土地增值稅籌劃——土地增值稅的基礎(chǔ)知識(shí)(5)
土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算
?、逋恋卦鲋刀惗愵~計(jì)算公式《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。土地增值稅的計(jì)算公式是：
應(yīng)納稅額＝∑（每級(jí)距的土地增值額×適用稅率）
但在實(shí)際工作中，分步計(jì)算比較繁瑣，一般可以采用速算扣除法計(jì)算。即：計(jì)算土地值稅稅額，可以按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：
1、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％：
土地增值稅稅額＝增值額×30％
2、增值稅額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％：
土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％
3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％：
土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％
4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％：
土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％
公式中的5％、15％、35％分別為二、三、四級(jí)的速算扣除系數(shù)。
?、嫱恋卦鲋殿~的確定
土地增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。其計(jì)算公式為：
土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入－扣除項(xiàng)目金額。
1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入確定
⑴根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入。
①貨幣收入貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯款等各種信用票據(jù)和國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。這些類(lèi)型的收入其實(shí)質(zhì)都是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取的價(jià)款。貨幣收入一般比較容易確定。
?、趯?shí)物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入。如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)等。實(shí)物收入的價(jià)值不太容易確定，一般要對(duì)這些實(shí)物形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)估價(jià)。
③其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無(wú)形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利。如專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。這種類(lèi)型的收入比較少見(jiàn)，其價(jià)值需要進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的評(píng)估。
?、妻D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為外國(guó)貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月一日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。對(duì)于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月一日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣。
2、增值額扣除項(xiàng)目金額的確定
?、旁鲋殿~扣除項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)定
稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目金額主要包括以下幾項(xiàng)。
①取得土地使用權(quán)所支付的金額它包括兩方面的內(nèi)容：
A.納稅人為取得土地使用所支付的地價(jià)款如果是以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。
B.納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用它系指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)。但對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
?、诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本它是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配置設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。
A、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。
B、前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三能一平”等支出。
C、建筑安裝工程費(fèi)指以出包方式支會(huì)給承包單位的建設(shè)安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
D、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
E、公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
F、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。
?、鄯康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用
它指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。作為土地增值稅扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按《實(shí)施細(xì)則》的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。我省按下列情況確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
A、納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)槍的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：
利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5％（注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額）。
B、納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：
（取得土地使用所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10％
此外，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局還對(duì)扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問(wèn)題作了兩點(diǎn)專(zhuān)門(mén)規(guī)定：
一是利息的上浮幅度按國(guó)家的關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；
二是對(duì)于超過(guò)貸款期限和利息部門(mén)和加罰的利息不允許扣除。
?、芘f房及建筑物的評(píng)估價(jià)格它是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率扣的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。重置成本價(jià)的含義是：對(duì)舊房及建筑物，近轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建筑同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。成新度折扣率的含義是：按舊房的新舊程度作一定比例的折扣。
例如：一棟房屋已使用近十年，建造時(shí)的造價(jià)為1000萬(wàn)元，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材及人工費(fèi)用計(jì)算，建同樣的新房需花費(fèi)4000萬(wàn)元，該房有六成新，則該房的評(píng)估價(jià)格為：4000×60％＝240（萬(wàn)元）
?、菖c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金它是指納稅人的轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，省政府規(guī)定征收的社會(huì)事業(yè)發(fā)展費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施附加費(fèi)，以工建（補(bǔ)）農(nóng)資金及舊房及建筑物的評(píng)估費(fèi)用，交易手續(xù)費(fèi)等可允許扣除。需要注意的是：
