對住宅類房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅，被視為調(diào)控高房價的最有效手段之一。近期，房產(chǎn)稅這一既有稅種的征繳范圍可能擴大至住宅領(lǐng)域成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。此間觀察家認為，房產(chǎn)稅擴征至住宅領(lǐng)域要變成現(xiàn)實，還面臨區(qū)分“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”、改革房產(chǎn)會計評估制度以及有效甄別征稅對象等問題。
根據(jù)我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象，按房屋余值或租金收入為計稅依據(jù)。目前，這一稅種主要針對經(jīng)營性用房的收入部分征稅。如果擴征至住宅領(lǐng)域，必然會針對房屋余值征稅，以體現(xiàn)保有稅的本意。
但在確定稅基時，以目前的市場化定價原則對房屋價值進行評估，必然包含土地的價值。而在我國城市土地國有制度下，物業(yè)持有者掌握的僅僅是土地使用權(quán)，法定“住宅70年產(chǎn)權(quán)”所需要繳納的“類租約費用”已包含在土地出讓金之內(nèi)。因此，房產(chǎn)稅擴征至住宅領(lǐng)域，顯然需要劃分“房產(chǎn)”和“地產(chǎn)”。稅基評估應(yīng)當(dāng)剔除國有土地涵蓋的價值，才能避免重復(fù)征繳等問題。
房產(chǎn)價值的合理評估也是一大難題。按照市場法評估，房產(chǎn)價值中很難剔除土地因素；如果按照成本法評估，那么房產(chǎn)價值僅僅是鋼材、水泥等建安成本。以我國現(xiàn)行的會計制度，成本法核算的房屋賬面價值逐年折舊，多年后房產(chǎn)便只剩下“殘值”。按照這種方法評估，房產(chǎn)稅對物業(yè)持有者形成的“增量成本”，很可能就與物業(yè)費相仿，這顯然不符合房產(chǎn)稅擴征的初衷，也無法通過對住房保有環(huán)節(jié)征稅實現(xiàn)調(diào)控房價的目的。所以，作為房產(chǎn)稅擴征的前提條件，現(xiàn)行的會計制度以及由此衍生出的房屋價值評估體系均應(yīng)做出相應(yīng)改革，在剔除土地因素后依然能根據(jù)市場法則“還原”房產(chǎn)的價值，從而實現(xiàn)合理征稅，增加炒房成本。
房產(chǎn)稅擴征后的征繳對象，應(yīng)當(dāng)是人均居住面積大幅“超標”的家庭，這包括擁有多套住宅或超大面積住宅的家庭。而實現(xiàn)有效甄別房產(chǎn)稅的征稅對象，無疑是一項浩大的基礎(chǔ)信息工程。
有專家指出，即使僅僅實現(xiàn)以家庭為單位認定第二套住房，就需要全國各地的房屋主管部門建立全面、實時和動態(tài)的居民個人房產(chǎn)購買和保有情況數(shù)據(jù)庫。同時，各地民政部門需建立全面、實時和動態(tài)的居民婚姻和家庭人口構(gòu)成數(shù)據(jù)庫。如果牽扯到戶籍和流動人口管理問題，還需要各地公安系統(tǒng)建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫。而在全國房管、銀行、民政、公安乃至勞動部門間實現(xiàn)實時動態(tài)的數(shù)據(jù)庫聯(lián)網(wǎng)，需要較長的時間和巨大的資金投入。另外，針對住房保有征收的房產(chǎn)稅不同于個人所得稅，如何確定起征點、如何征繳等技術(shù)性問題同樣還沒有完全解決。
因此，近期專家建言的房產(chǎn)稅擴征方案還只是設(shè)想，或者是局部地區(qū)的權(quán)宜之計。稅法的嚴肅性和公平性也決定了房產(chǎn)稅難以“新房新辦法、老房老辦法”。在大量基礎(chǔ)性工作尚未完成之際，房產(chǎn)稅擴征方案在短期內(nèi)出臺的可能性微乎其微。
