別忽視房產(chǎn)變化和建房方式

    城市房地產(chǎn)稅收籌劃除應(yīng)考慮附屬設(shè)備和公共設(shè)施外，改擴(kuò)建與修理、合資合股建房也是籌劃的重要內(nèi)容。

    分清改擴(kuò)建與修理京財(cái)稅字[1998]795號(hào)通知規(guī)定：“企業(yè)將房屋進(jìn)行更新改造或裝飾裝修而發(fā)生的費(fèi)用，凡屬按規(guī)定應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值的，則對(duì)其征收城市房地產(chǎn)稅?！蹦敲?，進(jìn)行更新改造或裝飾裝修而發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，是否應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值則非常關(guān)鍵。

    有關(guān)國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：為擴(kuò)大固定資產(chǎn)規(guī)?；蛱岣吖潭ㄙY產(chǎn)性能而發(fā)生的支出，符合使固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用年限延長；使固定資產(chǎn)的生產(chǎn)能力增加；使產(chǎn)品質(zhì)量提高；使企業(yè)的生產(chǎn)成本降低條件之一的，應(yīng)確認(rèn)為改擴(kuò)建支出，計(jì)入固定資產(chǎn)原值。發(fā)生改擴(kuò)建房產(chǎn)行為的，應(yīng)將房產(chǎn)改擴(kuò)建支出減去改擴(kuò)建過程中發(fā)生的變價(jià)收入計(jì)入房產(chǎn)原值。

    有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：為了維護(hù)固定資產(chǎn)的現(xiàn)有工作狀態(tài)或用在固定資產(chǎn)性能恢復(fù)的支出確認(rèn)為修理支出?！镀髽I(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號(hào)）規(guī)定：納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接在稅前扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出，如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價(jià)值；如有關(guān)固定資產(chǎn)已提足折舊，可作為遞延費(fèi)用，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。

    這里，就有一個(gè)如何確認(rèn)改擴(kuò)建支出與修理支出的問題，前者計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征城市房地產(chǎn)稅；后者不計(jì)入房產(chǎn)原值，不計(jì)征城市房地產(chǎn)稅。尤其是對(duì)裝飾裝修的費(fèi)用，應(yīng)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與財(cái)務(wù)規(guī)定正確劃分，進(jìn)行不同的會(huì)計(jì)處理，即資本化或費(fèi)用化，從而確定是否對(duì)該費(fèi)用計(jì)征城市房地產(chǎn)稅。

    分清合資、合股建房稅法規(guī)定城市房地產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，是在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍個(gè)人以及華僑、港、澳、臺(tái)同胞?！蛾P(guān)于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[2000]44號(hào)）規(guī)定：外籍個(gè)人（包括華僑，港、澳、臺(tái)同胞）購置的非營業(yè)用房產(chǎn)，可比照《房產(chǎn)稅暫行條例》第五條的有關(guān)規(guī)定，暫免征收城市房地產(chǎn)稅。

    在京財(cái)稅字[1998]795號(hào)通知中，對(duì)以下兩種情況作了進(jìn)一步明確：“對(duì)于中方出地，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)出資，在城市房地產(chǎn)稅征稅范圍內(nèi)聯(lián)合建房的，為了便于征管，暫對(duì)出資方在使用期限內(nèi)比照房屋產(chǎn)權(quán)人就其分得的部分征收房地產(chǎn)稅?！薄皩?duì)于中方以房產(chǎn)入股，外方以資金入股合辦企業(yè)，如果房屋的產(chǎn)權(quán)已過戶到外商投資企業(yè)，則對(duì)外商投資企業(yè)征收房地產(chǎn)稅?！?/p>

    第一種情況，實(shí)際上明確了中外方聯(lián)合建房時(shí)，外方投資者應(yīng)按照產(chǎn)權(quán)比例獲得的收入或住房的價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。因?yàn)樵诖饲闆r下，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸中外方共同擁有，無法分割，而城市房地產(chǎn)稅的納稅人只對(duì)外方而不對(duì)中方，所以對(duì)外方只能就其在整個(gè)房產(chǎn)中的投資比例，視同取得該比例的產(chǎn)權(quán)，并依此征稅。以前沒有如此具體的要求。

    第二種情況，實(shí)際上是明確中方用以投資的房屋只有等產(chǎn)權(quán)過戶到外商投資企業(yè)時(shí)，外商投資企業(yè)才納稅。換一句話說，在房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)未辦妥前，可暫不繳稅。但是，后來北京市作了新的補(bǔ)充規(guī)定：中方以房產(chǎn)作價(jià)入股與外方合辦外商投資企業(yè)的，如果房屋產(chǎn)權(quán)尚未過戶到外商投資企業(yè)，但房產(chǎn)已作為外商投資企業(yè)的固定資產(chǎn)入賬，則對(duì)外商投資企業(yè)視同產(chǎn)權(quán)所有人征收城市房地產(chǎn)稅。因此，雖然房屋產(chǎn)權(quán)尚未過戶，如果已計(jì)入外商投資企業(yè)的固定資產(chǎn)，也應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅，納稅人在操作中應(yīng)特別注意。

    值得注意的是，在合資、合股建房中，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定十分重要。不擁有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)企業(yè)沒有繳納城市房地產(chǎn)稅的義務(wù)。例如回遷工程支出、地下人防工程使用費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)等項(xiàng)支出，由于企業(yè)對(duì)回遷戶（商場(chǎng)）、地下人防工程并不擁有產(chǎn)權(quán)，因此，此部分支出不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值。

    從以上分析可知，稅法與財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)規(guī)定對(duì)房屋的劃歸及其原值的認(rèn)定基本上是一致的，但是也存在一定的差異，總體上說，稅法要比財(cái)會(huì)規(guī)定嚴(yán)格得多，因此企業(yè)要研究和把握這種差異，合法、合理籌劃，積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系，力爭(zhēng)最合理地繳稅。