企業(yè)房改的所得稅政策
國家稅務(wù)總局就企業(yè)房改有關(guān)所得稅政策問題，于2001年4月6日下發(fā)了國稅發(fā)[2001]39號《關(guān)于企業(yè)住房制度改革中涉及的若干所得稅業(yè)務(wù)問題的通知》。其主要內(nèi)容為：
《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》規(guī)定，從1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化、工資化，具體時間、步驟由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地實(shí)際情況確定。停止住房實(shí)物分配后，企業(yè)不再為職工購建住房籌集資金，應(yīng)按規(guī)定取消住房基金和住房周轉(zhuǎn)金。企業(yè)職工購房資金來源主要有：職工工資、住房公積金、個人住房貸款，以及有的地方由財政、單位原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化的住房補(bǔ)貼等。為貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于企業(yè)住房制度改革的精神，現(xiàn)將企業(yè)住房制度改革中涉及的出售住房損益處理等所得稅業(yè)務(wù)問題明確如下：
一、取消住房基金和住房周轉(zhuǎn)金制度前企業(yè)出售住房所得或損失的處理
為了籌集職工購房基金，企業(yè)按國家有關(guān)規(guī)定已將住房折舊、住房出租收入、上級撥入住房資金及有關(guān)利息作為住房基金和住房周轉(zhuǎn)金單獨(dú)核算，未計(jì)入應(yīng)納稅所得額的，根據(jù)收入費(fèi)用配比和相關(guān)性原則，出售住房發(fā)生的損失不得在申報繳納企業(yè)所得稅前扣除。
取消住房基金和住房周轉(zhuǎn)金制度后，企業(yè)現(xiàn)有住房周轉(zhuǎn)金余額（包括已出售職工住房凈損益）如為負(fù)數(shù)，經(jīng)批準(zhǔn)后，可依次沖減公益金、盈余公積金、資本公積金及以后年度未分配利潤；如為正數(shù)，也不再計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅收入總額，而直接作為企業(yè)的稅后未分配利潤處理，用于職工集體福利。如果企業(yè)取消住房周轉(zhuǎn)金制度時相關(guān)的住房周轉(zhuǎn)金負(fù)數(shù)余額較大，在較長的期間內(nèi)無法用公益金、盈余公積金、資本公積金及以后年度的未分配利潤抵補(bǔ)，并旦企業(yè)以往對職工的工資欠賬較大，報經(jīng)國家稅務(wù)總局審核，取消住房周轉(zhuǎn)金制度前已出售的職工住房損失可在一定期間內(nèi)在繳納企業(yè)所得稅前扣除。
二、取消住房基金和住房周轉(zhuǎn)金制度后企業(yè)出售住房所得或損失的處理
企業(yè)按規(guī)定取消住房基金和住房周轉(zhuǎn)金制度后出售住房（包括出售住房使用權(quán)和全部或部分產(chǎn)權(quán)）的收入，減除按規(guī)定提取的住宅共用部位、公用設(shè)施維修基金以及住房賬面凈值和有關(guān)清理費(fèi)用后的差額，作為財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得。對于擁有部分產(chǎn)權(quán)的職工出售、出租住房取得的收入，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金、按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，按企業(yè)和職工擁有的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配，企業(yè)分得的出售、出租收入，以及職工將住房再次出售后，企業(yè)按規(guī)定收到返還的相當(dāng)于土地出讓金的價款和所得收益，應(yīng)計(jì)入企業(yè)的收入總額，依法計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
企業(yè)在省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的停止實(shí)物分房前向職工出售住房，要按國家規(guī)定的房改價格收取房款，凡實(shí)際售價低于國家核定的房改價格所形成的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損失不得在所得稅前扣除。企業(yè)對已按規(guī)定領(lǐng)取了一次性補(bǔ)發(fā)購房補(bǔ)貼的無房和住房未達(dá)到規(guī)定面積的老職工，以及停止住房實(shí)物分配后參加工作的新職工，按低于成本價出售住房發(fā)生的損失，不得在企業(yè)所得稅前扣除。
