jī)竟然又會(huì)被客戶打到斷電。“要求掛牌的房源里，兩年內(nèi)的次新房差不多有6成之多，非普通住房的房東也多了不少。”徐廣燕說(shuō)。
徐廣燕坦言，在上海“新八條”中，兩年內(nèi)次新普通住房和2年以上非普通住房的稅費(fèi)優(yōu)惠，以及剔除“出具首次購(gòu)房證明”和“人均面積限制”后對(duì)于購(gòu)買第二套房的契稅及貸款優(yōu)惠的放寬，對(duì)于市場(chǎng)的刺激作用確實(shí)較大。
“之前掛牌的多半是兩年以上的普通住房，很多大房型的非普通住房以及兩年內(nèi)的次新房房東都是寧租不售，現(xiàn)在這部分房源也能省下大筆稅費(fèi)了，不少房東都想趁著今年的政策將房子脫手。”徐廣燕對(duì)記者表示，目前二手房在交易數(shù)據(jù)中反客為主，上海樓市一、二手住宅的成交格局亦由此逆轉(zhuǎn)。
來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心的統(tǒng)計(jì)顯示，2008年前11個(gè)月二手住宅成交套數(shù)占住房成交總套數(shù)的59% （新房部分僅包含商品住宅)，反超一手住宅，而去年同期這一比例僅為44%。
不僅如此，2008年11月，上海全市二手住宅共成交10442套，與10月相比成交量猛增3840套，環(huán)比漲幅高達(dá)58.16%。相較一手住宅同期成交量增長(zhǎng)22.63%的數(shù)據(jù)，二手住宅在政策刺激下的回暖力度顯然更大。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心分析師指出，這其間固然有一手房?jī)r(jià)格此前長(zhǎng)期居高不下并在樓市低迷期供應(yīng)量減小的因素，但最高可節(jié)約總房?jī)r(jià)近10%的稅費(fèi)減免政策顯然是回暖的主要原因。
價(jià)跌換量升
“成交量的激增并不代表市場(chǎng)觸底反彈。目前無(wú)論一手還是二手房，托住樓市成交的關(guān)鍵要素還是價(jià)格。”上海泰麒房產(chǎn)工作室分析師何凌飛一針見血地指出。據(jù)上海中原最新數(shù)據(jù)顯示，2008年12月上海二手房成交量環(huán)比大幅增長(zhǎng)約28%，全市均價(jià)約為13844元/平方米，環(huán)比下跌2.6%。
何凌飛認(rèn)為，上海二手房月成交量之所以在去年11、12月環(huán)比大幅增長(zhǎng)，恢復(fù)到萬(wàn)套以上的正常水平，除了稅費(fèi)減免、二套房貸松綁和上海普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整外，主要還是依靠賣家的主動(dòng)降價(jià)。
這一分析得到了來(lái)自二手房市場(chǎng)一線的直觀驗(yàn)證。“現(xiàn)在觀望的人少了，誠(chéng)心客戶多了，只要有低于市場(chǎng)價(jià)的房子掛牌，馬上就會(huì)有很多客戶看房甚至下單。”徐廣燕說(shuō)。
而漢宇地產(chǎn)浦東、閔行、普陀等區(qū)域多家門店亦反映，減免稅費(fèi)的利好讓大部分急于出售的賣家愿意將減免的稅費(fèi)部分或全部讓利給下家，很多房源的掛牌價(jià)均根據(jù)市場(chǎng)情況主動(dòng)下調(diào)了5%~10%。
自去年10月房地產(chǎn)新政頒布以來(lái)，在大量普通住房的降價(jià)拉動(dòng)下，包括長(zhǎng)寧、浦東、靜安等中心及次中心區(qū)域內(nèi)的不少中高檔樓盤房源亦出現(xiàn)了明顯跟跌。而部分房東在急于套現(xiàn)的目標(biāo)下，紛紛主動(dòng)將房?jī)r(jià)向“內(nèi)外環(huán)140萬(wàn)、內(nèi)環(huán)內(nèi)245萬(wàn)”普通住房標(biāo)準(zhǔn)靠攏，從而導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)中高檔二手房?jī)r(jià)格的普遍松動(dòng)，由此更吸引了不少改善型需求隨之入市。