A、允許扣除的印花稅人僅指其他納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)載金額的萬(wàn)分之五貼花）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅在此不允許扣除。
B、對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。
C、對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中包含此項(xiàng)目因素，不另作？quot；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金“予以扣除。
⑥財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按《細(xì)則》（一）、（二）項(xiàng)規(guī)這（即取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。
⑵對(duì)轉(zhuǎn)讓各尖房地產(chǎn)的情況如何確定扣除項(xiàng)目金額。在具體計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額時(shí)，應(yīng)注意區(qū)分以下四種情況進(jìn)行確定。
第一種情況，對(duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)允許扣除？quot；取得土地使用權(quán)所支付的金額“和”與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金“兩項(xiàng)扣除項(xiàng)目。不能予以20％的加計(jì)扣除。
第二種情況，對(duì)于取得了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（或者樓花）后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的開(kāi)發(fā)或改良即再行轉(zhuǎn)讓的，這一類(lèi)型分兩種情形：
A、轉(zhuǎn)讓新建房新建房是指新建成投入使用一年以?xún)?nèi)的房產(chǎn)。計(jì)算其增值額時(shí)允許扣除，取得房地產(chǎn)（樓花）時(shí)支付的價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用及“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”。不得予以20％的加計(jì)扣除。
B、轉(zhuǎn)讓舊房舊房是指新建房屋建成投入使用一年以上的房產(chǎn)，計(jì)算其增值額時(shí)允許扣除：“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”，取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一交納的有關(guān)費(fèi)用以及“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金”。也不得予以20％的加計(jì)扣除。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金?。?br>
第三種情況，對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)（如進(jìn)行“三通一平”等），不進(jìn)行房屋的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計(jì)算其增值額時(shí)允許扣除：“取得土地使用權(quán)所支付的金額”、“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金”并可加計(jì)20％的扣除。
第四種情況：對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時(shí)允許扣除：“取得土地使用權(quán)所支付的金額”“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金”并可加計(jì)20％的扣除。
⑶計(jì)算土地增值稅時(shí)如何扣除與土地有關(guān)的成本。納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?，一般地說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建造的商品房，如果層次，建筑面積大體相同，則按土地面積分?jǐn)傒^為簡(jiǎn)單；如果層次、建筑面積相差很大，則按建筑面積分?jǐn)傒^為合理。
3、納稅人提供增值額不準(zhǔn)確的處理納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估格計(jì)算征收。
?、匐[瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；
?、谔峁┛鄢?xiàng)目不實(shí)的；
?、坜D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。具體處理如下
?、艑?duì)于納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格或者轉(zhuǎn)讓控產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入？
?、茖?duì)于納稅人提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)，如果虛增轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目的內(nèi)容或金額，使稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法從納稅人處了解計(jì)征土地增值稅所需要的準(zhǔn)確的扣除項(xiàng)目金額，那么，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。
4、對(duì)于地方政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計(jì)稅；如果代征費(fèi)未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而在房?jī)r(jià)之外單位收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20％扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值稅額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
5、土地增值稅計(jì)稅單位的確定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。就是說(shuō)，在計(jì)算征收土地增值稅時(shí)，計(jì)稅的單位或稱(chēng)計(jì)稅的對(duì)象要與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的最的核算項(xiàng)目或核算相一致。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算時(shí)，若以一個(gè)項(xiàng)目為核算對(duì)象，則土地增值稅的計(jì)稅單位為房地產(chǎn)的棟號(hào)。在此應(yīng)注意的是：在計(jì)征土地增值稅時(shí)，應(yīng)將享受免稅規(guī)定的項(xiàng)目與其他征稅項(xiàng)目分開(kāi)來(lái)計(jì)算，不應(yīng)將兩者作為一個(gè)計(jì)稅單位來(lái)計(jì)稅。例如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司既搞普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)，又搞寫(xiě)這樓建設(shè)，在計(jì)稅時(shí)應(yīng)將二者分開(kāi)。
?、鐚?shí)例計(jì)算
例1某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造并出售了一幢寫(xiě)字樓，取得銷(xiāo)售收入1000萬(wàn)元（營(yíng)業(yè)稅稅率為5％，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7％，教育費(fèi)附加征收費(fèi)為3％）。該公司為建造該寫(xiě)字樓支付的地價(jià)款為100萬(wàn)元，建設(shè)該寫(xiě)字樓花費(fèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為200萬(wàn)元（注：該公司因同時(shí)建造別的商品房，不能按該寫(xiě)字樓計(jì)算分?jǐn)傘y行貸款利息支出）。假定該公司所在地政府確定的費(fèi)用扣除比例為10％。請(qǐng)計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓寫(xiě)字樓應(yīng)納的土地增值稅額。解：
?、糯_定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為1000萬(wàn)元
⑵確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：
?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額為100萬(wàn)元
②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為200萬(wàn)元
?、叟c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的費(fèi)用為（100＋200）×10％＝30（萬(wàn)元）
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為1000×5％×（1＋7％＋3％＋5％）＋1000×2‰＝59.5萬(wàn)元
