土地增值稅籌劃應(yīng)注意的幾個(gè)方面
節(jié)稅籌劃的重要前提是熟知并靈活運(yùn)用各種稅收優(yōu)惠政策。按現(xiàn)行規(guī)定，土地增值稅的減免稅規(guī)定主要有：
（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。若其增值額超過扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)對(duì)增值額全額征稅，不得免稅。普通標(biāo)難住宅，是指一般居民用住宅，不包括高級(jí)別墅、高級(jí)公寓、小洋樓、渡假村等以及超面積、超標(biāo)準(zhǔn)、豪華裝修的住宅。是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，必須經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
?。ǘ┯捎诔鞘袑?shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，免征土地增值稅。
由于城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
符合上述免稅條件的單位和個(gè)人，必須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。
（三）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免于征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。
下列項(xiàng)目暫免征收土地增值稅：
?。ㄒ唬┮苑康禺a(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或者作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的。
?。ǘ┮环匠鐾恋?，一方出資金，合作建房，建成后按照比例分房自用的。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。
?。ㄋ模┰诩娌⑵髽I(yè)中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的。
一、適當(dāng)增值籌劃法
土地增值稅稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20％時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)就其全部增額按規(guī)定計(jì)稅。按此原則，納稅人建造住宅出售的，應(yīng)考慮增值額增加帶來的效益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)間的關(guān)系，避免增值率稍高于起征點(diǎn)而導(dǎo)致得不償失。
首先，如果納稅人欲享受起征點(diǎn)照顧，此時(shí)假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目的金額為100，當(dāng)其銷售這批商品房的價(jià)格為x時(shí)，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：
X5％×（1＋7％＋3％）＝5.5％X
式中：5％——營業(yè)稅
7％——城市維護(hù)建設(shè)稅
3％——教育費(fèi)附加
這時(shí)，其全部允許扣除金額為：
100＋5.5％X
根據(jù)有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，該企業(yè)享受起征點(diǎn)最高售價(jià)為：
X＝1.2（100＋5.5％X）
解以上方程可知，此時(shí)的最高售價(jià)為128.48，允許扣除項(xiàng)目金額為107.07（100＋5.5％×128.48）。
其次，如果企業(yè)欲通過提高售價(jià)達(dá)到增加效益的目的，當(dāng)增值率略高于20％時(shí)，即應(yīng)適用“增值率”在50％以下，稅率為30％的規(guī)定。假定此時(shí)的售價(jià)為（128.48＋Y）。
由于售價(jià)的提高（數(shù)額為Y），相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項(xiàng)目金額都應(yīng)提高5.5％Y.這時(shí)允許扣除項(xiàng)目的金額＝107.07＋5.5％Y
增值額＝128.48＋Y－（107.07＋5.5％Y）
化簡后增值額的計(jì)算公式為：
94.5％Y＋21.41
所以應(yīng)納土地增值稅：
30％×（94.5％Y＋21.41）
若企業(yè)欲使提價(jià)帶來的效益超過因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使Y＞30％×（94.5％Y＋21.4）
即Y＞8.96
這就是說，如果想通過提高售價(jià)獲取更大的收益，就必須使價(jià)格高于137.44（128.48＋8.96）。
通過以上兩方面的分析可知，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的企業(yè)，當(dāng)除去銷售稅金及附加后的全部允許扣除項(xiàng)目金額為100時(shí)，將售價(jià)定為128.48是該納稅人可以享受起征點(diǎn)照顧的最高價(jià)位。
在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大的收益。如果售價(jià)低于此數(shù)，雖能享受起征點(diǎn)的照顧，卻只能獲取較低的收益，如欲提高售價(jià)，則必須使價(jià)格高于137.44，否則，價(jià)格提高帶來的收益，將不足以彌補(bǔ)價(jià)格提高所帶來的稅收負(fù)擔(dān)。
二、適當(dāng)捐贈(zèng)籌劃法
房地產(chǎn)的贈(zèng)與是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人，依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將自己所擁有的房地產(chǎn)無償?shù)鼐栀?zèng)給其他人的民事法律行為。對(duì)于這種贈(zèng)與行為，很多國家都開征了贈(zèng)與稅。我國目前還沒有開征這種稅收，也不對(duì)之征收土地增值稅。因?yàn)榘撮_征土地增值稅的三條標(biāo)準(zhǔn)，贈(zèng)與人捐贈(zèng)房產(chǎn)是無償轉(zhuǎn)讓，并沒有取得收入，因此，不用繳納土地增值稅。
但是，這里的僅指以下兩種情況：
第一種情況是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。
第二種情況是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。
上述社會(huì)團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國紅十字會(huì)、中國殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非盈利性的公益組織。
