本報曾刊發(fā)文章稱《有人動議集資建房》，引起不少上海市民的關(guān)注，但這主要講的是北京的事。據(jù)記者了解，北京“市民集資建房”雖然已經(jīng)成立公司，但還沒有進(jìn)入實質(zhì)性操作階段。記者日前從一家公司獲悉，他們

    正在著手謀劃“集資建房”，其整體預(yù)算和操作方案已基本形成。但為了更好地讓該計劃實施，這位“集資建房”發(fā) 起人不愿意透露姓名。

    “集資建房”可以省40%以上

    祁姓“集資建房”策劃人稱，發(fā)起集資建房這一策劃，說到底主要還是因為上海目前的房價太高。一些想在內(nèi)環(huán)內(nèi)買房的普通收入者手里的資金根本不能實現(xiàn)自己的住房夢。如果大家能“集資建房”則至少能省下40%以上的成本。也就是說以現(xiàn)在內(nèi)環(huán)內(nèi)15000元左右/平方米的商品房來看，“集資建房”的成本大概在8000元/平方米左右。

    祁先生說，因為自己做過開發(fā)商，也做過代理商。所以對成本控制和開發(fā)商的利潤有很清晰的認(rèn)識，對于房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售流程也很清楚。此次他們希望建一幢商住兩用樓，因為是第一次操作，其計劃尋找的地皮地理位置在內(nèi)環(huán)以內(nèi)，初步計劃其面積為12畝，以目前內(nèi)環(huán)內(nèi)的價格來看每畝土地的價格約在800萬元左右。將來建成的商住樓為“小高層”，容積率在2.5以內(nèi)，總共為200戶。

    “集資建房”將會得到廣大市民的支持

    目前上海的房價使得“集資建房”會受到許多中產(chǎn)階級的支持。由于建的是商住樓，其未來對當(dāng)?shù)囟愂盏呢暙I(xiàn)也能得到當(dāng)?shù)卣�府的支持。從開發(fā)成本上來看，土地成本是沒辦法回避的。但“集資建房”最大的節(jié)省部分就是開發(fā)商的利潤。祁先生說，以他這么多年來的房地產(chǎn)經(jīng)驗來看，開發(fā)商利潤30%是很正常的。而因為是“集資建房”，未來建好的房屋將以“股份分紅”的形式分配給股東，所以也沒有什么營銷成本，這也將節(jié)約開支約占10%.

    “集資建房”面臨的幾個問題

    談到“集資建房”，有幾個不容回避的問題。首先是拿地的問題。祁先生說，如果要“集資建房”，那首先就涉及到一個成立公司的問題。他們的操作方法是，每人以50萬入股成立一家公司，那么這個公司以200個股東來計算，公司將有1億元資金，公司將用這部分錢用作土地招標(biāo)。據(jù)祁先生講，在內(nèi)環(huán)線內(nèi)這樣面積的土地比較多，而一些大的開發(fā)商甚至看不上這樣的土地，所以土地的問題不難解決。

    其次是資金安全性。未來成立的是股份公司，也就是說這家項目開發(fā)公司將由200個小股東組成。為保證資金的安全和避免造成“非法集資”，公司將把所財務(wù)委托給一家知名的財務(wù)公司。公司將來的每筆開支都至少要董事會全體成員同意，重大的事情要全體股東大會2/3以上通過方能生效。

    再次是項目的具體操作問題。拿到土地后，公司將通過抵押的形式向銀行貸款。按照相關(guān)規(guī)定目前可以貸到土地價格的七成，也就是說差不多可以從銀行拿到7000萬的貸款，這些貸款將主要用在建造成本上。要使得該項目順利實施，將有一個項目團(tuán)隊來具體運作，也會有一定的辦公費用。等一年多至兩年，房子建好后，公司將組織分房，200個股東分200套房子，房子的房型和樓層主要以入股順序和抽簽為準(zhǔn)。每人領(lǐng)到房子，根據(jù)實際的面積和單價辦好銀行按揭手續(xù)后，其股份也隨之注銷，公司也將隨之解散。

    發(fā)起人能從中得到什么利益

    作為一個商人，祁先生不會也不可能做無利的生意。因為是發(fā)起人，未來成立的公司，他就是總經(jīng)理，也就是說在這兩年內(nèi)其可以得到公司發(fā)給的薪水。據(jù)其稱一年大概在30萬左右，兩年就是60萬。其次，因為他也是股東，由于通過這樣的操作，未來他到手的房如果再賣出也會有一倍以上的利潤。也就是說兩年之內(nèi)他從公司將大概獲利130萬左右。

    當(dāng)然相比之下這是次要的。祁先生最大的利益可能就是，在未來他這種操作模式成功后，其聲譽也將大漲。這種理念所帶來的收益不是一些絕對的數(shù)字能說明問題的。據(jù)祁先生說，他希望通過這樣的模式其公司能在“香港創(chuàng)業(yè)板”上市。

    最近，我們對部分讀者就買房時最關(guān)心的問題做了一個隨機調(diào)查，結(jié)果是大家首先關(guān)心的是價位和地段，然后是周邊環(huán)境和各種管理等等。幾乎所有的人都忽略了一個問題，那就是房子的質(zhì)量問題，但質(zhì)量是決定一切因素的基礎(chǔ)。大家很有必要對這個問題加以重視。