房地產(chǎn)行業(yè)不同業(yè)務(wù)階段的稅收籌劃
在項(xiàng)目規(guī)劃階段，無論是內(nèi)資房產(chǎn)企業(yè)，還是外資房產(chǎn)企業(yè)，都是涉及到面積確定問題，可售面積確定的問題、公攤的面積、地上、地下的面積。因此，我們在規(guī)劃當(dāng)中，比如說車庫的問題，人房的面積問題，要根據(jù)定價的策略和銷售策略結(jié)合起來，我們說到我們書上也有這個個案，你怎么去定位，普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)各區(qū)通用，土地增值稅我們在歸納的時候不但要考慮到土地增值稅的問題，還要考慮到所有公攤的概念的問題以及車庫，車庫這一塊，是什么意思？車庫是單獨(dú)銷售的話，至少公攤的面積少一塊，也就是說你的戶型結(jié)構(gòu)可能更優(yōu)化一點(diǎn)，單獨(dú)銷售的話，也可以做可售面積。
在項(xiàng)目建設(shè)階段，我們要充分發(fā)揮和利用隱性關(guān)聯(lián)方的交流，在銷售階段特別是在外資，外資對于銷售代理這一塊有傭金的規(guī)定不能超過10％。也就是說，最近我看到一份資料說籌劃的概念，說得不太現(xiàn)實(shí)。他把房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品全部賣給一家銷售公司，他再去銷售。你自己開發(fā)的，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策，我們一定要注意幾個文件，特別重要的幾個文件：一是必須要研究財(cái)稅200316號文件，這里對于轉(zhuǎn)讓再建項(xiàng)目，以及銷售不動產(chǎn)有很多新的政策。在所得稅上，內(nèi)資要注意研究200383號國稅發(fā)文件，還有外資要重點(diǎn)研究20011422國稅發(fā)文件，這三個文件可以說，你要把這三個文件研究透了，內(nèi)資和外資思路就會清晰了。國稅函發(fā)，一般國稅都是明確個案的稅收政策，既然個案都這么定了，就有我們執(zhí)法的可能，有我們依照的可能。記住所有的國稅函發(fā)基本上背后都是一個案子，涉及到營業(yè)稅、涉及到企業(yè)所得稅，包括地方稅、至少包括內(nèi)資、外資稅為50、60件以上。
在項(xiàng)目銷售這一塊，銷售公司再賣給房地產(chǎn)的時候，再賣公產(chǎn)的話，他可以按照差額來計(jì)算。他把非常復(fù)雜的環(huán)節(jié)規(guī)避了，至少他把開發(fā)成本中這些亂七八糟事做一個轉(zhuǎn)移。另外，在項(xiàng)目結(jié)算階段，我覺得更是一個很重要的概念。從北京的概念上講，北京的土地增值稅一般銷售在80％以上，就可以進(jìn)行土地增值稅清算了，作為企業(yè)所得稅內(nèi)資外資確實(shí)不同，外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)它有一個建設(shè)期匯算，匯算明確有三個時間，哪個為先，一年半之內(nèi)必須要匯算。這個是在京國發(fā)2003314號文當(dāng)中。
土地增值稅清算，也有一個計(jì)劃，你是先做土地清算還是做間接清算。內(nèi)資這塊上午劉峰講的問題頗多，我中午吃飯的時候講到稅務(wù)局為什么不轉(zhuǎn)發(fā)，最后北京國稅局轉(zhuǎn)發(fā)了，我記得媒體當(dāng)中專門有一條報(bào)道說“內(nèi)外有別”，這樣造成非常不利的影響。而且最最大的問題，我認(rèn)為沒有一個匯算清算的概念，作為83號文來說。所以，在項(xiàng)目結(jié)算階段的籌劃風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)銷售問題、租售比例的問題，都跟稅有一定的關(guān)系。你把這些控制點(diǎn)掌握了，你在設(shè)計(jì)納稅籌劃的過程中會有一個非常好的思路和結(jié)果。