三、已出售或出租住房的折舊費(fèi)用和維修費(fèi)的處理
企業(yè)已出售給職工的住房，自職工取得產(chǎn)權(quán)證明之日，或者職工停止交納房租之日起，不得再扣除有關(guān)住房的折舊和維修等費(fèi)用。取消住房周轉(zhuǎn)金制度后，凡企業(yè)自管和委托代管住房的租金收入已計(jì)入企業(yè)的收入總額的，企業(yè)發(fā)生的用于未出售住房的維修、管理費(fèi)用，可以稅前扣除。
四、企業(yè)為職工繳納的住房公積金的處理
企業(yè)根據(jù)國家規(guī)定按工資總額一定比例為本企業(yè)職工繳納的住房公積金，可在稅前扣除。
五、住房補(bǔ)貼、住房困難補(bǔ)貼和提租補(bǔ)貼的處理
停止住房實(shí)物分配后，房價收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上的地區(qū)，企業(yè)按市（縣）政府制定并報經(jīng)省級政府批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)，對無房和住房面積未達(dá)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工支付的住房提租補(bǔ)貼和住房困難補(bǔ)助，可在稅前扣除。
企業(yè)按省級人民政府規(guī)定發(fā)給停止實(shí)物分房以前參加工作的未享受過福利分房待遇的無房老職工的一次性住房補(bǔ)貼資金，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核可在不少于3年的期間內(nèi)均勻扣除。企業(yè)按月發(fā)給無房職工和停止實(shí)物分房以后參加工作的新職工的住房補(bǔ)貼資金，可在稅前扣除。
六、住房公積金和各種名目住房補(bǔ)貼的處理
企業(yè)按國家統(tǒng)一規(guī)定為職工交納的住房公積金，按省級人民政府批準(zhǔn)的辦法發(fā)放的住房補(bǔ)貼、住房提租補(bǔ)貼和住房困難補(bǔ)貼，可在稅前據(jù)實(shí)扣除，暫不計(jì)入企業(yè)的工資薪金支出；企業(yè)超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交納或發(fā)放的住房公積金或各種名目的住房補(bǔ)貼，一律作為企業(yè)的工資薪金支出，超過計(jì)稅工資標(biāo)準(zhǔn)的部分，不得存稅前扣除。
《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》規(guī)定，從1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化、工資化，具體時間、步驟由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地實(shí)際情況確定。停止住房實(shí)物分配后，企業(yè)不再為職工購建住房籌集資金，應(yīng)按規(guī)定取消住房基金和住房周轉(zhuǎn)金。企業(yè)職工購房資金來源主要有：職工工資、住房公積金、個人住房貸款，以及有的地方由財政、單位原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化的住房補(bǔ)貼等。為貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于企業(yè)住房制度改革的精神，現(xiàn)將企業(yè)住房制度改革中涉及的出售住房損益處理等所得稅業(yè)務(wù)問題明確如下：
一、取消住房基金和住房周轉(zhuǎn)金制度前企業(yè)出售住房所得或損失的處理
為了籌集職工購房基金，企業(yè)按國家有關(guān)規(guī)定已將住房折舊、住房出租收入、上級撥入住房資金及有關(guān)利息作為住房基金和住房周轉(zhuǎn)金單獨(dú)核算，未計(jì)入應(yīng)納稅所得額的，根據(jù)收入費(fèi)用配比和相關(guān)性原則，出售住房發(fā)生的損失不得在申報繳納企業(yè)所得稅前扣除。
取消住房基金和住房周轉(zhuǎn)金制度后，企業(yè)現(xiàn)有住房周轉(zhuǎn)金余額（包括已出售職工住房凈損益）如為負(fù)數(shù)，經(jīng)批準(zhǔn)后，可依次沖減公益金、盈余公積金、資本公積金及以后年度未分配利潤；如為正數(shù)，也不再計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅收入總額，而直接作為企業(yè)的稅后未分配利潤處理，用于職工集體福利。如果企業(yè)取消住房周轉(zhuǎn)金制度時相關(guān)的住房周轉(zhuǎn)金負(fù)數(shù)余額較大，在較長的期間內(nèi)無法用公益金、盈余公積金、資本公積金及以后年度的未分配利潤抵補(bǔ)，并旦企業(yè)以往對職工的工資欠賬較大，報經(jīng)國家稅務(wù)總局審核，取消住房周轉(zhuǎn)金制度前已出售的職工住房損失可在一定期間內(nèi)在繳納企業(yè)所得稅前扣除。
