面對(duì)瘋狂的高房?jī)r(jià)，中央政府再次做出了為其降溫的堅(jiān)決態(tài)度。在4月14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，除強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步收緊房貸措施外，更是首次提到“加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策”。顯然，中央將調(diào)控房地產(chǎn)的重點(diǎn)放在了住房消費(fèi)環(huán)節(jié)，但具體如何操作給業(yè)界留下了一個(gè)懸念。
目前，業(yè)界爭(zhēng)論的可能針對(duì)房地產(chǎn)而制定的稅收政策主要有三種。
覆蓋普通住房
有媒體報(bào)道，繼重慶宣布擬征特別房產(chǎn)消費(fèi)稅后，上海也將開(kāi)征住房保有稅，以確保房產(chǎn)稅能覆蓋普通住房，這或許成為完善現(xiàn)行房產(chǎn)稅的好的嘗試。
記者了解到，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2％；房產(chǎn)出租的，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12％。主要是針對(duì)經(jīng)營(yíng)性房屋征收，對(duì)個(gè)人所有的非經(jīng)營(yíng)性房屋暫免征收，這意味著現(xiàn)行房產(chǎn)稅對(duì)普通居住房屋缺少稅收調(diào)控機(jī)制。
也有消息稱，完善后的房產(chǎn)征稅可能在京、滬、深、渝四個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。雖然該消息尚未被相關(guān)部門(mén)證實(shí)，但值得關(guān)注的是，最近的官方文件頻頻提到房產(chǎn)稅，似乎表明這或?qū)⑹枪俜秸{(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種新選擇。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政學(xué)教授秦池江表示，如果上述稅收政策出臺(tái)，將會(huì)對(duì)目前樓市的過(guò)度投資、投機(jī)起到一定的抑制作用，房屋保有環(huán)節(jié)成本的從無(wú)到有，必將會(huì)影響投資性購(gòu)房對(duì)未來(lái)的投資預(yù)期收益率，部分投資購(gòu)房會(huì)被擠掉。
向物業(yè)稅過(guò)渡
也有一些專家認(rèn)為，可以通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅來(lái)調(diào)控不斷上漲的房?jī)r(jià)。但相較于房產(chǎn)稅來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在開(kāi)征物業(yè)稅的基礎(chǔ)還不太具備。
因?yàn)槲飿I(yè)稅首先需要全國(guó)人大通過(guò)立法開(kāi)征，而房產(chǎn)稅已經(jīng)由國(guó)務(wù)院頒布，征收更容易；其次征收物業(yè)稅需要大量專業(yè)、公正的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不具備這樣的評(píng)估能力。此外，這還涉及到物業(yè)稅和現(xiàn)行的稅收體系如何接軌的問(wèn)題。
根據(jù)相關(guān)專家解讀，物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，然后借鑒國(guó)外房地產(chǎn)保有稅的做法，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。
不過(guò)，自2003年十六屆三中全會(huì)以來(lái)，中央先后批準(zhǔn)北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省市進(jìn)行模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)，即“空轉(zhuǎn)征收”；2007年，又新增安徽、河南、福建、天津4省市為“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。但截至目前，“空轉(zhuǎn)”物業(yè)稅試點(diǎn)似乎并未達(dá)到預(yù)期的效果。而且，至今也沒(méi)有出現(xiàn)官方口徑的參考方案，物業(yè)稅還是一派亂象。
秦池江認(rèn)為，可想而知，物業(yè)稅的開(kāi)征難度太大，一是試點(diǎn)效果現(xiàn)在還不得而知，二是征收難度很大，三是技術(shù)層面可能還沒(méi)有理順，四是各利益攸關(guān)方的博弈難以取得共識(shí)。而且即使開(kāi)征物業(yè)稅，成為一個(gè)全新的稅種，想要馬上達(dá)到“抑制房?jī)r(jià)”的預(yù)期似乎并不可能，“完善現(xiàn)行的房產(chǎn)稅，可以作為向物業(yè)稅的一種過(guò)渡”。
國(guó)金證券房地產(chǎn)業(yè)分析師曹旭特也表示，相對(duì)于物業(yè)稅而言，房產(chǎn)稅并非一個(gè)新稅種，征收房產(chǎn)稅不需要立法，只是將原先規(guī)定的優(yōu)惠部分取消，所以房產(chǎn)稅的征收更易推行。同時(shí)，物業(yè)稅需要在周期評(píng)估物業(yè)價(jià)值基礎(chǔ)上征收，而房產(chǎn)稅是按原值的一定比率征收，不需要評(píng)估，“所以短期內(nèi)政府應(yīng)該會(huì)完善房產(chǎn)稅，而不是開(kāi)征物業(yè)稅”。
完善出售環(huán)節(jié)稅收
世紀(jì)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師王斌卿在接受記者采訪表示，以上兩種稅收政策的制定都有很大的可能性，而且都應(yīng)該主要是針對(duì)第二套房的。但是銷售環(huán)節(jié)的稅收或許會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，但不失為遏制投機(jī)需求的一項(xiàng)有效措施。
房屋出售環(huán)節(jié)的稅收政策包括針對(duì)房地產(chǎn)的契稅、營(yíng)業(yè)稅等。
王斌卿認(rèn)為，如果完善后的房產(chǎn)稅和其它一些稅收政策的調(diào)整能夠順利實(shí)施，也將會(huì)有效提高房屋所有者持有房屋的成本，對(duì)于抑制投機(jī)、投資性購(gòu)房需求和房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲將會(huì)有一定的作用。
