房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃

　　房地產(chǎn)項目開發(fā)是社會各種資源的集成，其耗用資金之巨、涉及相關領域之廣、產(chǎn)業(yè)鏈條之長，為其他行業(yè)所無法比擬。隨著我國市場經(jīng)濟機制的日趨完善、競爭程度的逐步加劇，納稅籌劃將成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營、開發(fā)管理中不可或缺的重要組成部分，也將是企業(yè)經(jīng)營決策的重要內(nèi)容。全面了解和領會房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路，這個問題已經(jīng)得到越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)的重視，要建房先籌劃的趨勢已經(jīng)在形成。有不少立足長遠發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，十分注重依法納稅，而且往往在項目啟動之初，就開始進行詳細的納稅籌劃。本文擬從以下方面來對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃進行分析。

　　一、 目前房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃方面存在的問題

　?。ㄒ唬?房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識薄弱，法律意識不強

　　依法納稅是企業(yè)作為納稅人應盡的義務。由于國家稅收法規(guī)政策比較復雜，又沒有很好的渠道能直接傳達到房地產(chǎn)企業(yè)，使企業(yè)在不了解稅收政策的前提下，出現(xiàn)了不會交稅的現(xiàn)象，到底企業(yè)是多交了，還是少交了，企業(yè)一概不清楚。由于稅收成本的增加，影響到企業(yè)在市場競爭中的發(fā)展，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在收入、成本、費用等條件一定的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤與納稅金額互為消長。當房地產(chǎn)企業(yè)面臨沉重的稅收負擔時，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人會將其注意力自覺不自覺地轉(zhuǎn)移到應納稅款上，致使有些房地產(chǎn)企業(yè)鋌而走險，利用一些不合法的手段進行偷稅、逃稅。而采取偷稅、逃稅等違法手段來減少應納稅款，房地產(chǎn)企業(yè)則不但要承擔稅法制裁的風險，更重要的是偷稅、逃稅還將影響企業(yè)的聲譽，對企業(yè)正常的經(jīng)營、開發(fā)產(chǎn)生負面影響，也會給企業(yè)在稅收上帶來了很大的風險。正如前段時間汕頭市某知名的房地產(chǎn)開發(fā)公司，因采取內(nèi)外兩套賬冊，故意隱匿收入，被稅務機關稽查部門查出，除了補繳稅款外，還對其進行處罰，認定其偷稅、漏稅的違法行為。這不僅給企業(yè)帶來稅收上的風險，也影響企業(yè)的聲譽。

　?。ǘ?房地產(chǎn)企業(yè)在納稅方面認識上存在的誤區(qū)

　　1. 企業(yè)誤把納稅籌劃當成了財務部門會計處理的工作

　　房地產(chǎn)企業(yè)的稅收存在兩個環(huán)節(jié)：一是企業(yè)產(chǎn)生稅收的環(huán)節(jié)；二是企業(yè)交納稅收的環(huán)節(jié)。但是有很多房地產(chǎn)企業(yè)的決策人認為：“稅收就是財務部門的事，財務部門所作的財務處理就決定企業(yè)的應納稅額。出現(xiàn)多交稅和被稅務機關處罰的情況，就是財務人員失職”。這說明，房地產(chǎn)企業(yè)決策人的納稅觀念存在著誤區(qū)，未能了解稅收是如何產(chǎn)生的。就是因為這種誤區(qū)，導致很多房地產(chǎn)企業(yè)無法解決企業(yè)的納稅問題。雖然財務部門經(jīng)常與稅務機關打交道，但財務部門只是將企業(yè)開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)生的稅款交到稅務機關而已。而稅收是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)經(jīng)營、銷售房產(chǎn)等過程中產(chǎn)生的，不同的開發(fā)、銷售過程，產(chǎn)生了不同的稅收結果。所以決策人進行這些業(yè)務之前的納稅籌劃是非常重要。因為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營、銷售等過程是通過合同體現(xiàn)出來的，為什么稅務機關在查賬時會讓企業(yè)提供相關的合同？這是因為稅務機關要查看房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務過程。每一份合同決定每一個業(yè)務過程，業(yè)務過程產(chǎn)生稅收，業(yè)務部門產(chǎn)生稅收，財務部門交納稅收。房地產(chǎn)企業(yè)的這些合同不是由財務部門簽訂的，而是由決策人、相關的策劃部門、銷售部門等簽訂的，把房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃單純地放到財務部門，由財務人員進行賬面的會計處理以為這就是納稅籌劃這是不可取的。因此，決定房地產(chǎn)企業(yè)稅款的不只是財務部門的事，更重要的是企業(yè)決策人在進行業(yè)務處理之前對納稅方面所做的決策。

