市場對國土部嚴(yán)查囤地拍手稱快，有消息稱國土資源部正在約談地方政府一把手，土地問責(zé)風(fēng)暴似乎也日漸臨近。但與國土資源部的高調(diào)清查相比，地方政府對囤地的反應(yīng)甚微。從地方政府土地財政占比中不難看出，土地背后的利益鏈條讓地方政府難以出手。調(diào)控政策已經(jīng)直接影響和沖擊了地方政府的錢袋子。
近日，發(fā)改委官員重提稅收體制改革。房產(chǎn)稅作為收緊貸款、嚴(yán)查土地之后的終極解決方案，并不能一蹴而就。但各地方政府的緊張籌備表明，啟動稅收體制改革的大幕已經(jīng)拉開。
房地產(chǎn)稅就像影子一樣隔空遮照著中國房地產(chǎn)業(yè)。盡管它何時以何種方式突然來襲，至今仍無定論，但來自地方政府的秘密籌備卻又適時地表明，中國房地產(chǎn)業(yè)將以“稅調(diào)”取代“政調(diào)”并非空穴來風(fēng)。
“房地產(chǎn)稅最核心的在于建立評稅計稅標(biāo)準(zhǔn)，圍繞這一層面，我們已經(jīng)和部分房地產(chǎn)企業(yè)、建筑安裝企業(yè)召開過多次座談會。當(dāng)下最核心的還是在完善各項數(shù)據(jù)的同時，開展部分試點。”成都市財政局一位人士8月25日向《中國經(jīng)營報》記者透露，國務(wù)院今年已多次指示要推進(jìn)房地產(chǎn)的稅制改革，而財政部、稅務(wù)總局和發(fā)改委的意見是，各地要先行著手前期準(zhǔn)備。
在多方授意下，多個地方政府也開始著手進(jìn)行房地產(chǎn)稅征計培訓(xùn)。
從二手房交易入手
此前，盡管房地產(chǎn)業(yè)稅種繁多，但關(guān)于房產(chǎn)交易、持有環(huán)節(jié)的征稅標(biāo)準(zhǔn)仍然飽受爭議。
成都市稅務(wù)系統(tǒng)正在努力的就是完善這一標(biāo)準(zhǔn)。“今年主要是通過二手房交易系統(tǒng)完善評估計價標(biāo)準(zhǔn)。”成都市地稅局人士表示，成都市的初步計劃是，用兩年的時間對二手房交易的計稅價格實現(xiàn)科學(xué)核定，使二手房交易的計稅價格能夠達(dá)到真實成交價格的70％～80％，“這一模式首先要遏制的是二手房交易環(huán)節(jié)的少繳稅問題，進(jìn)一步才是為今后的房產(chǎn)稅改革建立一個評估計價數(shù)據(jù)庫。”因為，缺乏稅收數(shù)據(jù)的技術(shù)支持，房產(chǎn)稅開征將只能紙上談兵。
據(jù)了解，成都市中心城區(qū)目前采取的二手房交易計稅征計辦法是以市場指導(dǎo)價格報稅，并且有明確的指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)。比如內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的框架結(jié)構(gòu)房指導(dǎo)價為3500元/平方米，一環(huán)內(nèi)為3000元/平方米，一二環(huán)之間為2700元/平方米等，但這一標(biāo)準(zhǔn)甚至略低于市場真是成交價的三分之一，而在成都近郊區(qū)縣，市場指導(dǎo)價報稅更是問題重重。僅這一環(huán)節(jié)“流失”的稅額就達(dá)數(shù)億元之巨。
當(dāng)前，全國的房產(chǎn)稅收征計方式主要有人工評估、市場指導(dǎo)價和計算機(jī)軟件三種方式，其中計算機(jī)軟件評估雖然更為科學(xué)合理。但最大的問題在于，各地的數(shù)據(jù)并不完善。
“要讓數(shù)據(jù)更接近市場的真實狀況首先就是要地稅、國土、房管三部門聯(lián)手，還要依托中介評估機(jī)構(gòu)。”上述成都市財政局人士表示。
據(jù)了解，成都市的做法是從土地所在地批文、地號、成交價格、房屋出售價格、面積、結(jié)構(gòu)、樓層、使用年限等入手，全面弄清二手房基礎(chǔ)信息。在對二手房評估過程中，聘請有資質(zhì)、信譽度高的中介評估機(jī)構(gòu)參與其中，通過深入房屋中介機(jī)構(gòu)、社區(qū)、小區(qū)、住戶對房屋使用年限、坐落位置、周邊交通、服務(wù)等情況進(jìn)行全方位調(diào)查摸底，收集資料，反復(fù)論證。在廣泛收集房屋信息的基礎(chǔ)上，依據(jù)相關(guān)參數(shù)，將房屋評估信息輸入計算機(jī)“房地產(chǎn)評稅軟件系統(tǒng)”。經(jīng)過這一系列摸底之后，形成的征計數(shù)據(jù)將達(dá)到市場真實價格的70%到80%。
成都市目前的征計實驗表明，一旦新的“房地產(chǎn)評稅軟件系統(tǒng)”形成之后，在交易環(huán)節(jié)，如果報稅過低，系統(tǒng)將自動報警。
無獨有偶，記者從有關(guān)渠道了解到，事實上今年4月份以來，包括重慶、上海、廣州、杭州、成都等地都在稅務(wù)系統(tǒng)展開了多輪的房地產(chǎn)稅收征計培訓(xùn)，并對征計評估的標(biāo)準(zhǔn)做了多番籌備。
