賣房送契稅 不如折價(jià)銷售

　　近日，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就為一則產(chǎn)品促銷廣告犯起了愁。

　　原來，該房地產(chǎn)公司經(jīng)過近一年的緊張工作，精心打造開發(fā)的房屋產(chǎn)品即將隆重推出銷售。為了取得較好的銷售業(yè)績，公司在全市各家大媒體做了廣告宣傳，承諾在開盤當(dāng)日對前20名購買小洋樓別墅的購房者給予贈(zèng)送契稅的優(yōu)惠，預(yù)計(jì)該項(xiàng)支出為160萬元。公司打算在為購房者代理辦證時(shí)，由公司自行支付契稅款項(xiàng)，并作為銷售費(fèi)用在所得稅稅前列支。公司認(rèn)為，這樣可以抵繳企業(yè)實(shí)現(xiàn)的應(yīng)納稅所得額160萬元，少繳所得稅52.8萬元（160×33％），實(shí)際上公司贈(zèng)送支付的資金流出為107.2萬元（160－52.8）。但是，財(cái)務(wù)人員到稅務(wù)部門了解后，被告知因公司贈(zèng)送契稅不屬于稅法規(guī)定的可以稅前扣除的公益救濟(jì)性捐贈(zèng)，不能稅前列支扣除?？磥?，公司不能抵扣所得稅了，將超預(yù)算支出52.8萬元。情急之下，公司想到了稅收籌劃。

　　聽了公司的情況介紹后，筆者給出了一個(gè)籌劃方案：由于樓市產(chǎn)品尚未開盤，購銷雙方?jīng)]有簽訂合同與協(xié)議，按照消費(fèi)者的實(shí)際利益和公司利益都不受損失的原則，公司采取變通方式，由贈(zèng)送契稅改為打折銷售。當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿榉课輧r(jià)值的3％，公司可以降低銷售房價(jià)3個(gè)百分點(diǎn)，按九七折銷售樓房。如此，購房者提前獲得贈(zèng)送，實(shí)際利益不受任何影響；房地產(chǎn)公司雖然提前時(shí)間支付160萬元贈(zèng)送金，但資金時(shí)間價(jià)值與獲得的抵繳所得稅相比可以不予考慮，而且還獲得了少繳160萬元部分的營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅的利益，雙方完全可以接受。更重要的是，公司仍然沒有違背營銷廣告承諾，信譽(yù)不會(huì)受到任何影響且符合稅法規(guī)定。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)銷售折扣在計(jì)征所得稅時(shí)如何處理問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)〔1997〕472號(hào)）規(guī)定，納稅人銷售貨物給購貨方的銷售折扣，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計(jì)算征收所得稅；如果將折扣額另開發(fā)票，則不得從銷售額中減除折扣額。納稅人銷售貨物給購貨方的回扣，其支出不得在所得稅前列支?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅〔2003〕16號(hào)）規(guī)定，單位和個(gè)人在提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。

　　折扣銷售使銷售額降低后，該房地產(chǎn)公司除了可以順利實(shí)現(xiàn)抵扣160萬元的應(yīng)納稅所得額外，其他稅收少繳計(jì)算結(jié)果如下，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加為160×5.5％（綜合稅率比例）＝8.8（萬元）；印花稅160×0.05％＝0.08（萬元）；土地增值稅160×1％（預(yù)征率）＝1.6（萬元）。除所得稅外，以上合計(jì)10.48萬元。由于節(jié)約10.48萬元稅金將多繳納企業(yè)所得稅3.4584萬元（10.48×33％），如果忽略不考慮資金時(shí)間價(jià)值，此贈(zèng)送契稅變通折扣銷售方案實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金凈流入為：160×33％＋10.48－10.48×33％＝59.8216（萬元）。公司實(shí)際付出100.1784萬元（160－59.8216），不僅符合贈(zèng)送契稅的預(yù)算支出107.2萬元，還低于預(yù)算支出7萬多元。