土地增值稅籌劃——土地增值稅的基礎(chǔ)知識(shí)(2)
土地增值稅的征稅范圍
土地增值稅和征稅范圍是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物。這里所說(shuō)的“國(guó)家土地”是指國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地：“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑，包括地上地下的各種附屬設(shè)施：“附著物”是指附著于土地上的不能移動(dòng)或一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。確定土地增值稅的征稅范圍的兩個(gè)條件：
其一，只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上的建筑物征稅這里包含四層含義：
?、呸D(zhuǎn)讓的土地，其使用權(quán)歸國(guó)家所有的征稅根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。對(duì)于上述法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地，其土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時(shí)，按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，屬于土地增值稅的征稅范圍。而農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他國(guó)家有關(guān)規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有的時(shí)，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。故集體土地的自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為，應(yīng)由有關(guān)部門(mén)來(lái)處理。對(duì)于目前違法將集體土地轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的情況，應(yīng)在有關(guān)部門(mén)處理、補(bǔ)辦土地征用或出讓手續(xù)變?yōu)閲?guó)家所有之后，再納入土地增值稅的征稅范圍。
⑵對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得的收入不征稅國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付使用權(quán)出讓金的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級(jí)市場(chǎng)。土地使用權(quán)出讓方是國(guó)家，國(guó)家憑借土地的所有權(quán)向土地使用者收取土地的租金。出讓的目的是實(shí)行國(guó)有土地的有償使用制度，合理開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地，因此，土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。而國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過(guò)出讓等形式取得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換與贈(zèng)與。它屬于土地的二級(jí)市場(chǎng)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)渌系慕ㄖ?、其他附著物的所有?quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢儆谕恋卦鲋刀惖恼鞫惙秶?br>
?。?）、土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓征稅；土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄈ绶康禺a(chǎn)出租）不征稅。
?。?）、不論是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)或國(guó)有土地使用權(quán)與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶓?yīng)征稅。
其二，只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)行為征稅。即對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入征稅，而不包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)雖轉(zhuǎn)讓?zhuān)慈〉檬杖氲男袨?。如房地產(chǎn)的繼承、贈(zèng)與等。
上述兩個(gè)條件必須同時(shí)具備、缺一不可，否則不屬于土地增值稅的征稅范圍。
對(duì)若干具體情況的判定
1、以出售方式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物的，屬于土地增值稅的征稅范圍。這里又分為三種情況：
⑴出售國(guó)有土地使用權(quán)的。
這種情況的指土地使用者通過(guò)出讓方式，向政府交納了土地出讓金，有償受讓土地使用權(quán)后，僅對(duì)土地進(jìn)行通水、通電、通路和平整地面等土地開(kāi)發(fā)，不進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，即所謂“將生地變熟地”，然后直接將空地出售出去。這屬于國(guó)有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。
⑵取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造然后出售的。
這種情況即是一般所說(shuō)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。雖然這種行為通常被稱(chēng)作賣(mài)房，但按照國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)法律和法規(guī)的規(guī)定，賣(mài)房的時(shí)間，土地使用權(quán)也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)讓。由于這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，所以應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。
?、谴媪糠康禺a(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)。
這種情況是指已經(jīng)建成并已投入使用的房地產(chǎn)，其房屋所有人將產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人。這種行為按照國(guó)家有關(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)，應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門(mén)辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移變更手續(xù)；
原土地使用權(quán)屬于無(wú)償劃撥的，還應(yīng)到土地管理部門(mén)補(bǔ)交土地出讓金。這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。
2、房地產(chǎn)的斷承、出租、抵押、重新評(píng)估和房地產(chǎn)的代建行為，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
?、欧康禺a(chǎn)的繼承。
房地產(chǎn)的斷承是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人死亡以后，由其繼承人依法承受死者房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的民事法律行為。這種行為雖然發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的原所有人（即被繼承人）并沒(méi)有因?yàn)闄?quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入。因此，這種房地產(chǎn)的繼承人不屬于土地增值稅的征稅范圍。
⑵房地產(chǎn)的出租。
