土地增值稅——土地增值稅的納稅籌劃

    七、土地增值稅的納稅籌劃

    對土地增值稅納稅籌劃的重點是，充分利用現(xiàn)行的免稅和計算扣除的政策，下面通過例子來說明：

    例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司2002年開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下：

    按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入5000萬元；

    支付取得土地使用權(quán)的費用1300萬元；

    開發(fā)成本費用2000萬元；

    開發(fā)費用300萬元；（當?shù)匾?guī)定的扣除比例為10％）

    營業(yè)稅率5％，城建稅率7％，教育附加征收率3％，印花稅率0.5‰，所得稅稅率33％。

    1.未進行納稅籌劃，其應(yīng)納各稅如下：

    （1）應(yīng)繳納的有關(guān)稅金計算如下：

    應(yīng)納營業(yè)稅＝5000×5％＝250（萬元）

    應(yīng)繳納城市維護建設(shè)稅＝250×7％＝17.5（萬元）

    應(yīng)繳納教育費附加＝250×3％＝7.5（萬元）

    應(yīng)繳納印花稅＝5000×0.5‰＝2.5（萬元）

    （2）土地增值稅：

    ①扣除項目金額＝1300＋2000＋（1300＋2000）×10％＋250＋17.5＋7.5＋（1300＋2000）×20％＝4565（萬元）

    ②增值額＝5000－4565＝435（萬元）

    ③增值率＝435÷4565＝9.25％

    ④應(yīng)繳納土地增值稅＝435×30％＝130.5（萬元）

    （3）企業(yè)所得稅：

    ①應(yīng)納稅所得額5000－1300－2000－300－250－17.5－7.5－2.5－130.5＝992（萬元）

    ②應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝992×33％＝327.36（萬元）

    2.納稅籌劃：稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的免征土地增值稅。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。由于該商品房開發(fā)的增值額只有435萬元，低于其扣除項目金額20％為913萬元，故可以依據(jù)有關(guān)規(guī)定，向有關(guān)部門申請確定為普通標準住宅，這樣其商品房開發(fā)就不用交納土地增值稅，僅此一項就可以節(jié)約土地增值稅稅額為130.5萬元。