土地增值稅——轉讓房地產增值額的確定

    四、轉讓房地產增值額的確定

    土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。轉讓房地產的增值額，是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。土地增值額的大小，取決于轉讓房地產的收入額和扣除項目金額兩個因素。對這兩個因素的內含、范圍和確定方法等，稅法作了較為明確的規(guī)定。

    （一）收入額的確定

    納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益，不允許從中減除任何成本費用。

    對取得的實物收入要接收入時的市場價格折算成貨幣收入。對取得的無形資產收入，要進行專門的評估，在確定其價值后折算成貨幣收入。

    （二）扣除項目及其金額

    在確定房地產轉讓的增值額和計算應納土地增值稅時，允許從房地產轉讓收入總額中扣除的項目及其金額，稅法規(guī)定的扣除項目是：

    1.取得土地使用權所支付的金額。指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

    2.開發(fā)土地的成本、費用。開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

    前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

    建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

    公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。

    開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

    3.新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格。開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發(fā)費用），是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

    財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條1、2項規(guī)定計算的金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條1、2項規(guī)定計算的金額之和的10％以內計算扣除。其計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

    舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當?shù)囟悇諜C關確認。

    4.與轉讓房地產有關的稅金。是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

    5.財政部規(guī)定的其他扣除項目。對從事房地產開發(fā)的納稅人可按本條1、2項規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除。