房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將自己房地產(chǎn)進(jìn)行贈(zèng)與時(shí)，如果不是以上所述兩種情況，應(yīng)該視同有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。因此，當(dāng)事人在進(jìn)行時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意自己的捐贈(zèng)方式，以免捐贈(zèng)完了之后，自己反而要承擔(dān)大筆稅款。具體來說，如果當(dāng)事人在進(jìn)行捐贈(zèng)時(shí)可以采用以上兩種方式，最好采用這兩種方式，以免無益地多納稅款。比如某房地產(chǎn)所有人欲將其擁有的房地產(chǎn)捐贈(zèng)給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)如希望工程基金會(huì)進(jìn)行捐贈(zèng)，而不要自行捐贈(zèng)。但如果當(dāng)事人確實(shí)無法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對(duì)自己及他人的影響。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈(zèng)與一位好朋友，則可以考慮讓受贈(zèng)人支付稅款，也可以采用隱性贈(zèng)與法，即讓該好友實(shí)際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
三、個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條，個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。
由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人的流動(dòng)愈來愈頻繁，因而個(gè)人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來越大。為了避免交納冤枉稅，納稅人有必要認(rèn)真學(xué)習(xí)稅法，弄懂個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓的稅收政策。比如某個(gè)人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個(gè)月，這時(shí)該個(gè)人在另一城市里找到一份很好的工作，需出售該套住房。很顯然，如果該個(gè)人再等一個(gè)月出售該套住房便可以免納土地增值稅，而如果現(xiàn)在馬上出售，便會(huì)因?yàn)槭褂媚晗蕹^三年而未超過五年，只能減半繳納土地增值稅。合乎理性的做法便是將住房于一個(gè)月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)讓。當(dāng)然，如果這時(shí)遇到比較好的買主，也可以出售，該種籌劃方法仍然可以使用，即和買主簽訂一份遠(yuǎn)期（一個(gè)月后）轉(zhuǎn)讓合同，同時(shí)簽訂一個(gè)月的租賃合同。則買主可以馬上住進(jìn)去，房地產(chǎn)所有人又可以享受足夠的稅收優(yōu)惠。
但也有這樣的情況，即某房屋所有人由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，用上面方法進(jìn)行籌劃便不具有可能性。這時(shí)，可能的做法就尋找一個(gè)愿意和自己交換住房，而且對(duì)方住房又合乎自己要求的經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人，和該個(gè)人交換住房。根據(jù)我國稅法的規(guī)定，個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。
（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。若其增值額超過扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)對(duì)增值額全額征稅，不得免稅。普通標(biāo)難住宅，是指一般居民用住宅，不包括高級(jí)別墅、高級(jí)公寓、小洋樓、渡假村等以及超面積、超標(biāo)準(zhǔn)、豪華裝修的住宅。是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，必須經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
?。ǘ┯捎诔鞘袑?shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，免征土地增值稅。
由于城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
符合上述免稅條件的單位和個(gè)人，必須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。
（三）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免于征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。
下列項(xiàng)目暫免征收土地增值稅：
?。ㄒ唬┮苑康禺a(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或者作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的。
?。ǘ┮环匠鐾恋?，一方出資金，合作建房，建成后按照比例分房自用的。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。
?。ㄋ模┰诩娌⑵髽I(yè)中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的。
一、適當(dāng)增值籌劃法
土地增值稅稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20％時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)就其全部增額按規(guī)定計(jì)稅。按此原則，納稅人建造住宅出售的，應(yīng)考慮增值額增加帶來的效益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)間的關(guān)系，避免增值率稍高于起征點(diǎn)而導(dǎo)致得不償失。
首先，如果納稅人欲享受起征點(diǎn)照顧，此時(shí)假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目的金額為100，當(dāng)其銷售這批商品房的價(jià)格為x時(shí)，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：
X5％×（1＋7％＋3％）＝5.5％X
式中：5％——營業(yè)稅
7％——城市維護(hù)建設(shè)稅
3％——教育費(fèi)附加
這時(shí)，其全部允許扣除金額為：
100＋5.5％X
根據(jù)有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，該企業(yè)享受起征點(diǎn)最高售價(jià)為：
X＝1.2（100＋5.5％X）
解以上方程可知，此時(shí)的最高售價(jià)為128.48，允許扣除項(xiàng)目金額為107.07（100＋5.5％×128.48）。