　　2. 房地產(chǎn)企業(yè)誤把納稅籌劃的實施放在業(yè)務產(chǎn)生的事后來進行

　　房地產(chǎn)企業(yè)為什么總在稅收方面出現(xiàn)問題？而且常常被稅務機關處罰呢？這是因為企業(yè)的決策人沒有樹立一種正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發(fā)現(xiàn)稅負很重，總期望事后通過財務人員在財務處理上來解決納稅問題。這是房地產(chǎn)企業(yè)暴露的最大缺陷。此時，房地產(chǎn)企業(yè)相關的稅收已產(chǎn)生，再進行賬面處理已為時已晚，已不存在所謂的納稅籌劃了。所以，納稅籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營過程中決策人要做的決策之前可先與財務人員進行商討，利用房地產(chǎn)業(yè)相關稅種的優(yōu)惠政策來出臺相關的納稅籌劃。如果財務人員的水平不足未能進行合理的納稅籌劃時，或者在納稅籌劃的技術上沒什么把握的話，企業(yè)還可以通過聘請稅務事務所等專業(yè)人員來進行納稅籌劃。

　　（三） 房地產(chǎn)企業(yè)對公司內(nèi)部缺乏必要的納稅管理

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部進行納稅管理的少之又少，很多房地產(chǎn)企業(yè)財務人員開始學習相關的稅收法律、法規(guī)，對企業(yè)自身的業(yè)務開始進行納稅籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業(yè)偷稅逃稅的現(xiàn)象，受到稅務部門的處罰。什么原因造成的呢？其主要原因不是因為財務人員的素質(zhì)不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業(yè)在經(jīng)營過程中，每一個環(huán)節(jié)都存在稅收問題。比如：房地產(chǎn)企業(yè)在設立過程中，性質(zhì)的不同，稅收政策也不同；企業(yè)在開發(fā)土地的時間上有推移，稅收的結果也不同，等等。而且財務只是對企業(yè)經(jīng)營成果進行核算與反映，企業(yè)很多具體業(yè)務不是財務能操作的。比如：企業(yè)在簽訂房屋銷售合同時，是由銷售部門實施的。但是由于他們不了解稅收政策，沒有按照稅收法規(guī)進行操作，往往給財務部門的核算工作帶來很大麻煩。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時，為了達到銷售目的，制定了不少的促銷方式。如打折銷售、買房子送裝修等。但在稅法上規(guī)定，打折銷售是根據(jù)打折后的金額做銷售，而買房子送裝修是根據(jù)購房款加上裝修款的合計金額做銷售（送裝修為視同銷售）。因為銷售部門不了解稅收政策，無意中增加了企業(yè)的稅收負擔，給財務部門進行納稅籌劃帶來麻煩。所以，納稅籌劃并不只是通過財務部門的工作實現(xiàn)的，而必須得到企業(yè)內(nèi)部所有部門的配合。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在決策等過程中存在的這個盲區(qū)，企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理，需要企業(yè)決策人、業(yè)務部門和財務部門相互配合。納稅人在交稅過程中應該考慮自己的納稅成本，通過合理、合法的手段來實現(xiàn)納稅籌劃，財務人員不僅要了解稅收政策，按國家規(guī)定交稅，決策人更應該通過了解稅收政策設計好自己的銷售過程，來減輕自身的納稅負擔，規(guī)避納稅風險。正確的納稅觀念為：合同決定稅收，只有加強企業(yè)內(nèi)部的納稅管理，使公司各部門之間相互配合，才能減輕公司的納稅負擔，更好地規(guī)避公司的納稅風險。

