近日，圍繞湖南、湖北新版房產(chǎn)稅征收細(xì)則的傳聞甚囂塵上。
傳聞始于國(guó)土資源部官方網(wǎng)站發(fā)布的一則信息，其披露了湖南、湖北新版房產(chǎn)稅的征收細(xì)則正在制定中，新版本規(guī)定已購(gòu)存量二套房也將被征稅，不過(guò)稅率不會(huì)太高。
盡管該傳聞最終被各方予以否認(rèn)，但還是牽動(dòng)了各地購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的神經(jīng)。有關(guān)房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的爭(zhēng)議也在擴(kuò)大。
“房產(chǎn)稅全面開(kāi)征在技術(shù)上已經(jīng)不是問(wèn)題，最大的難點(diǎn)在于征信體系的完善，確定房子是誰(shuí)的第幾套房，信息的收集整理工作量大。”百丞稅務(wù)咨詢公司總經(jīng)理朱自永23日接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)。
“申購(gòu)與限貸的樓市調(diào)控政策如果繼續(xù)保持，房?jī)r(jià)出現(xiàn)爆炸性反彈的可能性基本不存在。這種情況下，房產(chǎn)稅全面推開(kāi)的必要性不是太大。”山東中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部總監(jiān)薄夫利向?qū)?bào)記者表示。
滬渝試點(diǎn)效果暫有限
當(dāng)前中央三令五申嚴(yán)控房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)止跌回升的苗頭仍被悄悄點(diǎn)燃。在房?jī)r(jià)反彈的預(yù)期中，如何控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲？房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容成為呼聲最高，也是最有可能實(shí)施的政策。
“房產(chǎn)稅的作用有兩個(gè)，一是抑制房?jī)r(jià)上漲，另外，作為地方稅可以增加地方財(cái)政收入。”朱自永說(shuō)。
百丞稅務(wù)業(yè)務(wù)經(jīng)理張立靜分析說(shuō)，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的稅收政策對(duì)個(gè)人非經(jīng)營(yíng)類房產(chǎn)是免收房產(chǎn)稅的，只有房屋用于出租等經(jīng)營(yíng)性用途，才會(huì)征收房產(chǎn)稅。但是，對(duì)存量房開(kāi)征房產(chǎn)稅后，就不會(huì)管這套房子是閑置還是出租了。人們的房屋持有成本增加，購(gòu)房行為就會(huì)更加謹(jǐn)慎。
開(kāi)征房產(chǎn)稅后，會(huì)使房屋持有者的出租意愿增強(qiáng)，以彌補(bǔ)繳稅帶來(lái)的成本增加，租賃市場(chǎng)就會(huì)更加活躍，房源增加，租價(jià)降低，就會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)下降。如此，就起到了調(diào)控樓市的目的。
“盤(pán)活了存量房，就是增加了供給。”張立靜說(shuō)。
“上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的效果并不明顯，對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用有限，對(duì)增加當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的作用也是微不足道的。”朱自永分析說(shuō)，這主要是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的稅率定得較低。
張立靜也表示，房產(chǎn)稅推出對(duì)樓市的影響程度，要看制定的稅率的高低，如果稅率很低，對(duì)購(gòu)房者影響就有限，反之，購(gòu)房成本增加很多，對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用也就更加明顯。
對(duì)于房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的時(shí)機(jī)，薄夫利分析說(shuō)：“近期由于受降息等政策影響，需求釋放，住宅成交量相對(duì)于今年上半年有所回升，但總體來(lái)看，樓市在一段時(shí)間內(nèi)仍將保持一個(gè)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)大幅回升。”
薄夫利認(rèn)為，雖然房產(chǎn)稅對(duì)樓市會(huì)起到一定的調(diào)控作用，但就目前上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)的效果來(lái)看，房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)的作用還不好判斷，當(dāng)前擴(kuò)圍房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)并不十分成熟。
技術(shù)不是問(wèn)題
當(dāng)前樓市背景下，房產(chǎn)稅能否大面積鋪開(kāi)、具體的細(xì)節(jié)又該如何設(shè)置等難題，仍需在進(jìn)一步探索中尋找答案。
朱自永表示，房產(chǎn)稅引起熱議，其中反對(duì)的聲音較多，反映了“無(wú)房族”的期望。但期望阻擋不了現(xiàn)實(shí)，房產(chǎn)稅的鋪開(kāi)是大勢(shì)所趨。至于時(shí)機(jī)，則要看基本條件是否具備。無(wú)論是從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)還是從房產(chǎn)稅自身的特征看，征收房產(chǎn)稅都需要成熟的房產(chǎn)評(píng)估技術(shù)。
“房產(chǎn)稅是小稅種，開(kāi)征技術(shù)并不是問(wèn)題。從技術(shù)上講，相比較增值稅、企業(yè)所得稅等，要容易得多。”朱自永說(shuō)。
此次傳聞中“兩湖版”房產(chǎn)稅征收細(xì)則，最引人關(guān)注的莫過(guò)于征收范圍和稅基。
據(jù)傳，兩地的房產(chǎn)稅征收對(duì)象包括個(gè)人已購(gòu)的第二套存量房，計(jì)稅依據(jù)由原來(lái)的房產(chǎn)原值改為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。
“不同于上海和重慶的按照交易價(jià)格征收房產(chǎn)稅，而是按照評(píng)估價(jià)格、公允價(jià)格來(lái)征收，這是傳聞中湖南湖北新版房產(chǎn)稅征收細(xì)則的最大不同之處。”張立靜說(shuō)。
對(duì)此，薄夫利認(rèn)為界定存量房是個(gè)難題。此外，按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)來(lái)征稅，由于不同區(qū)域的房屋價(jià)格不同，在征稅時(shí)該如何操作也值得考量。
值得關(guān)注的是，國(guó)家稅務(wù)總局今年年中召開(kāi)專題會(huì)議明確，要深化征管改革，構(gòu)建現(xiàn)代化征稅體系。此外，稅收征管法也將在今年修訂，稅收征管體系環(huán)境將會(huì)出現(xiàn)大的變化。種種跡象表明，我國(guó)征收包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的直接稅，能力將增強(qiáng)。
據(jù)悉，近日全國(guó)30多個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)和計(jì)劃單列市的地稅官員正在開(kāi)展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估集訓(xùn)，從而為開(kāi)展非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點(diǎn)，提供技術(shù)儲(chǔ)備。日前，國(guó)家稅務(wù)總局與中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院合作舉辦的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應(yīng)用工作高級(jí)專業(yè)人才培訓(xùn)班(一期)，也正式開(kāi)班。
“國(guó)家稅務(wù)總局有意在為房產(chǎn)稅的全面擴(kuò)圍做鋪墊。”張立靜表示，稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)除了國(guó)稅系統(tǒng)內(nèi)部培育的，一些市場(chǎng)上的評(píng)估機(jī)構(gòu)也可作為補(bǔ)充。
朱自永認(rèn)為，無(wú)論是按原價(jià)征稅，還是按評(píng)估價(jià)征稅，操作上都不是問(wèn)題，首要問(wèn)題是如何完善征信系統(tǒng)。