二、取消住房基金和住房周轉(zhuǎn)金制度后企業(yè)出售住房所得或損失的處理
企業(yè)按規(guī)定取消住房基金和住房周轉(zhuǎn)金制度后出售住房（包括出售住房使用權(quán)和全部或部分產(chǎn)權(quán)）的收入，減除按規(guī)定提取的住宅共用部位、公用設(shè)施維修基金以及住房賬面凈值和有關(guān)清理費(fèi)用后的差額，作為財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得。對于擁有部分產(chǎn)權(quán)的職工出售、出租住房取得的收入，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金、按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，按企業(yè)和職工擁有的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配，企業(yè)分得的出售、出租收入，以及職工將住房再次出售后，企業(yè)按規(guī)定收到返還的相當(dāng)于土地出讓金的價款和所得收益，應(yīng)計(jì)入企業(yè)的收入總額，依法計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
企業(yè)在省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的停止實(shí)物分房前向職工出售住房，要按國家規(guī)定的房改價格收取房款，凡實(shí)際售價低于國家核定的房改價格所形成的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損失不得在所得稅前扣除。企業(yè)對已按規(guī)定領(lǐng)取了一次性補(bǔ)發(fā)購房補(bǔ)貼的無房和住房未達(dá)到規(guī)定面積的老職工，以及停止住房實(shí)物分配后參加工作的新職工，按低于成本價出售住房發(fā)生的損失，不得在企業(yè)所得稅前扣除。
三、已出售或出租住房的折舊費(fèi)用和維修費(fèi)的處理
企業(yè)已出售給職工的住房，自職工取得產(chǎn)權(quán)證明之日，或者職工停止交納房租之日起，不得再扣除有關(guān)住房的折舊和維修等費(fèi)用。取消住房周轉(zhuǎn)金制度后，凡企業(yè)自管和委托代管住房的租金收入已計(jì)入企業(yè)的收入總額的，企業(yè)發(fā)生的用于未出售住房的維修、管理費(fèi)用，可以稅前扣除。
四、企業(yè)為職工繳納的住房公積金的處理
企業(yè)根據(jù)國家規(guī)定按工資總額一定比例為本企業(yè)職工繳納的住房公積金，可在稅前扣除。
五、住房補(bǔ)貼、住房困難補(bǔ)貼和提租補(bǔ)貼的處理
停止住房實(shí)物分配后，房價收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上的地區(qū)，企業(yè)按市（縣）政府制定并報經(jīng)省級政府批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)，對無房和住房面積未達(dá)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工支付的住房提租補(bǔ)貼和住房困難補(bǔ)助，可在稅前扣除。
企業(yè)按省級人民政府規(guī)定發(fā)給停止實(shí)物分房以前參加工作的未享受過福利分房待遇的無房老職工的一次性住房補(bǔ)貼資金，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核可在不少于3年的期間內(nèi)均勻扣除。企業(yè)按月發(fā)給無房職工和停止實(shí)物分房以后參加工作的新職工的住房補(bǔ)貼資金，可在稅前扣除。
六、住房公積金和各種名目住房補(bǔ)貼的處理
企業(yè)按國家統(tǒng)一規(guī)定為職工交納的住房公積金，按省級人民政府批準(zhǔn)的辦法發(fā)放的住房補(bǔ)貼、住房提租補(bǔ)貼和住房困難補(bǔ)貼，可在稅前據(jù)實(shí)扣除，暫不計(jì)入企業(yè)的工資薪金支出；企業(yè)超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交納或發(fā)放的住房公積金或各種名目的住房補(bǔ)貼，一律作為企業(yè)的工資薪金支出，超過計(jì)稅工資標(biāo)準(zhǔn)的部分，不得存稅前扣除。
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