在地方財(cái)政減收的形勢(shì)下，一張針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收清算網(wǎng)正在收緊。
根據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)，2012年1月-6月，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入下降，1月-6月契稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅同比分別下降9.9%和8.5%，比去年同期增速分別回落37.4個(gè)和27.9個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí)，1-6月土地增值稅實(shí)現(xiàn)收入1379.95億元，同比增長(zhǎng)14.7%，比去年同期增速回落76.4個(gè)百分點(diǎn)。土地增值稅收入占稅收總收入的比重為2.5%.土地增值稅收入增速明顯回落的主要原因是房地產(chǎn)交易額萎縮。1-5月商品房銷(xiāo)售額同比下降9.1%，比去年同期增速回落27.2個(gè)百分點(diǎn)。
不但稅收增幅出現(xiàn)下滑，各地土地出讓金更是大幅下降。財(cái)政減收，各地除了加大推地力度，變相放松調(diào)控外，另一項(xiàng)重要的工作是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)加強(qiáng)了稅收征管。
今年5月，廣東省下發(fā)的一份文件顯示，今年一季度廣東省來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的稅收增速明顯下降，其中營(yíng)業(yè)稅同比下降17%.“廣州、深圳下滑得最明顯，稅務(wù)局壓力很大。”一位知情人士透露，廣州稅務(wù)局因此選擇了165個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，深圳則選了120多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行稅收清算。“房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)太重，主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅三座大山。對(duì)京滬深穗幾個(gè)城市的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果按照預(yù)征的稅率來(lái)算，稅額大概占銷(xiāo)售額的8%—12%，平均10%，但如果清算不打折扣的話(huà)，那稅額得相當(dāng)于銷(xiāo)售額的20%.但如果是星河灣這樣的項(xiàng)目，稅額就得占到銷(xiāo)售額的30%左右。”
據(jù)上述人士透露，以前清算都是光打雷不下雨，但今年以來(lái)，隨著各地財(cái)政減收局面顯化，清算面和力度越來(lái)越大。“據(jù)了解，北京目前有6000多個(gè)項(xiàng)目達(dá)到清算條件，最近三年清算了4000多家，還有2000家沒(méi)清算，今年也將陸續(xù)清算。”上述人士說(shuō)，本來(lái)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售額1億，如果按照預(yù)征稅率，交稅1000萬(wàn)元，一清算就變成了2000萬(wàn)元。“目前來(lái)看調(diào)控不會(huì)放松，今年預(yù)計(jì)很多地方的稅收都可能完不成任務(wù)，稅務(wù)局壓力也很大，因此肯定會(huì)加強(qiáng)清算。”他說(shuō)。
國(guó)務(wù)院參事室參事、中央財(cái)大稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓表示，土地增值稅如果從嚴(yán)征收，征上來(lái)的稅收能翻好幾倍也不一定。
今年上半年，湖南湘潭岳塘地稅強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅管理。截至6月底，累計(jì)入庫(kù)土地增值稅1005萬(wàn)元，同比增收706.68萬(wàn)元，增幅高達(dá)236.62%.