　　二、 房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃時應注意的要點

　　（一） 房地產(chǎn)企業(yè)需要加強稅收政策的學習，增強自身的法律意識

　　交稅是每個納稅人應盡的義務，但稅收必定對公司的效益產(chǎn)生一定的影響，不交稅是違法的行為，要受到法律的制裁，怎樣利用國家的稅收政策來對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程進行納稅籌劃，最終實現(xiàn)減輕稅負的目的，是目前房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理工作首先要解決的問題。從以前的“被動納稅”走向“主動納稅”，對出現(xiàn)的問題不要憑僥幸心理，不僅財務人員非財務人員也要掌握稅收政策，學習納稅籌劃的相關知識，企業(yè)才能達到整體降低稅負的目的。嚴格地按照稅法的規(guī)定依法納稅、誠信納稅，要避免“關系稅”對企業(yè)產(chǎn)生的影響，才能避免納稅風險。房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃前不能只靠對稅收政策的一知半解就進行納稅籌劃，必須知法、懂法、守法。結合企業(yè)自身的實際情況，進行籌劃，才能達到預期效果。不能只注重表象和結果，一定要重視形式、過程和內(nèi)容，所以房地產(chǎn)企業(yè)要進行納稅籌劃，籌劃人員必須具有一定的專業(yè)知識水平，對國家稅收征管的形式、內(nèi)容和方法有很深的了解，才能當前房地產(chǎn)的稅收政策進行充分的分析、研究和設計，才能合理、合法地進行納稅籌劃，為企業(yè)降低成本，降低納稅負擔。

　　（二） 納稅籌劃更重要的是決策人的規(guī)范性決策過程

　　房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃時要注重規(guī)范性籌劃，萬萬不可只重投機。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，決策人不僅要關注財務、稅務方面的事項，也應關注日常經(jīng)營的方方面面，才能充分取得納稅籌劃的最好效益；不僅需要財務人員具備籌劃意識，各個部門的人員均要具有籌劃意識才能達到最佳效果。一些房地產(chǎn)企業(yè)的老板片面地認為，納稅籌劃就是鉆稅法的漏洞，挖空心思在“允許不允許”、“應該不應該”上做文章，結果很有可能在稅法制度不斷完善的趨勢下栽跟斗。納稅籌劃不可盲目，應堅持依法原則，在進行納稅籌劃時必須遵守國家的各項法律、法規(guī)，結合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際情況進行籌劃，才能達到預期效果。

　　（三） 不能只注重戰(zhàn)術籌劃，輕視戰(zhàn)略籌劃

　　雖然能就事論事對單個項目、單筆業(yè)務或單個環(huán)節(jié)可以進行籌劃，但還應構建整體的納稅籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大“撿了芝麻丟了西瓜”。正如汕頭某房地產(chǎn)開發(fā)公司的納稅籌劃沒有一個整體系統(tǒng)的規(guī)劃，對某個方案進行納稅籌劃，卻使得節(jié)省的稅金小于設立分公司的費用，這種片面的考慮，忽略了該項目對企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營成本上是否增加，而單純地追求通過納稅籌劃來增加企業(yè)的效益，卻被同樣增加的經(jīng)營成本消耗殆盡，結果是得不償失的。

　　（四） 要由補漏性籌劃向前瞻性籌劃發(fā)展

　　不少房地產(chǎn)企業(yè)就是在接受了教訓，走了彎路以后，才想到納稅籌劃，結果籌劃只能起到亡羊補牢的作用。正如前面所提到的汕頭市某知名的房地產(chǎn)開發(fā)公司涉及偷稅、漏稅的事件，此時如果再采取補救措施的話，也只能望稅興嘆了。如果該企業(yè)從開發(fā)房產(chǎn)的一開始，就進行合理、合法的納稅籌劃，不僅能給企業(yè)規(guī)避納稅風險，還能免去不必要的經(jīng)濟損失和名譽上的受損。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要進行納稅籌劃，應在項目啟動之初就開始，對整個項目高瞻遠矚，合理規(guī)劃，這樣，才能給企業(yè)帶來更多的收益。