?、輳氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計(jì)扣除為（100＋200）×20％＝60萬(wàn)元
⑥扣除項(xiàng)目金額為100＋200＋30＋59.5＋60＝449.5萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為1000－449.5＝550.5萬(wàn)元
?、仍鲋殿~與扣除項(xiàng)目金額的比率為：550.5÷449.5＝122％⑸應(yīng)納土地管理增值稅額為550.5×50％－449.5×15％＝275.25－67.43＝207.82萬(wàn)元
例2、某企業(yè)以一幢房屋（該房屋已提折舊5年，八成新）作為抵押向銀行借入款項(xiàng)1000萬(wàn)元，但由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，資不低債，經(jīng)雙方協(xié)商，將該房屋轉(zhuǎn)讓給銀行抵償貸款本息1200萬(wàn)元。該房屋經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)為1200萬(wàn)元，問(wèn)該企業(yè)應(yīng)交土地增值稅為多少？（假設(shè)營(yíng)業(yè)稅稅率5％，城建稅稅率7％）解：
⑴確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為1200萬(wàn)元
⑵確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：
?、倥f房的評(píng)估價(jià)格1200萬(wàn)×80％＝960萬(wàn)元
?、谂c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)前關(guān)的稅金為1200×5％×（1＋7％＋3％＋5％）＋1200×2％＝71.40萬(wàn)元
?、强鄢?xiàng)目金額為960萬(wàn)元＋71.40萬(wàn)元＝1031.4萬(wàn)元
?、仍鲋殿~占扣除項(xiàng)目金額比例：（1200－1031.4）÷1031.4≈16.35％
?、蓱?yīng)納土地增值稅稅額為（1200－1031.4）×30％＝50.58萬(wàn)元
例3、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，取得銷(xiāo)售收入800萬(wàn)元（假設(shè)城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7％，教育費(fèi)附加征收率為3％）該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅而支付的地價(jià)款為200萬(wàn)元，建造此樓投入了350萬(wàn)元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；由于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同時(shí)建造別墅等住宅，對(duì)該普通標(biāo)準(zhǔn)住宅所用的銀行貸款利息支出無(wú)法分?jǐn)?，?wèn)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓此普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是否應(yīng)繳納土地增值稅？
答：
?、呸D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為800萬(wàn)元
⑵轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為762.6萬(wàn)元
?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額為200萬(wàn)元；
?、诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為350萬(wàn)元
?、鄯康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為（200＋350）×10％＝55萬(wàn)元
?、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為800×5％×（1＋7％＋3％＋5％）＋800萬(wàn)×0.2‰＝46＋1.60＝47.6萬(wàn)元
?、輳氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計(jì)扣除金額為（200＋350）×20％＝110萬(wàn)元
⑶轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為800－762.6＝37.4（萬(wàn)元）
?、仍鲋殿~與扣除項(xiàng)目金額的比率為37.4÷763＝4.9％
由于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓此標(biāo)準(zhǔn)住宅取得的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，因此，按規(guī)定免征土地增值稅。
?、逋恋卦鲋刀惗愵~計(jì)算公式《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。土地增值稅的計(jì)算公式是：
應(yīng)納稅額＝∑（每級(jí)距的土地增值額×適用稅率）
但在實(shí)際工作中，分步計(jì)算比較繁瑣，一般可以采用速算扣除法計(jì)算。即：計(jì)算土地值稅稅額，可以按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：
1、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％：
土地增值稅稅額＝增值額×30％
2、增值稅額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％：
土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％
3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％：
土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％
4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％：
土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％
公式中的5％、15％、35％分別為二、三、四級(jí)的速算扣除系數(shù)。
?、嫱恋卦鲋殿~的確定
土地增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。其計(jì)算公式為：
土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入－扣除項(xiàng)目金額。
1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入確定
⑴根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入。
①貨幣收入貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯款等各種信用票據(jù)和國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。這些類(lèi)型的收入其實(shí)質(zhì)都是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取的價(jià)款。貨幣收入一般比較容易確定。
?、趯?shí)物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入。如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)等。實(shí)物收入的價(jià)值不太容易確定，一般要對(duì)這些實(shí)物形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)估價(jià)。
③其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無(wú)形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利。如專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。這種類(lèi)型的收入比較少見(jiàn)，其價(jià)值需要進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的評(píng)估。
?、妻D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為外國(guó)貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月一日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。對(duì)于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月一日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣。
2、增值額扣除項(xiàng)目金額的確定
?、旁鲋殿~扣除項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)定
稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目金額主要包括以下幾項(xiàng)。
①取得土地使用權(quán)所支付的金額它包括兩方面的內(nèi)容：
A.納稅人為取得土地使用所支付的地價(jià)款如果是以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。
B.納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用它系指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)。但對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