據(jù)中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，2008年12月，浦東洋涇、閘北大寧、靜安北靜安等教育優(yōu)勢(shì)明顯的板塊內(nèi)，以三口之家為代表的置換改善型需求逐漸升溫，普遍占板塊內(nèi)次新房成交的60%以上，已成為中高檔次新房住宅的成交主力。
“二手住宅中高檔房源的活躍成交中，還有部分實(shí)力雄厚的長(zhǎng)線投資者是趁外籍客急于拋盤之際逢低入市，一方面屬于改善型需求，另一方面也是長(zhǎng)線投資。”何凌飛說(shuō)。
多家中介公司門店經(jīng)理向記者透露，去年11月以來(lái)，受全球金融危機(jī)影響，不少來(lái)自韓國(guó)、中國(guó)香港和浙江等地區(qū)的業(yè)主面臨較大的資金壓力，在長(zhǎng)寧古北、浦東陸家嘴、聯(lián)洋以及盧灣新天地等板塊內(nèi)均出現(xiàn)了較為集中的降價(jià)拋盤，降價(jià)幅度普遍達(dá)10%~15%，掛牌量則整整增加了10%以上。
然而何凌飛認(rèn)為，近期回暖的成交量大多依靠新政刺激下積聚已久的改善性需求爆發(fā)，如果一旦改善型購(gòu)買力隨著降價(jià)房源和投資客拋盤一起消融殆盡，或二手房源不再降價(jià)，“市場(chǎng)走向未必樂(lè)觀”。
某中國(guó)分析師薛建雄則認(rèn)為，目前政策的出臺(tái)已經(jīng)到達(dá)一定的極限，從短期來(lái)看其政策效應(yīng)也已經(jīng)顯現(xiàn)。但樓市未來(lái)的運(yùn)行還將受到宏觀經(jīng)濟(jì)整體下滑的拖累，政府除了加大對(duì)改善型住房消費(fèi)的政策支持外，還需要對(duì)更多中低收入家庭的住房消費(fèi)給予實(shí)際的支持，才可能保持上海樓市的穩(wěn)定。
北京：投資客伺機(jī)拋盤
“什么時(shí)候溫州人出現(xiàn)了，這個(gè)市場(chǎng)便要開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)了。”1月7日，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京富力城加盟店的分行經(jīng)理吳海濱說(shuō)出這句話時(shí)，正在翻閱著店里2008年最后幾個(gè)月的業(yè)務(wù)量統(tǒng)計(jì)。
從數(shù)據(jù)上來(lái)看，一路下滑的市場(chǎng)正在止跌。自2008年10月以來(lái)，這家位于天力街3號(hào)樓的二手房中介門店生意便一天好過(guò)一天，即便對(duì)比2006年的數(shù)據(jù)，這個(gè)“冬天”也已算得上是一個(gè)暖冬。但真正讓吳海濱恢復(fù)信心的，是一周之前接到一個(gè)久違的溫州客戶電話。
“溫州投資客開始重新關(guān)注北京二手房市場(chǎng)是否有抄底的機(jī)會(huì)了。”吳海濱說(shuō)。據(jù)他的統(tǒng)計(jì)，近期掛牌的業(yè)主紛紛下調(diào)了預(yù)期出售價(jià)格，相比奧運(yùn)之前已經(jīng)有了一定的降幅，許多業(yè)主的成交愿望很強(qiáng)烈。在富力城社區(qū)，目前掛牌的二手房已經(jīng)占到社區(qū)總房源的10%左右，此前一些戶型、朝向、樓層等良好的房源也首次被掛牌。
“一些投資客可能已經(jīng)扛不住了，政府政策一出臺(tái)就像泄洪一樣出逃。”吳海濱說(shuō)。
一位趙姓溫州人在上周打電話告訴吳海濱，他和朋友要來(lái)北京看看市場(chǎng)，讓他推薦一些好的房源。2004年，便是這位趙先生讓吳海濱在短時(shí)間內(nèi)獲得了一大筆傭金。
“市場(chǎng)細(xì)節(jié)的變化或許更能讓人看清楚未來(lái)的走向。”2007年年底，吳海濱剛調(diào)到這家門店時(shí)，樓市的低迷氣象已成型，無(wú)人看房整個(gè)門店?duì)I收降到最低谷。而一年后的這個(gè)冬天，這家小門店最忙碌的工作便是帶客戶看房。
“我們?cè)诰W(wǎng)上公布的一處蘋果社區(qū)的房子，三天內(nèi)點(diǎn)擊率有127次，而在2008年第三季度的時(shí)候，點(diǎn)擊率可能只達(dá)到這個(gè)數(shù)的零頭。”吳海濱試圖用這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明，至少市場(chǎng)層面的觀望正在消散。