“這個系統(tǒng)目前只針對交易環(huán)節(jié)，一旦完善之后將水到渠成地運用到房地產(chǎn)的持有征稅環(huán)節(jié)。”
“稅調(diào)”漸進(jìn)
一直以來，關(guān)于此輪中國房地產(chǎn)調(diào)控就存在諸多爭議。甚至有地方政府官員公開表示，調(diào)控房地產(chǎn)市場應(yīng)該動用稅收機(jī)器，而不僅僅只是調(diào)金調(diào)息和停房貸，應(yīng)該“以市場的方式來代替政治調(diào)控的方式”。
來自中央的文件也一再證實，以調(diào)金調(diào)息和停房貸的“政調(diào)”只是劑猛藥，要解決的是抑制部分地區(qū)房價的過快上漲，“政調(diào)”5個月之后，各地的房價統(tǒng)計顯示，這一目的基本達(dá)到。
而中國房地產(chǎn)屢調(diào)屢漲的歷史經(jīng)驗又不得不讓市場人士憂心，此次“政調(diào)”效果又將被時間化為烏有。8月中旬，隨著調(diào)控的進(jìn)行，部分城市的部分項目又開始了漲價的暗流，讓“政調(diào)”的前景再次受疑。
此間，啟動“稅調(diào)”的呼聲再出。
“實際上，中央在此輪調(diào)控一開始就在為將來的"稅調(diào)"做準(zhǔn)備，國務(wù)院也發(fā)三道文要求各地發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)受益的調(diào)節(jié)作用，但是由于房地產(chǎn)稅收征計存在著評估標(biāo)準(zhǔn)和模式不統(tǒng)一，信息極度匱乏等因素，要完善這個系統(tǒng)工作何其繁多。”上述成都市財政局人士表示，從種種跡象表明，在政治調(diào)控仍將持續(xù)影響市場一兩年的情況下，中央政府還有足夠耐心等待各地關(guān)于房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)的準(zhǔn)備工作。
“如果現(xiàn)有政策尚不足以把房價屢漲的問題治好，不排除房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅適時出臺，從而實現(xiàn)中國房地產(chǎn)調(diào)控從政治調(diào)控到稅收調(diào)控。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認(rèn)為。
土地財政生變
“各地方政府關(guān)于推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革的態(tài)度事實上比執(zhí)行‘414’新政要積極得多。”在中國社科院財政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所副所長高培勇看來，這主要涉及地方政府的財政利益。
與土地財政一次性為地方政府帶來龐大收益不同的是，房產(chǎn)稅是在物業(yè)持有環(huán)節(jié)征稅，為地方政府帶來的是更持續(xù)穩(wěn)定的稅收收入。
不管中央對信貸調(diào)控還是土地調(diào)控的堅持對地方政府影響如何，一個不爭的事實是，目前大部分一線城市幾乎無地可賣，二三線城市用地也日趨緊張，以往部分城市一年動輒數(shù)百億元的土地財政日漸告急。
“以‘稅調(diào)’取代‘政調(diào)’是國外房地產(chǎn)市場較為成熟的經(jīng)驗，不僅可以改變‘政調(diào)’不穩(wěn)定因素，還可以從根本上扭轉(zhuǎn)地方政府把GDP當(dāng)成倒賣土地的扭曲現(xiàn)狀，改一次性的賣地財政為稅收的細(xì)水長流，從根本上增加投機(jī)性住房的投機(jī)成本，從而讓樓市健康發(fā)展。”知名房地產(chǎn)研究人士楊成曉表示。
8月24日，國家發(fā)改委財政金融司司長徐林公開證實，我國將推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，它的開征可以為地方政府帶來一個穩(wěn)定的主體稅種。
據(jù)記者了解，在財政部近日舉行的地方稅專題工作研討會上，部分地方財政系統(tǒng)人士甚至帶著地方“意見”來學(xué)習(xí)其他地區(qū)的經(jīng)驗，在他們看來，以房產(chǎn)稅收代替土地財政之后，一切工作都需重新考量。
新聞背景
8月24日，國家發(fā)展和改革委員會財政金融司司長徐林表示，“中國將實施一系列稅收體制改革，重新設(shè)計稅收的分享比例，重點是要健全地方稅的體系，增強(qiáng)地方財政收入的能力，賦予省級政府適當(dāng)?shù)亩愓芾頇?quán)限。”其中包括優(yōu)化增值稅和營業(yè)稅稅收制度，擴(kuò)大增值稅征收范圍；統(tǒng)籌企業(yè)稅費負(fù)擔(dān)，實施資源稅改革；推進(jìn)房產(chǎn)稅改革；繼續(xù)實施個人所得稅改革。上述表態(tài)意味著稅改下一重點將是從根本上扭轉(zhuǎn)分稅制改革之后地方政府對土地財政的依賴，解決土地財政推高地價的問題。