房地產(chǎn)的出租的指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將房產(chǎn)、土地使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)的出租，出租人雖取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
?、欠康禺a(chǎn)的抵押。
房地產(chǎn)的抵押是指房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依法取得土地使用權(quán)的土地使用人作為債務(wù)或第三人向債權(quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的法律行為。這種情況由于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生權(quán)屬的變更，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)人仍能對(duì)房地產(chǎn)行使占有、使用、收益等權(quán)利，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)人雖然在抵押期間取得了一定的抵押貸款，但實(shí)際上這些貸款在抵押期滿后是要連本帶利償還給債權(quán)人的。因此，對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。但是，對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。
?、确康禺a(chǎn)的重新評(píng)估，這主要是指國(guó)有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而使升值的情況。
這種情況房地產(chǎn)雖然有增值，但其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。
?、煞康禺a(chǎn)的代建房行為。
這種情況是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
3、房地產(chǎn)地贈(zèng)與，僅指下列情況的贈(zèng)與不屬于土地增值稅的征稅范圍。
?、欧课菟腥?、土地使用權(quán)所有人將房屋權(quán)、土地使用公贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人；
?、品慨a(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的非營(yíng)利的公益性組織。
4、房地產(chǎn)的交換，這種情況是指一方以房地產(chǎn)與另一方的房地產(chǎn)進(jìn)行交換的行為。
房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。
5、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)。
對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以上（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中，暫免征收土地增值稅；對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
6、合作建房。
對(duì)于一方出地、一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
7、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。
在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
8、因國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征用地上的建筑物及其附著物而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，免征土地增值稅。
這種情況發(fā)生了房地產(chǎn)權(quán)屬的變更，原房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)人也取得了一定的收入（補(bǔ)償金），但是據(jù)《土地增值稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，可以免征土地增值稅。
此外，對(duì)于因城市實(shí)施規(guī)則、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定免征土地增值稅。
土地增值稅和征稅范圍是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物。這里所說(shuō)的“國(guó)家土地”是指國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地：“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑，包括地上地下的各種附屬設(shè)施：“附著物”是指附著于土地上的不能移動(dòng)或一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。確定土地增值稅的征稅范圍的兩個(gè)條件：
其一，只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上的建筑物征稅這里包含四層含義：
?、呸D(zhuǎn)讓的土地，其使用權(quán)歸國(guó)家所有的征稅根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。對(duì)于上述法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地，其土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時(shí)，按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，屬于土地增值稅的征稅范圍。而農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他國(guó)家有關(guān)規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有的時(shí)，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。故集體土地的自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為，應(yīng)由有關(guān)部門(mén)來(lái)處理。對(duì)于目前違法將集體土地轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的情況，應(yīng)在有關(guān)部門(mén)處理、補(bǔ)辦土地征用或出讓手續(xù)變?yōu)閲?guó)家所有之后，再納入土地增值稅的征稅范圍。
⑵對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得的收入不征稅國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付使用權(quán)出讓金的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級(jí)市場(chǎng)。土地使用權(quán)出讓方是國(guó)家，國(guó)家憑借土地的所有權(quán)向土地使用者收取土地的租金。出讓的目的是實(shí)行國(guó)有土地的有償使用制度，合理開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地，因此，土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。而國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過(guò)出讓等形式取得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換與贈(zèng)與。它屬于土地的二級(jí)市場(chǎng)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)渌系慕ㄖ?、其他附著物的所有?quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢儆谕恋卦鲋刀惖恼鞫惙秶?br>
?。?）、土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓征稅；土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄈ绶康禺a(chǎn)出租）不征稅。
?。?）、不論是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)或國(guó)有土地使用權(quán)與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶓?yīng)征稅。
