“房?jī)r(jià)大漲制約了低收入家庭的購(gòu)房需求,不利于和諧穩(wěn)定;房?jī)r(jià)驟然大跌也會(huì)帶來消費(fèi)不振、經(jīng)濟(jì)低迷、社會(huì)動(dòng)蕩等問題。”昨日抵京的恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席、十一屆全國(guó)政協(xié)委員許家印在接受本報(bào)記者采訪時(shí),表示他將建議國(guó)家用“三控”手段來降低房?jī)r(jià)。
許家印認(rèn)為,地價(jià)、稅費(fèi)和利潤(rùn)是構(gòu)成房?jī)r(jià)的三大關(guān)鍵因素,一旦采取強(qiáng)力的“三控”措施,政府讓利、國(guó)家讓利、企業(yè)讓利,將從根本上杜絕房?jī)r(jià)飛漲及購(gòu)房成本被無限轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的“羊毛出在羊身上”的現(xiàn)象,有利于真正降低并穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
房?jī)r(jià)大起大落危害國(guó)家經(jīng)濟(jì)
根據(jù)他的調(diào)查,截至去年底,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模1.39萬億,個(gè)人貸款規(guī)模3.34萬億,兩者合共約占銀行貸款總額16.23萬億中的30%。這意味著房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展,對(duì)經(jīng)濟(jì)全局十分重要。
“目前國(guó)際公認(rèn)的較為合理的房?jī)r(jià)收入比在4~6倍之間,但是我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比平均為15倍,個(gè)別大城市更高。”許家印說。目前社會(huì)上對(duì)于如何控制房?jī)r(jià)說法不一,許家印認(rèn)為,要采取措施防止房?jī)r(jià)大起大落和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康,首先要厘清房?jī)r(jià)的五大主要構(gòu)成要素。
“第一項(xiàng)是工程建設(shè)及配套成本;第二項(xiàng)是財(cái)務(wù)、銷售及管理費(fèi)用;第三項(xiàng)是土地成本;第四項(xiàng)是各類稅費(fèi);第五項(xiàng)是企業(yè)利潤(rùn)。通常情況下,后面三項(xiàng)才是真正影響房?jī)r(jià)的變量。”
“一旦政府嚴(yán)控地價(jià)、稅費(fèi)在一定范圍,鎖定企業(yè)利潤(rùn)區(qū)間并保持政策的長(zhǎng)期性和持續(xù)性,房?jī)r(jià)就會(huì)下降;房?jī)r(jià)下降至一定價(jià)位就會(huì)長(zhǎng)期穩(wěn)定,市場(chǎng)也將長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。”許家印說。
對(duì)于地價(jià),許家印指出,目前我國(guó)各城市土地成本占房?jī)r(jià)的平均比已達(dá)30％左右,“房地產(chǎn)企業(yè)將這一高昂成本轉(zhuǎn)嫁至房?jī)r(jià),又推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。”他建議,在目前的土地招拍掛過程中,地方政府不但要控制地價(jià)下限,還應(yīng)考慮控制地價(jià)上限。一旦兩家（含兩家）以上開發(fā)商報(bào)價(jià)超過最高限價(jià),土地出讓即告流標(biāo),留待下次重新出讓。當(dāng)然,實(shí)現(xiàn)這種控制地價(jià)的方式,前提是保證充足的土地資源,確保土地市場(chǎng)供需平衡,這也符合供需必須保持平衡的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
建議直接改征“地產(chǎn)稅”
其次,目前房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類稅費(fèi)高達(dá)一百多項(xiàng),稅費(fèi)成本加起來要占到房?jī)r(jià)的30%~40％,這些將直接轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。稅費(fèi)越高,購(gòu)房者間接承受的壓力越大,特別是低收入家庭的購(gòu)房壓力大大加重。
他建議國(guó)家完善房地產(chǎn)稅費(fèi)體系,取消大部分不合理稅費(fèi),這將有利于大幅降低房?jī)r(jià)。例如按企業(yè)毛利潤(rùn)30%~60%清算并實(shí)行預(yù)繳的土地增值稅屬人工增值,可直接取消,改為以企業(yè)凈利潤(rùn)計(jì)算的“地產(chǎn)稅”。粗略估算,僅此一項(xiàng)可節(jié)省企業(yè)開發(fā)成本17.4%。
此外,本身就是一名地產(chǎn)商人的許家印“跳出來”主張,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在企業(yè)公民的高度追求合理利潤(rùn),積極讓利于民、努力回饋社會(huì)。“房?jī)r(jià)過快上漲,超出市場(chǎng)承受度帶來的泡沫破滅,危害的是包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的市場(chǎng)各方的根本利益,危害的是國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,房地產(chǎn)企業(yè)理性控制利潤(rùn),使房?jī)r(jià)下降直至保持合理穩(wěn)定,才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展,這和房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益也是一致的。”
他建議,國(guó)家控制企業(yè)利潤(rùn)在一個(gè)合理的區(qū)間,一旦企業(yè)利潤(rùn)超過合理區(qū)間,國(guó)家將特別加大稅收征繳額度。
許家印: 房?jī)r(jià)五要素
第一項(xiàng)是工程建設(shè)及配套成本;第二項(xiàng)是財(cái)務(wù)、銷售及管理費(fèi)用;第三項(xiàng)是土地成本;第四項(xiàng)是各類稅費(fèi);第五項(xiàng)是企業(yè)利潤(rùn)。通常情況下,后面三項(xiàng)才是真正影響房?jī)r(jià)的變量。
一旦政府嚴(yán)控地價(jià)、稅費(fèi)在一定范圍,鎖定企業(yè)利潤(rùn)區(qū)間并保持政策的長(zhǎng)期性和持續(xù)性,房?jī)r(jià)就會(huì)下降。
聲音
只有一些犯了重大錯(cuò)誤的房地產(chǎn)開發(fā)商死掉了,新的生命才能夠起來。
我說話盡管聲音不高,可是底氣足,因?yàn)槲覀冑~面上還有超過100億元的現(xiàn)金今年準(zhǔn)備投資。這個(gè)就是信心。作為開發(fā)商來說,是你把錢扔到市場(chǎng)里去才證明你有信心。
——SOHO公司董事長(zhǎng)潘石屹
房地產(chǎn)在高價(jià)的時(shí)候積壓了土地,鋼鐵在高價(jià)的時(shí)候積壓了鐵礦石,情況是一樣的。所以去庫(kù)存的問題不是我們房地產(chǎn)有,去庫(kù)存的一個(gè)辦法就是減價(jià)。
——全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生
現(xiàn)在不是沒有需求,關(guān)鍵是通過一種什么方式把它引導(dǎo)出來。——北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)董藩
開發(fā)商確實(shí)也需要在價(jià)格上做一定的讓步,如果開發(fā)商把房子所有的錢都賺完了,那么誰愿意去投資呢？
——北京銀信投資有限公司董事長(zhǎng)張民耕
地價(jià)、稅費(fèi)和利潤(rùn)是構(gòu)成房?jī)r(jià)的三大關(guān)鍵因素,一旦采取強(qiáng)力的“三控”措施,政府讓利、國(guó)家讓利、企業(yè)讓利,將從根本上杜絕房?jī)r(jià)飛漲及購(gòu)房成本被無限轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的“羊毛出在羊身上”的現(xiàn)象,有利于真正降低并穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
——恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印
