巧用土地增值稅起征點作籌劃

　　土地增值稅規(guī)定，土地增值稅的起征點為：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時，應(yīng)考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的關(guān)系，否則增值率稍高于起征點就會帶來損失。

　　1.假如納稅人享受起征點優(yōu)惠。某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為100.當(dāng)其銷售這批商品房的價格為X時，相應(yīng)的銷售稅金及附加如下：

　　X×5％×（1＋7％＋3％）＝5.5％×X

　?。?％的營業(yè)稅、7％的城市維護建設(shè)稅、3％的教育費附加。）

　　這時其全都允許扣除項目金額如下：

　　100＋5.5％X

　　根據(jù)有關(guān)起征點的規(guī)定該企業(yè)享受起征點的最高售價如下：

　　X＝1.2×（100十5.5％X）

　　解以上方程可知，此時的最高售價為128.48，允許扣除金額為107.0 7（100＋5.5％×128.48）。

　　2.假如納稅人提高售價。當(dāng)增值率略高于20％時，即應(yīng)適用“增值率在50％以下、稅率為30％”的規(guī)定。假如此時的售價為128.48＋y.由于售價提高y，相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項目金額都應(yīng)提高5.5％y.這時允許扣除項目的金額和增值額如下：

　　允許扣除項目的金額＝107.07＋5.5％y

　　增值額＝128.48＋y－（107.07＋5.5％y）

　　化簡后增值額的計算公式如下：

　　94.5％y＋21.41

　　所以，應(yīng)納土地增值稅如下：

　　30％×（94.5％y＋21.41）

　　若企業(yè)欲使提價帶來的效益，超過因突破起征點而新增加的稅收，就必須使：y＞30％×（94.5％y＋21.41）

　　即y＞8.86

　　這就是說，如果想通過提高售價獲取更大的收益，就必須使價格高于137.3 4（128.48＋8.86）。

　　通過以上兩種情況的分析：當(dāng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人，其銷售項目除銷售稅金及附加外的全都允許扣除項目金額為100時，將售價定為128.48是該納稅人可以享受到起征點優(yōu)惠的最高價位。在這一價格水平下，既可享受起征點照顧，又可獲得較大收益。如果售價低于此數(shù)，雖能享受起征點照顧，卻只能獲取較低收益；如欲提高售價，則必須使價格高于137.34，否則，價格提高帶來的收益，將不足以彌補價格提高所增加的稅收負(fù)擔(dān)。