?、诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本它是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配置設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。
A、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。
B、前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三能一平”等支出。
C、建筑安裝工程費(fèi)指以出包方式支會(huì)給承包單位的建設(shè)安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
D、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
E、公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
F、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。
?、鄯康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用
它指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。作為土地增值稅扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按《實(shí)施細(xì)則》的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。我省按下列情況確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
A、納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)槍的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：
利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5％（注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額）。
B、納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：
（取得土地使用所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10％
此外，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局還對(duì)扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問(wèn)題作了兩點(diǎn)專(zhuān)門(mén)規(guī)定：
一是利息的上浮幅度按國(guó)家的關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；
二是對(duì)于超過(guò)貸款期限和利息部門(mén)和加罰的利息不允許扣除。
?、芘f房及建筑物的評(píng)估價(jià)格它是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率扣的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。重置成本價(jià)的含義是：對(duì)舊房及建筑物，近轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建筑同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。成新度折扣率的含義是：按舊房的新舊程度作一定比例的折扣。
例如：一棟房屋已使用近十年，建造時(shí)的造價(jià)為1000萬(wàn)元，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材及人工費(fèi)用計(jì)算，建同樣的新房需花費(fèi)4000萬(wàn)元，該房有六成新，則該房的評(píng)估價(jià)格為：4000×60％＝240（萬(wàn)元）
?、菖c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金它是指納稅人的轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，省政府規(guī)定征收的社會(huì)事業(yè)發(fā)展費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施附加費(fèi)，以工建（補(bǔ)）農(nóng)資金及舊房及建筑物的評(píng)估費(fèi)用，交易手續(xù)費(fèi)等可允許扣除。需要注意的是：
A、允許扣除的印花稅人僅指其他納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)載金額的萬(wàn)分之五貼花）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅在此不允許扣除。
B、對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。
C、對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中包含此項(xiàng)目因素，不另作？quot；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金“予以扣除。
⑥財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按《細(xì)則》（一）、（二）項(xiàng)規(guī)這（即取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。
⑵對(duì)轉(zhuǎn)讓各尖房地產(chǎn)的情況如何確定扣除項(xiàng)目金額。在具體計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額時(shí)，應(yīng)注意區(qū)分以下四種情況進(jìn)行確定。
第一種情況，對(duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)允許扣除？quot；取得土地使用權(quán)所支付的金額“和”與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金“兩項(xiàng)扣除項(xiàng)目。不能予以20％的加計(jì)扣除。
第二種情況，對(duì)于取得了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（或者樓花）后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的開(kāi)發(fā)或改良即再行轉(zhuǎn)讓的，這一類(lèi)型分兩種情形：
A、轉(zhuǎn)讓新建房新建房是指新建成投入使用一年以?xún)?nèi)的房產(chǎn)。計(jì)算其增值額時(shí)允許扣除，取得房地產(chǎn)（樓花）時(shí)支付的價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用及“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”。不得予以20％的加計(jì)扣除。
B、轉(zhuǎn)讓舊房舊房是指新建房屋建成投入使用一年以上的房產(chǎn)，計(jì)算其增值額時(shí)允許扣除：“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”，取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一交納的有關(guān)費(fèi)用以及“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金”。也不得予以20％的加計(jì)扣除。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金?。?br>
第三種情況，對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)（如進(jìn)行“三通一平”等），不進(jìn)行房屋的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計(jì)算其增值額時(shí)允許扣除：“取得土地使用權(quán)所支付的金額”、“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金”并可加計(jì)20％的扣除。
第四種情況：對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時(shí)允許扣除：“取得土地使用權(quán)所支付的金額”“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金”并可加計(jì)20％的扣除。
⑶計(jì)算土地增值稅時(shí)如何扣除與土地有關(guān)的成本。納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?，一般地說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建造的商品房，如果層次，建筑面積大體相同，則按土地面積分?jǐn)傒^為簡(jiǎn)單；如果層次、建筑面積相差很大，則按建筑面積分?jǐn)傒^為合理。
3、納稅人提供增值額不準(zhǔn)確的處理納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估格計(jì)算征收。
?、匐[瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；
?、谔峁┛鄢?xiàng)目不實(shí)的；
?、坜D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。具體處理如下