從案例上來說，我們可以看一下，像一個中外合作企業(yè)，雙方成立中外合作的項(xiàng)目公司，甲方是中方，負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地的三通一平，拆遷工作及辦理立項(xiàng)審批手續(xù)，部分前期工作已在項(xiàng)目公司成立前基本完成了，項(xiàng)目完全后甲方取得固定利潤。乙方投入注冊資本、其他資金由成立后的項(xiàng)目公司以項(xiàng)目公司的名義籌集、項(xiàng)目完全后乙方獲得項(xiàng)目利潤。我們在設(shè)計(jì)這個概念的時候，在設(shè)計(jì)當(dāng)中我們可以看，在每個環(huán)節(jié)當(dāng)中的籌劃方式、籌劃點(diǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)控制，我就不再具體的說一下。在公司的組建階段的籌劃方式：以契約方式的約定前期費(fèi)用的歸屬問題?；I劃目的：對于中外合作企業(yè)項(xiàng)目公司、通過契約約定甲方負(fù)擔(dān)的前期費(fèi)用的歸屬、將甲方應(yīng)得到利益分為前期工作補(bǔ)償費(fèi)和合作利益兩部分。使得前期費(fèi)用流入合作項(xiàng)目的開發(fā)成本，在項(xiàng)目建設(shè)期所得稅匯算時稅前扣除。
作為籌劃點(diǎn)來說：以契約方式約定甲方應(yīng)得的前期工作補(bǔ)償費(fèi)和合作利益。比如中方權(quán)是零的話，還是中外合資企業(yè)，我們不太明白，這就是說我們搞財(cái)稅方面就不如律師那么專業(yè)。風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)有幾個方面注意：
一、你的合同對甲方的前期工作的補(bǔ)償方式、費(fèi)用歸屬、合作雙方合作利益的分配方式等如何約定的。我不想把合同給大家看，我覺得這做的非常漂亮。
二、支付給甲方的補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)取得可以列支成本費(fèi)用的有效票據(jù)。如果注意上午官員講的，稅務(wù)局比較習(xí)慣的以票據(jù)為準(zhǔn)，特別是增值稅。實(shí)際所得稅當(dāng)中有很多項(xiàng)目是取得不了發(fā)票的，因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)提供的是納稅有效的憑證，而不是完完全全為商務(wù)提供方便的。所以，很多的東西在于票據(jù)取得來講，就是這兩條原則，一個是合法，一個是真實(shí)的，有效票據(jù)的取得是很重要的。
我們遇到很多作過不少家中外合作企業(yè)在清算過程當(dāng)中，我們遇到最大的問題就是財(cái)務(wù)結(jié)算的脫節(jié)問題，最頭疼的是合同不健全。甚至有一些東西比如檔案不完整，這些東西不完整的話，對于你的稅就是一個損失，就不能作了。我們在座一個企業(yè)，跟二商局一個廠家合作，把這個地給你了，要票沒有，沒有票的話，稅務(wù)局不認(rèn)，不認(rèn)怎么辦？通過法律文件再去完善它，因?yàn)槲覀兏蓭煹暮献鞫急容^多，有一些東西律師怎么起草，怎么完善起來，我們看到這個文件能夠說得過去就可以了。當(dāng)然，話又說回來，在稅務(wù)局認(rèn)可你建筑匯算的時候，有一個過程。
我們在規(guī)劃文件當(dāng)中，所有的立項(xiàng)的東西都應(yīng)該在財(cái)務(wù)上有所備案，當(dāng)然有檔案室是最好的，可以隨時抽查。在項(xiàng)目建設(shè)階段，很重要的是通過隱形關(guān)聯(lián)方交易轉(zhuǎn)移利潤。作為調(diào)查來講，稅務(wù)局重點(diǎn)是在外國企業(yè)，雖然我們所得稅條例、細(xì)則、征管法對關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價的相關(guān)規(guī)定，但是據(jù)我了解許多一個稅務(wù)局真正弄它，除去孫處長到總局備案沒轍了。再一個關(guān)聯(lián)交易確實(shí)有很大的問題，不是一個區(qū)、一個市能夠定下來的。如果加上隱形兩個字，更沒法兒查了。我們會計(jì)事務(wù)所也有審計(jì)，在審計(jì)當(dāng)中，還有一個關(guān)聯(lián)方的紕漏，說白了根本看不出來。這樣的話，不容易被*在關(guān)聯(lián)方交易。