其二，只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)行為征稅。即對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入征稅，而不包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)雖轉(zhuǎn)讓?zhuān)慈〉檬杖氲男袨?。如房地產(chǎn)的繼承、贈(zèng)與等。
上述兩個(gè)條件必須同時(shí)具備、缺一不可，否則不屬于土地增值稅的征稅范圍。
對(duì)若干具體情況的判定
1、以出售方式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物的，屬于土地增值稅的征稅范圍。這里又分為三種情況：
⑴出售國(guó)有土地使用權(quán)的。
這種情況的指土地使用者通過(guò)出讓方式，向政府交納了土地出讓金，有償受讓土地使用權(quán)后，僅對(duì)土地進(jìn)行通水、通電、通路和平整地面等土地開(kāi)發(fā)，不進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，即所謂“將生地變熟地”，然后直接將空地出售出去。這屬于國(guó)有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。
⑵取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造然后出售的。
這種情況即是一般所說(shuō)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。雖然這種行為通常被稱(chēng)作賣(mài)房，但按照國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)法律和法規(guī)的規(guī)定，賣(mài)房的時(shí)間，土地使用權(quán)也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)讓。由于這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，所以應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。
?、谴媪糠康禺a(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)。
這種情況是指已經(jīng)建成并已投入使用的房地產(chǎn)，其房屋所有人將產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人。這種行為按照國(guó)家有關(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)，應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門(mén)辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移變更手續(xù)；
原土地使用權(quán)屬于無(wú)償劃撥的，還應(yīng)到土地管理部門(mén)補(bǔ)交土地出讓金。這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。
2、房地產(chǎn)的斷承、出租、抵押、重新評(píng)估和房地產(chǎn)的代建行為，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
?、欧康禺a(chǎn)的繼承。
房地產(chǎn)的斷承是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人死亡以后，由其繼承人依法承受死者房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的民事法律行為。這種行為雖然發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的原所有人（即被繼承人）并沒(méi)有因?yàn)闄?quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入。因此，這種房地產(chǎn)的繼承人不屬于土地增值稅的征稅范圍。
⑵房地產(chǎn)的出租。
房地產(chǎn)的出租的指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將房產(chǎn)、土地使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)的出租，出租人雖取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
?、欠康禺a(chǎn)的抵押。
房地產(chǎn)的抵押是指房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依法取得土地使用權(quán)的土地使用人作為債務(wù)或第三人向債權(quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的法律行為。這種情況由于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生權(quán)屬的變更，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)人仍能對(duì)房地產(chǎn)行使占有、使用、收益等權(quán)利，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)人雖然在抵押期間取得了一定的抵押貸款，但實(shí)際上這些貸款在抵押期滿后是要連本帶利償還給債權(quán)人的。因此，對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。但是，對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。
?、确康禺a(chǎn)的重新評(píng)估，這主要是指國(guó)有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而使升值的情況。
這種情況房地產(chǎn)雖然有增值，但其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。
?、煞康禺a(chǎn)的代建房行為。
這種情況是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
3、房地產(chǎn)地贈(zèng)與，僅指下列情況的贈(zèng)與不屬于土地增值稅的征稅范圍。
?、欧课菟腥?、土地使用權(quán)所有人將房屋權(quán)、土地使用公贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人；
?、品慨a(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的非營(yíng)利的公益性組織。
4、房地產(chǎn)的交換，這種情況是指一方以房地產(chǎn)與另一方的房地產(chǎn)進(jìn)行交換的行為。
房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。
5、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)。
對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以上（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中，暫免征收土地增值稅；對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
6、合作建房。
對(duì)于一方出地、一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
7、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。
在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
8、因國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征用地上的建筑物及其附著物而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，免征土地增值稅。
這種情況發(fā)生了房地產(chǎn)權(quán)屬的變更，原房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)人也取得了一定的收入（補(bǔ)償金），但是據(jù)《土地增值稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，可以免征土地增值稅。
此外，對(duì)于因城市實(shí)施規(guī)則、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定免征土地增值稅。
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