土地增值稅的計(jì)算

　　土地增值稅是采用超率累進(jìn)稅率計(jì)算的。只有先計(jì)算出增值率，即增值額占扣除項(xiàng)目的比例后，才能確定適用稅率，并計(jì)算應(yīng)納稅額。其計(jì)算公式如下：

　　增值率＝增值額／扣除項(xiàng)目金額×100％

　　應(yīng)納稅額＝∑（每級(jí)距的土地增值額×適用稅率）

　　這種計(jì)算方法比較繁瑣，要分段計(jì)算，匯總合計(jì)。因此，在實(shí)際工作中，一般采用速算扣除法計(jì)算，其計(jì)算公式如下：

　　應(yīng)納稅額＝土地增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率

　　[例1]某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一塊已開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)，取得轉(zhuǎn)讓收入1400萬(wàn)元，為取得土地使用權(quán)所支付金額320萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)土地成本65萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)土地的費(fèi)用21萬(wàn)元，應(yīng)納有關(guān)稅費(fèi)77.7萬(wàn)元。計(jì)算應(yīng)納土地增值稅如下：

　　開(kāi)發(fā)費(fèi)用21萬(wàn)元，未超過(guò)（320＋65）×10％＝38.5萬(wàn)元，可據(jù)實(shí)扣除。

　　扣除項(xiàng)目金額＝（320＋65）×（1＋20％）＋21＋77.7＝560.7（萬(wàn)元）

　　增值額＝1400－560.7＝839.3（萬(wàn)元）

　　增值額占扣除項(xiàng)目比例＝839.3÷560.7＝149.69％

　　應(yīng)納稅額＝839.3×50％－560.7×15％＝335.54（萬(wàn)元）

　　[例2]某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓高級(jí)公寓一棟，獲得貨幣收入7500萬(wàn)元，獲得購(gòu)買(mǎi)方原準(zhǔn)備蓋樓的鋼材2100噸（每噸2500元）。公司為取得土地使用權(quán)支付1450萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)土地、建房及配套設(shè)施等支出2110萬(wàn)元，支付開(kāi)發(fā)費(fèi)用480萬(wàn)元（其中：利息支出295萬(wàn)元，未超過(guò)承認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)），支付轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金47萬(wàn)元。計(jì)算應(yīng)納稅額如下：

　　收入額＝7500＋2100×0.25＝8025（萬(wàn)元）

　　扣除項(xiàng)目金額＝（1450＋2110）×（1＋20％）＋295＋178＋47＝4792（萬(wàn)元）

　　其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用實(shí)際支出比例＝（480－295）／（1450＋2110）＝185／3560＝5.2％

　　超過(guò)5％的限額，按5％計(jì)算如下：

　?。?450＋2110）×5％＝178（萬(wàn)元）

　　增值額＝8025－4792＝3233（萬(wàn)元）

　　適用級(jí)次＝3233÷4792＝67.5（％）

　　應(yīng)納稅額＝3233×40％－4792×5％＝1053.6（萬(wàn)元）