中國(guó)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃網(wǎng)總裁李明俊表示，在今年從嚴(yán)監(jiān)管后，不少房地產(chǎn)企業(yè)找上門(mén)來(lái)，咨詢(xún)能不能通過(guò)避稅的方法節(jié)省點(diǎn)稅。“這是一個(gè)趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，他們要交的稅比他們想象的要重，過(guò)去一般就是偷稅，這已經(jīng)成了定時(shí)炸彈，風(fēng)險(xiǎn)很高，不少房產(chǎn)商最后因?yàn)檫@個(gè)進(jìn)去了。而如果從合理合法的角度，其中10%—30%是可以通過(guò)節(jié)稅手段進(jìn)行籌劃的。”
李明俊說(shuō)，一個(gè)年銷(xiāo)售額30億元的房產(chǎn)公司，繳納4.5億元稅，10%就是4500萬(wàn)了，節(jié)稅空間還是很大的。
今年，廣東省加大了土地增值稅清算力度，一家房地產(chǎn)企業(yè)上了清算名單，找到李明俊做納稅籌劃。這家房地產(chǎn)企業(yè)的某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目分一二期開(kāi)發(fā)，一期均價(jià)5500元/平方米，二期均價(jià)9000元/平方米，成本只相差100元/平方米。按照清算規(guī)定，分期開(kāi)發(fā)必須分期清算，而因?yàn)橥恋卦鲋刀愂浅~累進(jìn)制，所以二期的稅負(fù)會(huì)比較高。“這個(gè)時(shí)候項(xiàng)目已經(jīng)竣工了，做籌劃空間已經(jīng)很小，我們給想了辦法就是一二期裹在一起清算。”李明俊解釋說(shuō)，因?yàn)閷?duì)于分期是什么定義，國(guó)家沒(méi)有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)改委有立項(xiàng)批文，規(guī)委有規(guī)劃許可證，銷(xiāo)售有預(yù)售許可證，稅務(wù)局有項(xiàng)目備案登記表。出于現(xiàn)金流考慮，開(kāi)發(fā)商在拿規(guī)劃許可證的時(shí)候可能會(huì)傾向于分期辦證，因?yàn)榉制谵k就可以分期繳納平均成本約200—300元/平方米的政府規(guī)費(fèi)，如果是1000畝地，假設(shè)可以蓋100多萬(wàn)方的房子，那規(guī)費(fèi)就得交兩三億，這就涉及資金安排問(wèn)題。稅法原文只提到“以有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的有關(guān)分期標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)”，但并沒(méi)有具體寫(xiě)明是按照哪個(gè)“有關(guān)部門(mén)”的相關(guān)文件為準(zhǔn)。
李明俊說(shuō)，廣州市曾經(jīng)發(fā)文，分期標(biāo)準(zhǔn)可以按照發(fā)改委立項(xiàng)批文為準(zhǔn)。于是他就以此為依據(jù)將一二期合在一起清算，將成本平均化，節(jié)省了3800萬(wàn)元稅款。
一家房地產(chǎn)企業(yè)在找當(dāng)?shù)囟悇?wù)師事務(wù)所出具土地增值稅的鑒證報(bào)告時(shí)，稅務(wù)師發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目涉及的某拆遷單位是法人，該單位拿到拆遷款后沒(méi)有為其提供發(fā)票，因此認(rèn)為這項(xiàng)高達(dá)5000萬(wàn)元的拆遷成本無(wú)法抵扣。李明俊發(fā)現(xiàn)，一份廣東省發(fā)的文件中提到，如果法人要交營(yíng)業(yè)稅就需要提供發(fā)票，不交營(yíng)業(yè)稅就可以不給發(fā)票。他以此為依據(jù)說(shuō)服稅務(wù)所，由此，土地增值稅加企業(yè)所得稅兩項(xiàng)加起來(lái)節(jié)稅2700萬(wàn)元。
還有一家房地產(chǎn)企業(yè)，由于按照土地增值稅相關(guān)清算規(guī)定，該項(xiàng)目銷(xiāo)售達(dá)85%以上，已達(dá)到清算條件，但當(dāng)時(shí)項(xiàng)目公司和建筑工程公司的工程決算還未進(jìn)行，建筑公司的有些發(fā)票還沒(méi)開(kāi)，結(jié)算時(shí)工程實(shí)際支出5億，開(kāi)了4億，還有1億元發(fā)票當(dāng)時(shí)尚未拿到，決算后才取得。稅務(wù)師事務(wù)所的稅務(wù)師認(rèn)為這張1億元的發(fā)票在結(jié)算日期之后才開(kāi)出，無(wú)法抵扣成本。對(duì)此，李明俊找到稅法依據(jù)，提出收入三個(gè)月內(nèi)的發(fā)票都可入賬，為該公司扳回一局。“以前，開(kāi)發(fā)商結(jié)工程款，都是能拖則拖，現(xiàn)在為了節(jié)稅，等到要結(jié)算了，實(shí)在拖不下去了，就給建筑商錢(qián)了。”李明俊說(shuō)，按照規(guī)定，項(xiàng)目如果分成兩次清算，后續(xù)清算的15%的成本是按照前期總成本來(lái)抵扣，而不是按照后期成本來(lái)抵扣，因此建議開(kāi)發(fā)商早點(diǎn)結(jié)清工程款，把成本盡量往前開(kāi)，不要拖延，否則在稅收清算時(shí)可能會(huì)遇到成本難以抵扣的麻煩。
