房產(chǎn)稅試點(diǎn)正式開啟，才意味著樓市調(diào)控揭開新篇章。具體試點(diǎn)城市的選取、稅率擬定是成敗關(guān)鍵；保障房建設(shè)更是樓市調(diào)控的根本，決定房產(chǎn)稅能否有用武之地。
近日有媒體報(bào)道，房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)“2個(gè)月內(nèi)將在深圳落實(shí)實(shí)施”，且初步擬定分類累進(jìn)征收，開征稅率將為0.5%～0.6%。對(duì)此，深圳地稅新聞發(fā)言人表示，開征房產(chǎn)稅的主導(dǎo)權(quán)不在深圳；但同時(shí)表示深圳“有可能”成為全國(guó)第一個(gè)試點(diǎn)房產(chǎn)稅的城市。
一直以來，深圳房?jī)r(jià)都被視為全國(guó)的風(fēng)向標(biāo)，幾乎具有“消息樹”的帶頭效應(yīng)。筆者個(gè)人判斷，深圳率先實(shí)施房產(chǎn)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”的可能性極大。當(dāng)然，樓市調(diào)控的根本是平衡供求，房產(chǎn)稅欲成一把“利器”，尚需依仗科學(xué)設(shè)計(jì)、保障房供給等舉措的綜合推進(jìn)。
回顧以往，深圳房?jī)r(jià)對(duì)政策冷暖極具敏感性。在近期樓市“二次調(diào)控”新政下，深圳的回暖氣息也提前戛然而止，在傳統(tǒng)的“金九”時(shí)期，上海房?jī)r(jià)同比小幅上漲1.99個(gè)百分點(diǎn)，而深圳房?jī)r(jià)已然轉(zhuǎn)向同比下跌2.59%，這似乎預(yù)示著未來全國(guó)樓市成交將蒙上一層厚重的陰影。事實(shí)上，深圳房?jī)r(jià)成為全國(guó)先鋒的原因，還在于其獨(dú)特的人口結(jié)構(gòu)。其結(jié)果就是，房?jī)r(jià)上漲容易突破，下跌則幾無支撐。此外，深圳毗鄰香港，長(zhǎng)期以來一直是海外熱錢進(jìn)出的重要通道。所以，深圳房市資金進(jìn)出的敏感性更強(qiáng)，房?jī)r(jià)漲跌幅度也遠(yuǎn)超其他一線城市。
就此而言，深圳這座新型城市若率先經(jīng)歷房產(chǎn)稅的洗禮，更具積極參照意義。但在這一既定大方向下，房產(chǎn)稅稅率等具體征收方式仍值得認(rèn)真推敲。應(yīng)當(dāng)看到的是，樓市投機(jī)占比不同，房產(chǎn)稅開征后的效果也會(huì)千差萬別。如果購(gòu)買者預(yù)期未來房?jī)r(jià)上漲的幅度快于每年的保有成本，那么征收房產(chǎn)稅也不會(huì)減少投資和投機(jī)的需求。所以，對(duì)于樓市投機(jī)型交易較多的深圳，房產(chǎn)稅稅率較低將難以起到杠桿調(diào)控作用。
此前市場(chǎng)對(duì)上海、深圳等地房產(chǎn)稅稅率多有揣測(cè)，其中尤以0.3%～0.4%為多。顯然，如果深圳最先以0.5%～0.6%之間開征稅率，將遠(yuǎn)高于市場(chǎng)預(yù)期，多套房主需承擔(dān)的成本隨之高企。以一套市價(jià)220萬元的商品房計(jì)算，0.4%的房產(chǎn)稅率意味著一年需交8800元；而在0.6%的稅率下，一年的房產(chǎn)稅直接上調(diào)至13200元。數(shù)據(jù)顯示，深圳市2009年度月平均工資為3894元，那么這套商品房上調(diào)后的年房產(chǎn)稅相當(dāng)于普通白領(lǐng)近4個(gè)月工資收入。故而，筆者認(rèn)為房產(chǎn)稅稅率必須要提高到0.5%～0.6%，這才有利于刺激投機(jī)客把目前手中的房源推向市場(chǎng)。
除了稅率打擊力度外，如何杜絕投機(jī)客通過房租轉(zhuǎn)嫁稅賦、抵消房產(chǎn)稅績(jī)效的問題，也需要縝密布局。仍以220萬元商品房0.6%房產(chǎn)稅稅率計(jì)算，只有出租房?jī)r(jià)格每月上漲1100元以上，投機(jī)客在房產(chǎn)稅開征后繼續(xù)保有名下房產(chǎn)才有價(jià)值。而租戶是否愿意承擔(dān)這部分漲價(jià)，還要視租賃市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)而定。深圳人口流動(dòng)性較大，租賃需求龐大，只有大批興建政府公租房，才可能有效分流與緩釋既有市場(chǎng)的租房需求。否則，大批無力購(gòu)房者只能被迫接受租房成本的上揚(yáng)。若此，房產(chǎn)稅的調(diào)控對(duì)象將會(huì)嚴(yán)重偏離既定目標(biāo)，反倒成為打在普通民眾身上的“大板”。可見，保障住房建設(shè)是樓市調(diào)控的根本，否則房產(chǎn)稅將難有用武之地。
房產(chǎn)稅試點(diǎn)正式開啟，才意味著樓市調(diào)控揭開新篇章，而具體試點(diǎn)城市的選取、稅率擬定更是考驗(yàn)房產(chǎn)稅成效的關(guān)鍵。