　　三、 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的具體操作

　　房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種有營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等，再加上房地產(chǎn)開發(fā)周期長，要精確計算各個稅種的納稅情況，不但令企業(yè)的財務人員頭疼，就是稅務人員也未必摸得清，這就造成了納稅不準確，稅種偏多，整體稅負偏重，如何降低稅負成為資金緊缺的房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般納稅籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點進行具有自身特色的納稅籌劃。

　　（一） 利用臨界點進行納稅籌劃

　　納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。起征點的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。目前房地產(chǎn)業(yè)在激烈市場競爭中商品房價格仍居高不下，原因很多，土地增值稅的存在是原因之一。開發(fā)商開發(fā)一個項目，總要獲得一定利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大土地增值稅繳得越多，房價就越高。因此，如何做到使房價在同行中最低，應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是房地產(chǎn)開發(fā)商應當認真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負效應，我們可以對此進行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當控制出售價格而避免繳納土地增值稅。正如汕頭市某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一批普通標準住宅，取得土地使用權所支付的金額為500萬元，開發(fā)土地的費用為100萬元，新建房及配套設施的成本為1000萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金為80萬元，該批住宅以2410萬元的價格出售。根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加扣（500+100+1000）×20%=320萬元。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（2410-500-100-1000-80-320）/（500+100+1000+80+320）=20.5%.根據(jù)稅法規(guī)定，應該按照30%的稅率繳納土地增值稅（2410-500-100-1000-80-320）×30%=123萬元。企業(yè)稅后利潤為2410-500-100-1000-80-320-123=287萬元。如果該企業(yè)進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為2400萬元，則該公司的增值率為（2400-500-100-1000-80-320）/（500+100+1000+80+320）=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為2400-500-100-1000-80-320=400萬元。進行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負擔400-287=113萬元。

　　同樣，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。正如汕頭某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為800萬元。增值額為200萬元，增值率為200/800=25%該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30%=60萬元，營業(yè)稅1000×5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50×（7%+3%）=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-800-60-50-5=85萬元。如果該房地產(chǎn)公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200/1000=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1200×5%=60萬元，城市維護建設稅和教育費附加60×（7%+3%）=6萬元。同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1200-1000-60-6=134萬元。該納稅籌劃降低企業(yè)稅收負擔為134-85=49萬元。因為，土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

　　（二） 巧設分支機構來進行納稅籌劃

　　根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%.兩種方式計算出來的應納稅額有時候會存在很大差異，在這種情況下，就存在納稅籌劃的空間。房地產(chǎn)企業(yè)可以適當將出租業(yè)務轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務而避免采用依照租金計算房產(chǎn)稅的方式。最近，汕頭市某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的一處位于市中心的房屋出租，租金為20萬元一年，該房屋的原值為100萬元。該公司應該繳納房產(chǎn)稅20×12%=2.4萬元，營業(yè)稅20×5%=1萬元，城市維護建設稅和教育費附加1×（7%+3%）=0.1萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的利潤為20-2.4-1-0.1=16.5萬元。如果進行納稅籌劃，該房地產(chǎn)公司將該房屋變成自己的一個分公司，并且將該分公司承包給汕頭某家商貿(mào)企業(yè)，承包費為20萬元一年。由于該房屋沒有進行出租，不能按照租金計算房產(chǎn)稅，應該按照房產(chǎn)原值計算房產(chǎn)稅。應納房產(chǎn)稅100×（1-30%）×1.2%=0.84萬元。該房地產(chǎn)公司不需要繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加，同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為20-0.84=19.16萬元。該納稅籌劃可減輕企業(yè)稅收負擔19.16-16.5=2.66萬元。