事實(shí)上，新“國(guó)六條”對(duì)于二手房交易的各項(xiàng)稅費(fèi)減免之后，購(gòu)房成本的減免最高可達(dá)7%左右。而上述趙姓溫州人也這樣陳述試圖抄底的理由：“目前政策對(duì)于成交的利好已經(jīng)很大，房?jī)r(jià)再跌又還能跌多少呢？”
客戶訪問(wèn)量回升，成交金額和成交套數(shù)保持三個(gè)月來(lái)逐步增長(zhǎng)，一切似乎都證明市場(chǎng)正在回暖。但是，吳海濱也不敢就此做出2009年樓市向好的判斷。
“趁現(xiàn)在還有一定的成交量，趕緊賣房。”北京新景祥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)趙亮杰不停對(duì)身邊那些持有投資性房產(chǎn)的朋友們建議。趙亮杰一位朋友一直猶豫，在2008年12月17日國(guó)務(wù)院出臺(tái)減免營(yíng)業(yè)稅政策之后，終于下定決心將自己在北京的一處房產(chǎn)掛牌。
據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前急于出售房產(chǎn)的掛牌客戶數(shù)量，在2008年12月17日政策出臺(tái)后增長(zhǎng)了三成。
然而，趙亮杰的判斷非常悲觀，“誰(shuí)知道等這一波交易高峰過(guò)后市場(chǎng)還有多少需求呢”。在他看來(lái)，近幾個(gè)月的回暖只是需求被長(zhǎng)期壓制之后的一次忽然爆發(fā)，純屬“技術(shù)性反彈”，并沒(méi)有后續(xù)動(dòng)力。
但吳海濱認(rèn)為，需求和供給兩個(gè)層面的妥協(xié)姿態(tài)可能是市場(chǎng)回暖的關(guān)鍵。“從2008年10月到現(xiàn)在的成交量反彈，其實(shí)是買賣雙方相互把底線探得差不多后的一次妥協(xié)。政府政策所起的作用只是催化劑而已，在那之前市場(chǎng)的化學(xué)反應(yīng)已經(jīng)進(jìn)行。”
深圳：二手樓市轉(zhuǎn)機(jī)初現(xiàn)
“省了4萬(wàn)多！” 1月5日，剛從深圳市房地產(chǎn)交易中心辦完過(guò)戶手續(xù)的肖小姐興奮地對(duì)記者表示。她這次交易的房子總價(jià)為80萬(wàn)元，買了不到2年，如今賣100萬(wàn)元。如果按以前全額征收營(yíng)業(yè)稅的話需繳納5萬(wàn)多元，如今只要交1萬(wàn)元左右。
1月5日，正是深圳市地稅局正式發(fā)布減免二手房營(yíng)業(yè)稅通知的第二天。自1月4日該通知正式發(fā)布到深圳各區(qū)房產(chǎn)交易中心登記點(diǎn)后，深圳二手房交易量連日走高。據(jù)戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，1月4日~7日，深圳市二手房交易分別為195、230、327、434套，呈直線上升狀態(tài)。而在此前的近一個(gè)月內(nèi)，二手房單日交易量從未超過(guò)300套。
“營(yíng)業(yè)稅是二手房交易中稅費(fèi)額最高的一項(xiàng)，推行以來(lái)較大程度抑制了二手房的流通，所以營(yíng)業(yè)稅的減免對(duì)二手房市場(chǎng)的推動(dòng)作用非常明顯。”戴德梁行中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮對(duì)記者表示，近日來(lái)咨詢與簽約的客戶還在增加，預(yù)計(jì)今年上半年二手房市場(chǎng)成交量將有所回暖。
政策刺激效應(yīng)明顯
根據(jù)深圳市地稅局正式發(fā)布的減免二手房營(yíng)業(yè)稅通知，自2009年1月1日至12月31日，二手房交易營(yíng)業(yè)稅減免政策正式實(shí)施。
然而，戴德梁行泛城租售的工作人員表示，在二手房交易過(guò)程中，減征與免征程序是有所區(qū)別的。
