內(nèi)容摘要：國(guó)稅總局6月3日下發(fā)通知，要求提高土地增值稅的預(yù)征率，東部省份預(yù)征率不低于2%，中部和東北地區(qū)低于1.5%。值得注意的是，此次土地增值稅加強(qiáng)征管力度空前。國(guó)稅總局明確提出，各地應(yīng)有針對(duì)性地選擇3~5個(gè)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對(duì)象。
房產(chǎn)稅改革仍然懸而未決，土地增值稅征管風(fēng)暴卻如期而至。
國(guó)稅總局6月3日下發(fā)通知，要求提高土地增值稅的預(yù)征率，東部省份預(yù)征率不低于2%，中部和東北地區(qū)低于1.5%。
值得注意的是，此次土地增值稅加強(qiáng)征管力度空前。國(guó)稅總局明確提出，各地應(yīng)有針對(duì)性地選擇3~5個(gè)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對(duì)象。
研究預(yù)征率掛鉤房?jī)r(jià)
土地增值稅的功能是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)增值征稅，以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為計(jì)稅依據(jù)。
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算存在較大的技術(shù)難題以及沒(méi)有嚴(yán)格的征繳時(shí)限，大部分地區(qū)采取先預(yù)征后清算的辦法，即在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按預(yù)售商品房收入的1%到2%的比例征收，到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)束再進(jìn)行清算。
但是各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)行過(guò)程中，為了吸引房地產(chǎn)企業(yè)投資，往往存在預(yù)征率過(guò)低，與房?jī)r(jià)快速上漲不匹配的情況。
國(guó)稅總局在6月3日的《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（下稱《通知》）中要求，把預(yù)征率的調(diào)整與房?jī)r(jià)上漲的情況結(jié)合起來(lái)，使預(yù)征率更加接近實(shí)際稅負(fù)水平，研究預(yù)征率調(diào)整與房?jī)r(jià)上漲的掛鉤機(jī)制。
《通知》要求，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。
此前，廣西、河南、青島等地都已經(jīng)分別提高了土地增值稅的預(yù)征率。
中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，提高預(yù)征率將直接減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金率，預(yù)計(jì)將加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的降價(jià)步伐和房?jī)r(jià)的下行速度。
清算力度比前兩次更大
由于土地增值稅稅率較高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往采取分期開(kāi)發(fā)、保留尾盤(pán)以及各種財(cái)務(wù)手段拖延和逃避清算；加上地方政府出于吸引投資的需求，往往放松對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的清算力度。
此次國(guó)稅總局下發(fā)的《通知》要求，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要全面開(kāi)展土地增值稅清算審核工作。
國(guó)稅總局要求，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要有針對(duì)性地選擇3～5個(gè)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對(duì)象。
《通知》要求各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計(jì)劃和重點(diǎn)清算項(xiàng)目名單上報(bào)稅務(wù)總局，稅務(wù)總局將就各地對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目的清算情況進(jìn)行抽查。
盡管此次國(guó)稅總局再次嚴(yán)令地方清算土地增值稅，但是業(yè)界仍然懷疑該政策是否能夠得到徹底執(zhí)行。
從2008年開(kāi)始，國(guó)稅總局掀起了數(shù)次土地增值稅的清算風(fēng)暴，但最終往往不了了之。
但是李文杰6月3日對(duì)本報(bào)記者表示，此次土地增值稅的清算背景是當(dāng)前市場(chǎng)流動(dòng)性非常充裕，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊漲的情況，宏觀經(jīng)濟(jì)逐步回暖和擺脫金融危機(jī)的影響，預(yù)計(jì)此次清算力度將比前兩次更大。