　　（三） 利用建房的方式進行納稅籌劃

　　我國稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進行納稅籌劃。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務業(yè)——代理業(yè)”稅目繳營業(yè)稅，而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅；同時，若企業(yè)不符合代建房條件，不論雙方如何簽訂協(xié)議，也不論其財務會計賬務如何核算，應全額按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。另外，稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。企業(yè)可以充分利用好這一系列的稅收優(yōu)惠政策。前不久，汕頭某商貿(mào)公司需要購置一棟房屋，由汕頭市某房地產(chǎn)開發(fā)公司承建。該房地產(chǎn)公司預計建成該房屋的售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為600萬元。土地增值率為400/600=66.7%.該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅400×40%-600×5%=130萬元，營業(yè)稅1000×5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50×（7%+3%）=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該商貿(mào)公司需要支付1000萬元費用，該房地產(chǎn)公司利潤為1000-600-130-50-5=215萬元。如果進行納稅籌劃，該商貿(mào)公司與該房地產(chǎn)公司合作建房，房地產(chǎn)公司出地，商貿(mào)公司出資900萬元，建成后商貿(mào)公司分得95%的房屋，房地產(chǎn)公司分得5%的房屋作為辦公之用。該房地產(chǎn)公司的開發(fā)成本為600萬元。不需要交納任何稅收，同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為900-600=300萬元。該商貿(mào)公司出資900萬元，獲得95%的房屋，可以花費50萬元承租余下的5%的房產(chǎn)50年。為此，房地產(chǎn)公司需要繳納房產(chǎn)稅50×12%=6萬元，營業(yè)稅、城建稅、教育費及附加50×5%×（1+7%+3%）=2.75萬元。經(jīng)過稅籌劃后該商貿(mào)公司降低50萬元費用，該房地產(chǎn)公司減輕稅收負擔300-215-6-2.75=76.25萬元。

　　（四） 利用貨幣價值的時間性進行納稅籌劃

　　貨幣的時間價值是指貨幣在周轉(zhuǎn)使用的過程中隨著時間的推移而發(fā)生的價值增值，它表現(xiàn)了貨幣的時間性。利用貨幣價值的時間性進行納稅籌劃是一種相對節(jié)稅方法，它并不改變一定時期的納稅總額，但從各個納稅期限納稅額的變化中獲得收益，從而相當于沖減了稅收，使納稅總額相對減少。正如汕頭市某房地產(chǎn)開發(fā)公司的廠房中有自購土地一塊，該土地取得時的成本是2000萬元。房屋按20年提折舊，合同規(guī)定的土地使用期限是10年，適用的企業(yè)所得稅稅率是15%.該公司按照會計制度計提折舊，土地每年可計入費用的折舊額是100萬元。如果按稅法的規(guī)定將該土地單獨攤銷進行納稅調(diào)整，每年可計入費用的攤銷額是200萬元。相對于前者，該公司在規(guī)定的土地使用期限內(nèi)每年稅前可多列支100萬元，所以在前十年總計可少繳企業(yè)所得稅15萬元。在后十年，由于土地使用權已經(jīng)攤銷完畢，該公司為此總計應多繳企業(yè)所得稅15萬元。雖然從納稅總額上來看并沒有減少，但是該納稅人成功地將應稅所得額向后遞延，推遲了納稅時間。

　　因為資金存在時間價值，所以該公司依法取得了一筆無息貸款，是十分劃算的。根據(jù)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法第二十九條規(guī)定：“納稅人取得土地使用權支付給國家或其他納稅人的土地出讓款應作為無形資產(chǎn)管理，并在不短于合同規(guī)定的使用期限內(nèi)攤銷?！倍鴱臅嬏幚淼慕嵌葋砜矗恋厥桥c建筑物一并列入固定資產(chǎn)入賬，合在一塊提折舊的。我國稅法允許的房屋、建筑物最短折舊年限為20年，一般而言，納稅人出于自身利益的需要都會選擇這一折舊年限。因此，當合同規(guī)定的土地使用期限低于20年，或者合同并沒有規(guī)定土地使用期限（按稅法規(guī)定，其攤銷期限不得短于十年），納稅人在申報繳納企業(yè)所得稅時，可以將其從房屋、建筑物原值中剝離出來，單獨攤銷。那么在土地攤銷期限內(nèi)，可以增加企業(yè)所得稅稅前列支費用，納稅人獲得了延遲繳納稅款的好處。