?、艑?duì)于納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格或者轉(zhuǎn)讓控產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入？
?、茖?duì)于納稅人提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)，如果虛增轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目的內(nèi)容或金額，使稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法從納稅人處了解計(jì)征土地增值稅所需要的準(zhǔn)確的扣除項(xiàng)目金額，那么，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。
4、對(duì)于地方政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計(jì)稅；如果代征費(fèi)未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而在房?jī)r(jià)之外單位收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20％扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值稅額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
5、土地增值稅計(jì)稅單位的確定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。就是說(shuō)，在計(jì)算征收土地增值稅時(shí)，計(jì)稅的單位或稱(chēng)計(jì)稅的對(duì)象要與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的最的核算項(xiàng)目或核算相一致。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算時(shí)，若以一個(gè)項(xiàng)目為核算對(duì)象，則土地增值稅的計(jì)稅單位為房地產(chǎn)的棟號(hào)。在此應(yīng)注意的是：在計(jì)征土地增值稅時(shí)，應(yīng)將享受免稅規(guī)定的項(xiàng)目與其他征稅項(xiàng)目分開(kāi)來(lái)計(jì)算，不應(yīng)將兩者作為一個(gè)計(jì)稅單位來(lái)計(jì)稅。例如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司既搞普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)，又搞寫(xiě)這樓建設(shè)，在計(jì)稅時(shí)應(yīng)將二者分開(kāi)。
?、鐚?shí)例計(jì)算
例1某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造并出售了一幢寫(xiě)字樓，取得銷(xiāo)售收入1000萬(wàn)元（營(yíng)業(yè)稅稅率為5％，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7％，教育費(fèi)附加征收費(fèi)為3％）。該公司為建造該寫(xiě)字樓支付的地價(jià)款為100萬(wàn)元，建設(shè)該寫(xiě)字樓花費(fèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為200萬(wàn)元（注：該公司因同時(shí)建造別的商品房，不能按該寫(xiě)字樓計(jì)算分?jǐn)傘y行貸款利息支出）。假定該公司所在地政府確定的費(fèi)用扣除比例為10％。請(qǐng)計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓寫(xiě)字樓應(yīng)納的土地增值稅額。解：
?、糯_定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為1000萬(wàn)元
⑵確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：
?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額為100萬(wàn)元
②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為200萬(wàn)元
?、叟c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的費(fèi)用為（100＋200）×10％＝30（萬(wàn)元）
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為1000×5％×（1＋7％＋3％＋5％）＋1000×2‰＝59.5萬(wàn)元
?、輳氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計(jì)扣除為（100＋200）×20％＝60萬(wàn)元
⑥扣除項(xiàng)目金額為100＋200＋30＋59.5＋60＝449.5萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為1000－449.5＝550.5萬(wàn)元
?、仍鲋殿~與扣除項(xiàng)目金額的比率為：550.5÷449.5＝122％⑸應(yīng)納土地管理增值稅額為550.5×50％－449.5×15％＝275.25－67.43＝207.82萬(wàn)元
例2、某企業(yè)以一幢房屋（該房屋已提折舊5年，八成新）作為抵押向銀行借入款項(xiàng)1000萬(wàn)元，但由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，資不低債，經(jīng)雙方協(xié)商，將該房屋轉(zhuǎn)讓給銀行抵償貸款本息1200萬(wàn)元。該房屋經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)為1200萬(wàn)元，問(wèn)該企業(yè)應(yīng)交土地增值稅為多少？（假設(shè)營(yíng)業(yè)稅稅率5％，城建稅稅率7％）解：
⑴確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為1200萬(wàn)元
⑵確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：
?、倥f房的評(píng)估價(jià)格1200萬(wàn)×80％＝960萬(wàn)元
?、谂c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)前關(guān)的稅金為1200×5％×（1＋7％＋3％＋5％）＋1200×2％＝71.40萬(wàn)元
?、强鄢?xiàng)目金額為960萬(wàn)元＋71.40萬(wàn)元＝1031.4萬(wàn)元
?、仍鲋殿~占扣除項(xiàng)目金額比例：（1200－1031.4）÷1031.4≈16.35％
?、蓱?yīng)納土地增值稅稅額為（1200－1031.4）×30％＝50.58萬(wàn)元
例3、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，取得銷(xiāo)售收入800萬(wàn)元（假設(shè)城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7％，教育費(fèi)附加征收率為3％）該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅而支付的地價(jià)款為200萬(wàn)元，建造此樓投入了350萬(wàn)元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；由于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同時(shí)建造別墅等住宅，對(duì)該普通標(biāo)準(zhǔn)住宅所用的銀行貸款利息支出無(wú)法分?jǐn)?，?wèn)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓此普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是否應(yīng)繳納土地增值稅？
答：
?、呸D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為800萬(wàn)元
⑵轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為762.6萬(wàn)元
?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額為200萬(wàn)元；
?、诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為350萬(wàn)元
?、鄯康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為（200＋350）×10％＝55萬(wàn)元
?、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為800×5％×（1＋7％＋3％＋5％）＋800萬(wàn)×0.2‰＝46＋1.60＝47.6萬(wàn)元
?、輳氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計(jì)扣除金額為（200＋350）×20％＝110萬(wàn)元
⑶轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為800－762.6＝37.4（萬(wàn)元）
?、仍鲋殿~與扣除項(xiàng)目金額的比率為37.4÷763＝4.9％
由于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓此標(biāo)準(zhǔn)住宅取得的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，因此，按規(guī)定免征土地增值稅。
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