比如，符合免征營(yíng)業(yè)稅條件的2年以上的普通住房，相關(guān)手續(xù)會(huì)比較簡(jiǎn)單，只需要到交易中心就可以完成；但倘若是要按差價(jià)減征營(yíng)業(yè)稅就比較麻煩，需要去地稅局申請(qǐng)減征，然后拿地稅局的批復(fù)到交易中心辦理手續(xù)，這個(gè)過(guò)程可能需要15~20天。
剛交易完二手房的肖小姐向記者表示，目前大部分二手房房源的購(gòu)置年限都在5年以內(nèi)，按照之前“5年內(nèi)征收營(yíng)業(yè)稅”的政策，在交易時(shí)都需要繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，再加上契稅、中介傭金等費(fèi)用，大概占到總房?jī)r(jià)的10%左右。
“現(xiàn)在免征年限由5年改為2年，大大降低了交易成本。就算是2年以內(nèi)的普通住房差額征稅，因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)跌幅不小，這個(gè)差額基本也可忽略。這樣一來(lái)，普通二手住宅轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅實(shí)際上等于取消，交易成本差不多減少了50%。”肖小姐說(shuō)。
交易量明顯回升
“營(yíng)業(yè)稅減免相當(dāng)于房?jī)r(jià)下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)，力度很大，對(duì)于二手房購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，極大地減輕了購(gòu)房負(fù)擔(dān)。因此激活了很多剛性需求，引起了許多首次購(gòu)房者和換房者的興趣。”深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智對(duì)記者說(shuō)。
在深圳市地稅局沒(méi)有正式發(fā)布減免營(yíng)業(yè)稅的通知前，二手房成交量持續(xù)下跌。根據(jù)深圳市國(guó)土房產(chǎn)局每日成交初步統(tǒng)計(jì)，2008年12月29日至2009年1月4日的一周內(nèi)，全市共成交二手住宅746套，成交量下降明顯，環(huán)比前一周跌幅為15.3%。
但是，在1月5日深圳正式實(shí)施營(yíng)業(yè)稅減免政策之后，二手房交易量明顯提升。
“由于營(yíng)業(yè)稅涉及的金額較大，因此在減免政策出臺(tái)但還沒(méi)有正式實(shí)施前，深圳二手房過(guò)戶量開始出現(xiàn)萎縮。現(xiàn)在營(yíng)業(yè)稅開始減免了，刺激了大量的存量交易，使得之前正在觀望的需求都逐漸釋放出來(lái)。”蔣尚禮如是表示。
而包括德思勤、深圳中原等中介公司在接受記者采訪時(shí)均表示，營(yíng)業(yè)稅的減免將明顯促進(jìn)深圳二手房市場(chǎng)的成交上揚(yáng)，在近期將會(huì)有明顯的回暖跡象。深圳市房地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)人表示，近日很多市民都還不太清楚該政策已正式實(shí)施，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，二手房交易還可能會(huì)出現(xiàn)“井噴”狀態(tài)。
“新政實(shí)施后交易量比前幾周有明顯上升，成交量在原來(lái)的基礎(chǔ)上大漲30%左右，對(duì)成交有很大的支持作用，但樓價(jià)不會(huì)因此而迅速上揚(yáng)。”李耀智說(shuō)。
蔣尚禮亦表示，雖然有政策利好，但2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售仍有待宏觀經(jīng)濟(jì)走向而定，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定將是影響2009年消費(fèi)者購(gòu)房的最大因素，尤其是對(duì)于新房市場(chǎng)。
“為了刺激房地產(chǎn)消費(fèi)，預(yù)計(jì)2009年政府將根據(jù)各地市場(chǎng)供需現(xiàn)狀，進(jìn)一步放寬第二套房貸限制。”蔣尚禮如是預(yù)測(cè)。