　　（五） 適當推遲土地的開發(fā)時間來進行納稅籌劃

　　根據(jù)我國現(xiàn)行企業(yè)會計制度第四十七條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得土地使用權，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，應作為無形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定的期限分期攤銷。待該項土地開發(fā)時，再將其賬面價值轉(zhuǎn)入相關在建工程成本?？梢?，土地一旦開發(fā)，最終將不可避免的形成納稅人繳納房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。所以，汕頭市某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2001年購入一塊土地，支付轉(zhuǎn)讓價款240萬元，該地規(guī)定房產(chǎn)余值是按房產(chǎn)原值扣除30%計算，如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司在購入當年就開始建造廠房，廠房完工后，該土地每年需繳納房產(chǎn)稅240×（1-30%）×1.2%=2.02萬元。如果企業(yè)推遲一年建設，土地使用權按稅法規(guī)定其攤銷期限不得短于十年進行攤銷，每年攤銷額為24萬元，所以其轉(zhuǎn)入在建工程的賬面價值為216萬元。廠房完工后，該土地每年需繳納房產(chǎn)稅216×（1-30%）×1.2%=1.81萬元。從以上計算可以看出，推遲一年開發(fā)，相應的滯后了土地使用權形成房屋原值的時間，可少繳房產(chǎn)稅2.02萬元；并且隨著土地使用權賬面價值的減少，該公司以后每年可少支出房產(chǎn)稅款0.21萬元。數(shù)額雖小，但房產(chǎn)稅是納稅人一項長期的固定支出，進行納稅籌劃后節(jié)稅的效果是不言而喻的。因此，企業(yè)適當?shù)赝七t土地開發(fā)時間，便可獲得少繳房產(chǎn)稅的好處。

　　（六） 通過兩次銷售房地產(chǎn)進行納稅籌劃

　　房地產(chǎn)銷售所負擔的稅種主要是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅是超率累進稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價格，就有可能存在實施納稅籌劃的空間，通過降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進行了簡單的裝修，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以就簡單裝修上做納稅籌劃的文章，將其作為單獨的業(yè)務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)來進行納稅籌劃。前不久，汕頭某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟房屋，房屋總售價為1000萬元，該房屋進行了簡單裝修并安裝了簡單必備設施。根據(jù)相關稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務允許扣除的費用為400萬元，增值額則為600萬元。該房地產(chǎn)公司應該繳納土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加以及企業(yè)所得稅。土地增值率為600/400=150%.根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則第10條的規(guī)定，增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項目金額×15%.因此，應當繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元，應繳納營業(yè)稅1000×5%=50萬元，應繳納城市維護建設稅和教育費附加50×（7%+3%）=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-400-240-50-5=305萬元。　　如果進行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同，第一個合同為房屋出售合同，不包括裝修費用，房租出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元。第二個合同為房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為400/300=133%.應該繳納土地增值稅400×50%-300×15%=155萬元，營業(yè)稅700×5%=35萬元，城建稅和教育費附加35×（7%+3%）=3.5萬元。裝修收入應當繳納營業(yè)稅300×3%=9萬元，城建稅和教育費附加9×（7%+3%）=0.9萬元。

　　同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的利潤為700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9=396.6萬元。經(jīng)過納稅籌劃后，可以減輕企業(yè)稅收負擔396.6-305= 91.6萬元。

　　由此可見，搞好納稅籌劃工作是每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必修課，是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必要手段，企業(yè)家們必須給予重視。愚者逃稅，蠢者偷稅，智者節(jié)稅，高者理稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理、合法的手段，減輕企業(yè)稅負，增加企業(yè)收益，從而使企業(yè)得到穩(wěn)步、健康的發(fā)展。