月租金低于3萬房主暫免增值稅

完善的租賃市場(chǎng)的建立，日益受到重視。昨日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，提出到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。《意見》首次明確，個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底前可免征增值稅；而租房者的租金支出也有望納入個(gè)稅抵扣。

個(gè)人出租住房所得減半征個(gè)稅

住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、個(gè)人，以及有意愿拓展租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，被列為租賃市場(chǎng)的四大供應(yīng)主體。如何鼓勵(lì)市場(chǎng)主體的參與熱情？《意見》單獨(dú)列出，除了鼓勵(lì)地方政府采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)和提供金融支持外，對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，將獲得稅收優(yōu)惠政策支持。

具體地說，落實(shí)營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；而對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

同時(shí)，對(duì)個(gè)人出租住房所得，可減半征收個(gè)人所得稅；而對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出，將結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問題。換句話說，租房者每月支出的租金，有望作為生活成本被納入抵扣之中。

單方漲價(jià)、退租均被禁止

單方漲價(jià)、單方退租、押金不退，這些經(jīng)常被租客吐槽的問題，也通過條文的形式被予以禁止。《意見》明確提出，出租人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務(wù)，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。當(dāng)然，承租人也應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時(shí)繳納租金。

同時(shí)， 非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，申領(lǐng)居住證，并享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。而在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民公租房準(zhǔn)入條件的，都應(yīng)納入公租房保障范圍。

“要鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，就要加大對(duì)承租人合法權(quán)益的保護(hù)力度，穩(wěn)定租賃關(guān)系。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示，要切實(shí)維護(hù)承租人的合法權(quán)益，解決承租人的后顧之憂，還是要推動(dòng)相關(guān)立法。

商用房改建出租適用“民水民電”

對(duì)于此前住建部副部長(zhǎng)陸克華曾提到的商業(yè)用房改建思路，《意見》也給予明確。

《意見》指出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?，F(xiàn)有住房也可按照國家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行改造后出租，但不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。

“允許商業(yè)用房的合理改建，有利于盤活商業(yè)存量房源，增加租賃房源供應(yīng)，降低租客的生活成本。”偉業(yè)我愛我家(博客,微博)集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從2015年1月住建部發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》，到此次新出臺(tái)的《意見》，國家已經(jīng)逐步展示出了對(duì)住房租賃市場(chǎng)的重視、關(guān)心和支持，也更加細(xì)化和具體。“當(dāng)然，政策對(duì)于市場(chǎng)的實(shí)際推動(dòng)效果，還有賴于各地執(zhí)行落地細(xì)則的跟進(jìn)出臺(tái)。”