其次，如果企業(yè)欲通過提高售價(jià)達(dá)到增加效益的目的，當(dāng)增值率略高于20％時(shí)，即應(yīng)適用“增值率”在50％以下，稅率為30％的規(guī)定。假定此時(shí)的售價(jià)為（128.48＋Y）。
由于售價(jià)的提高（數(shù)額為Y），相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項(xiàng)目金額都應(yīng)提高5.5％Y.這時(shí)允許扣除項(xiàng)目的金額＝107.07＋5.5％Y
增值額＝128.48＋Y－（107.07＋5.5％Y）
化簡后增值額的計(jì)算公式為：
94.5％Y＋21.41
所以應(yīng)納土地增值稅：
30％×（94.5％Y＋21.41）
若企業(yè)欲使提價(jià)帶來的效益超過因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使Y＞30％×（94.5％Y＋21.4）
即Y＞8.96
這就是說，如果想通過提高售價(jià)獲取更大的收益，就必須使價(jià)格高于137.44（128.48＋8.96）。
通過以上兩方面的分析可知，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的企業(yè)，當(dāng)除去銷售稅金及附加后的全部允許扣除項(xiàng)目金額為100時(shí)，將售價(jià)定為128.48是該納稅人可以享受起征點(diǎn)照顧的最高價(jià)位。
在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大的收益。如果售價(jià)低于此數(shù)，雖能享受起征點(diǎn)的照顧，卻只能獲取較低的收益，如欲提高售價(jià)，則必須使價(jià)格高于137.44，否則，價(jià)格提高帶來的收益，將不足以彌補(bǔ)價(jià)格提高所帶來的稅收負(fù)擔(dān)。
二、適當(dāng)捐贈(zèng)籌劃法
房地產(chǎn)的贈(zèng)與是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人，依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將自己所擁有的房地產(chǎn)無償?shù)鼐栀?zèng)給其他人的民事法律行為。對(duì)于這種贈(zèng)與行為，很多國家都開征了贈(zèng)與稅。我國目前還沒有開征這種稅收，也不對(duì)之征收土地增值稅。因?yàn)榘撮_征土地增值稅的三條標(biāo)準(zhǔn)，贈(zèng)與人捐贈(zèng)房產(chǎn)是無償轉(zhuǎn)讓，并沒有取得收入，因此，不用繳納土地增值稅。
但是，這里的僅指以下兩種情況：
第一種情況是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。
第二種情況是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。
上述社會(huì)團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國紅十字會(huì)、中國殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非盈利性的公益組織。
房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將自己房地產(chǎn)進(jìn)行贈(zèng)與時(shí)，如果不是以上所述兩種情況，應(yīng)該視同有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。因此，當(dāng)事人在進(jìn)行時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意自己的捐贈(zèng)方式，以免捐贈(zèng)完了之后，自己反而要承擔(dān)大筆稅款。具體來說，如果當(dāng)事人在進(jìn)行捐贈(zèng)時(shí)可以采用以上兩種方式，最好采用這兩種方式，以免無益地多納稅款。比如某房地產(chǎn)所有人欲將其擁有的房地產(chǎn)捐贈(zèng)給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)如希望工程基金會(huì)進(jìn)行捐贈(zèng)，而不要自行捐贈(zèng)。但如果當(dāng)事人確實(shí)無法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對(duì)自己及他人的影響。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈(zèng)與一位好朋友，則可以考慮讓受贈(zèng)人支付稅款，也可以采用隱性贈(zèng)與法，即讓該好友實(shí)際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
三、個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條，個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。
由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人的流動(dòng)愈來愈頻繁，因而個(gè)人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來越大。為了避免交納冤枉稅，納稅人有必要認(rèn)真學(xué)習(xí)稅法，弄懂個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓的稅收政策。比如某個(gè)人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個(gè)月，這時(shí)該個(gè)人在另一城市里找到一份很好的工作，需出售該套住房。很顯然，如果該個(gè)人再等一個(gè)月出售該套住房便可以免納土地增值稅，而如果現(xiàn)在馬上出售，便會(huì)因?yàn)槭褂媚晗蕹^三年而未超過五年，只能減半繳納土地增值稅。合乎理性的做法便是將住房于一個(gè)月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)讓。當(dāng)然，如果這時(shí)遇到比較好的買主，也可以出售，該種籌劃方法仍然可以使用，即和買主簽訂一份遠(yuǎn)期（一個(gè)月后）轉(zhuǎn)讓合同，同時(shí)簽訂一個(gè)月的租賃合同。則買主可以馬上住進(jìn)去，房地產(chǎn)所有人又可以享受足夠的稅收優(yōu)惠。
但也有這樣的情況，即某房屋所有人由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，用上面方法進(jìn)行籌劃便不具有可能性。這時(shí)，可能的做法就尋找一個(gè)愿意和自己交換住房，而且對(duì)方住房又合乎自己要求的經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人，和該個(gè)人交換住房。根據(jù)我國稅法的規(guī)定，個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。
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