因?yàn)橛泻芏喾N方式，我想在這兒只給大家介紹一個概念。就是從C點(diǎn)來說，委托享受稅收優(yōu)惠政策的關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行工程項(xiàng)目的管理。這個做了一個比較實(shí)際的判決，這是一個特別典型的、關(guān)聯(lián)企業(yè)運(yùn)用轉(zhuǎn)移，而且通過優(yōu)惠稅收政策達(dá)到它的節(jié)稅最優(yōu)點(diǎn)。我想重點(diǎn)給大家說說工程管理問題是什么概念，我們曾經(jīng)這么安排過，在這兒我不想說的太深，因?yàn)楝F(xiàn)在有一種企業(yè)叫做項(xiàng)目管理公司或者叫做工程項(xiàng)目管理公司，有一點(diǎn)像工程監(jiān)理，但是又是工程監(jiān)理，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)商剛才我說的那些關(guān)聯(lián)部門全都不設(shè)了，連項(xiàng)目部都沒有，我都實(shí)行外包，國際上這樣方法很多，這種外包項(xiàng)目的管理，有人說整個開發(fā)商8—12個比例，都應(yīng)該屬于合理性的，當(dāng)然不見得說得對和準(zhǔn)。那么，至少把利潤轉(zhuǎn)移走了。但是這里我們做一個系統(tǒng)性的設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)在哪兒？要保證工程管理公司通過境外的股東實(shí)現(xiàn)外商獨(dú)資或者中外合資，為什么？新設(shè)被確認(rèn)為另外的再投資。同時，用這些新設(shè)立的公司去房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行工程管理契約的安排，這個安排就是說我負(fù)責(zé)什么，我們當(dāng)時專門找了一家咨詢機(jī)構(gòu)作出所有的文件，整個在建設(shè)期當(dāng)中。也就是說，把這個假設(shè)當(dāng)成真實(shí)去做，最終這是戲劇性的設(shè)計(jì)。我們曾經(jīng)給人做過，不是幫人偷稅，我們在上海設(shè)立工程咨詢管理機(jī)構(gòu)。一個是關(guān)于工程咨詢管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)出臺了，一個是工程咨詢管理資質(zhì)出臺了，我們最近跟工程管理協(xié)會人在溝通，這個概念還正在研究，通過我們的工作咨詢調(diào)查，我們在做這只是點(diǎn)、是方式，真正要做不是這么簡單，你保證這邊免稅能夠?qū)崿F(xiàn)，你還保證所有的合同，這些我們都可以代理，當(dāng)然收費(fèi)也是很可觀的，因?yàn)槲覀兺度氲慕?jīng)費(fèi)也比較大，最近有一個收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還有一個資質(zhì)審批的一個文件。
項(xiàng)目清算階段，一開始在于預(yù)提開發(fā)成本加大建設(shè)期房地產(chǎn)開發(fā)成本。我們做很多的企業(yè)中外合資企業(yè)有明確的規(guī)定，對于機(jī)器設(shè)備，包括建筑工程尚未支付的開發(fā)費(fèi)用，尚未取得憑證的，這塊可以按照計(jì)提的方式進(jìn)行。
我們在管理上怎么辦呢？簽合同的時候控制點(diǎn)在哪兒？你能不能簽好合同？包括變更的法律文書怎么完善？包括工程結(jié)算這塊怎么利用甲方、乙方的關(guān)系去滿足稅務(wù)局的要求，我認(rèn)為這個太重要了。所以，我認(rèn)為這塊可以說是給房地產(chǎn)企業(yè)留一個活路，我們盡可能把成本往前裝，不能往后裝，因?yàn)槲覀兇蟛糠值某杀驹诤竺骟w現(xiàn)了，如果不裝進(jìn)去的話，你以后的收入少的話，你永遠(yuǎn)是虧損的，我們所得稅的虧損只用以后的利潤彌補(bǔ)以后的虧損，而不能說以以后的虧損彌補(bǔ)以前的成本。所以我說，為什么把所有開發(fā)成本盡可能的往前裝，不能往后挫，到底在這兒。所以，我認(rèn)為從建設(shè)期清算還有一個概念，就是一期、二期、整體，期的概念沒有明確的規(guī)定。所以，這里確實(shí)需要算一下帳，土地征收是什么樣？一期拿回來是什么樣？二期拿回來是什么樣子？這里有很多模糊性的條款。也有一個度的問題，不能過分。